孙某某与东某某康某房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷、排除妨害纠纷一审民事判决书

原告：孙某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住东某某城区。被告：东某某康某房地产开发有限公司。住所地：东某某东光镇府前街北侧聚鑫花园小区。法定代表人：王延生，总经理。委托诉讼代理人：段玉峰，河北理蕴律师事务所律师。

孙某某向本院提出诉讼请求：判令被告履行拆迁协议，并对造成的不法侵害予以纠正。事实和理由：2013年11月16日，原、被告达成房屋拆迁置换协议，2013年11月22日原告将平房扒掉，2014年7月30日双方签定补充协议，2014年8月12日原告给被告打款8万元。2015年1月9日，被告对门市楼进行了回迁，2017年5月16日，原告在交纳80158元后办理住宅楼回迁，但直到现在被告仍不履行协议中应付原告的款项，原告多次催要，但被告态度傲慢，不予理睬，为此起诉。就被告应履行而未履行的事项，逐一列明如下：1、拆迁建设过渡费5750元，（2013.11.22-2015.1.9）4070元，（2015.1.9-2017.5.15）1680元；2、墙面砖、地板砖补偿款5000元（原告花费6850元）；3、地板砖、墙砖铺设费用（工人工资）3900元；4、原告预交8万元车库款后折抵房款，被告使用三年即2014.8.12-2017.5.16，应按国家规定支付利息10940元，以上合计人民币25590元；5、承诺门前小院的问题，至今没有落实；6、2017年4月间，被告未与原告沟通在原告门市楼前建门柱，侵犯了原告物权，被告的行为造成原告门市楼的估值和租金受到影响，因此要求被告立即拆除影响原告门市的部分。审理中原告补充诉讼请求：1、给付原告2016.5.4-2017.5.16日被告所拖欠的8万元的利息及违约金；2、由于没有落实小院，造成无法使用，应承担违约金；3、因被告没有按时交房，造成无法使用，应承担违约金。东某某康某房地产开发有限公司辩称，除原告主张的安置置换的住宅楼赠与的地板砖和厨卫地砖、内墙砖人工费用及截止至2015年1月9日的拆迁安置补偿费外，对其他诉讼主张不予认可，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回，但我公司同意支付的款项原告计算的数额过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，当事人对以下事实无异议：2013年11月16日原、被告签订房屋拆迁置换协议，原告以其平房置换门市楼面积199.2平方米，协议签订后，原告自行拆除，过渡费每间房每月100元，暂按12个月计算，拖延交付按顺延实际交房时结算，房屋交付以被告进入工地为起始日，除不可抗拒的自然因素外最晚不迟18个月，双方还对置换比例、工程质量等进行了约定。原告于2013年11月22日自行将平房拆除，经被告验收合格。后双方于2014年7月30日签订了补充协议，约定原告门市楼原置换面积199.2平方米，被告同意原告减小原置换的门市面积，原告置换的门市楼建筑面积不小于160平方米，其剩余置换面积再置换住宅楼，位置在2号楼西头，比例1:2，带小院；原告购买楼外车库一个，建筑面积长3.2-3.3米，跨度为6米，原告优先挑选，优惠价格为10万元，协议签订后10日内交8万元，余款交钥匙时一次付清；被告赠给原告住宅楼内墙面砖和地板砖，质量标准按1号楼墙面砖和地板砖质量标准施工，该补充协议与原房屋拆迁置换协议有同等效力，补充协议与原协议条款不同之处，以补充协议为准。2014年8月12日原告给付被告车库暂付款8万元。2015年1月9日被告将门市楼交付给原告。2016年5月4日双方签订回迁选楼车库凭据单一份，原告选楼一处。2017年5月16日，原告将8万元车库暂付款折抵住宅楼款，因不足，原告补交158元，被告给原告出具超面积款80158元，被告于该日交付住宅楼。在住宅楼修建过程中，原告未有按照约定接受赠与墙面砖和地板砖，该部分费用由原告自行支付。2017年4月份，因被告在原告门市楼前建门柱，双方发生争执。以上事实由原告提供的房屋拆迁置换协议、补充协议、拆房凭条、8万元预交车库款收据、回迁选楼凭据等在卷佐证，被告无异议。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原告主张的拆迁建设过渡费、地板砖、墙面砖及人工费用。被告主张原告实际房屋面积是两间半，实用面积不到70平方米，协议约定的置换面积是按宅基面积置换的，包括房屋面积，原告要求置换的全部是门市楼，没有住宅楼，约定18个月是交付门市楼的日期，不是住宅楼的日期，按照协议约定被告已在2015年1月9日将门市楼交付给原告，面积171.37平方米，超出了原告拆迁前的面积。原告实际拆迁过渡期间应为14个月，按250月每月计算，拆迁安置补偿费计3500元；墙面砖和地板砖是原告自行放弃的，被告没有实际交付，补充协议约定赠送地板砖等，没有约定沙子、水泥及上料的费用，应当予以扣除，原告在铺建住宅楼地板时使用的被告的沙子、水泥上料。被告为证明安装材料及人工费，提供地板砖、厨卫地砖、墙面砖价格证明及与正定县恒泰建筑有限公司签订的简装协议书各一份，对此原告质证称，被告提供的证据是自己证明自己，没有法律效力。原告对自己主张的自行安装地板砖、墙面砖及支付的人工费未提供证据。被告提供对原告的安置补偿清单一份，内容为：拆迁安置补偿3500元；地板砖（600mm×600mm）：70.24㎡×27.78元/㎡=1951.27元（10元/块），厨、卫地块（300mm×300mm):8.2㎡×27.78元/㎡=227.8元（2.53元/块），内墙砖（200mm×400mm):40.47㎡×26.25元/㎡=1062.34元（2.1元/块）；人工费地板砖：70.242㎡×20元/㎡=1404.8元，厨、卫地砖、内墙瓷砖：（8.2＋40.47）㎡×25元/㎡=1216.75元，踢脚线：200元/户；应扣款1920元，其中砂子：8T×65元/T=520元，水泥2T×400元/T=800元，上料人工费600元。综上，原告应结算款为：9562.96元-1920元=7642.96元。关于拆迁建设过渡费，原告主张应按三间计算，理由是原告原是三间房，房产证上也是三间，房产证原件在被告处。提供平房照片7张，证明平房是3间，而不是被告所说2间半；被告质证称，原告置换的房屋原来确实是三间，因拓宽邮政路时给拓下一块，剩2间半，故跟房产证面积不符，平房照片明显看出临街门市是拆除后的，具有真实性。经审查，原告提供的平房拆除前的照片具有真实性，被告主张原告房屋因扩道成为2间半，未提供相关证据，不予采信；对原告房屋拆迁建设过渡费按几间房屋给付，被告应当在原告拆除房屋前告知，因被告未有提前告知，应当承担不利的法律后果，被告应当按照原告房产证上记载的三间给付过渡费，原告主张的过渡费参照合同约定，数额适当，予以采纳；关于地板砖、墙面砖及人工费，原告未有提供相关证据，被告提供的证明及简装协议，与本案缺乏关联性，不予确认；被告在安置补偿清单中计算的数额适当，予以认定；被告提出应当扣除砂石料及运送费用，因证据不充分，不予认定。2、关于原告主张8万元预交车库款利息及违约金问题。原告主张按照协议交房时间最迟18个月，超过18个月应当给付8万元预交车库款利息及违约金，2016年5月4日原告选楼一处，放弃车库，被告同意，被告应及时退还车库款，因未及时退还，直到2017年5月16日原告补交住宅楼款时才退回该款并折抵楼款，被告应当承担利息。对此，被告主张2017年5月16日原告自愿放弃车库的选购，将购买车库的8万元用于购买住宅楼的超面积款项，说明当时双方已经达成了协议，不是被告不履行车库交易，系原告违约在先，不予给付。经审查，因双方签订的两份协议具有同等效力，应当认定住宅楼的交付时间适用房屋拆迁置换协议的约定，原告于2013年11月22日将平房拆除，依照协议被告应当最迟18个月即2015年5月22日前交付车库，逾期被告应当承担占用资金的利息，2016年5月4日原告选楼一处，未选车库，应认定原告已经放弃车库，被告应及时退还车库款，因未及时退还，应承担至2017年5月16日占用8万元资金的利息，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，按年利率6%支付合计9520元；被告主张原告放弃车库违约在先，因未有证据，不予采信。3、关于住宅楼附带小院的交付问题。原告主张被告应在2017年5月16日交付住宅楼时应一并交付小院，提供住宅楼前院子照片3张，证明小院没有交接，也不具有交付条件，仍属于被告所有及使用，被告进行绿化，且没有封闭式处理。被告质证称绿化是为了小区的环境美化，双方对小院没有约定具体的履行期限，现小院是维持现状使用，被告已经交付完毕，不能确定照片的真实性。经审查，原告提供的小院照片具有真实性，能够证明原告及其他住户住宅楼前空地仍保持原有状态，不能认定被告已将小院交付给原告。4、关于原告门市前立柱的问题。原告主张由于被告建筑大门，对原告专有部位进行了侵占，并对原告门市造成严重妨害和危险，具体有以下八个方面：（1）、影响门市悬挂牌匾的长度，减少了约1米，影响空调机的悬挂和门市墙面的利用，比如张贴广告等。占用比例接近50%，再除去管线可利用的墙面已寥寥无几；（2）、影响视觉，由于大立柱的存在，造成门市从远处看不美观，且从门市较大范围角度内看不到牌子或看不完整；（3）、由于大立柱下面及大门侧面紧贴我墙壁，并直通二层上面，所以增加了被盗的安全隐患；（4）、由于大门都是板材包裹，造成了消防隐患；（5）、由于大立柱紧贴我墙壁并是承重设计，对我地基有可能造成影响；（6）、由于大门立柱和侧面紧贴我墙壁，雨季会造成雨水浸泡我方墙壁，并对门市的采光、通行、排水造成严重影响；（7）、由于大门的存在，造成我门市房的房产估值受到严重影响，现阶段同地段不如我的门市房市场售卖价约1.1万元/平方米，2017年11月与我间隔两个门市的郑志勇门市房卖出每平成交价约1.1万元/平方米，售楼处也是1.1万元/平方米，具体估值影响多少请法院依法裁定；（8）、对我门市租金造成影响，没盖大门前京东东光公司比盖大门后崇文超市租赁门市租金每年多8000元，且由于盖大门，本想续约的京东东光公司没有和我续约，也就是说由于盖大门，影响我租金每年减少8000元。原告还主张被告因在其门市前建门柱获得不当得利，计算如下：被告占用原告门市台阶南北长度0.89米，由此种设计节省地面面积为南北长度0.89米*东西长度13.5米即12.015平方米，门市两层共节省面积24.03平方米，建筑成本按每平米1400元计算，售楼单价为11000元/平方米，一个门柱开发商不当得利230688元。原告为证实其主张提供裕财家园门市平面图1份、门柱和侧面照片5张，证明二层墙壁属于原告的专有部分，被告大门侧面与原告墙壁结合侵犯了原告的专有权和私有部分，有可能导致小偷进入；原告与被告法人代表王延生的录音光盘和录音笔录、东某某40余处小区大门、80余处相邻建筑物的照片。照片证明1、裕财大门设计特殊，不是正常盖大门的方式，侵犯原告疆界；2、录音证明王延生私自改变规划，认可占用原告的地方建大门，承诺不会影响门市，如果影响会进行拆改。被告质证称，1、照片照的是其他小区，与本案没有关联性，照片摘选的是对原告有利的照片，东某某鑫源小区门口就有柱子，原告未提交，同时门口照片不属于建筑规划范畴，设计开发仅设计通行通道的位置，不对通道的布局进行设计；2、关于录音，被告代表人王延生不知道有录音，根据1994年司法解释关于录音的批复擅自录音不具有合法性，录音内容显示王延生经询问原告大门设计出现两个门柱，根据原告的意见，将门柱已经进行修改了，录音不能证明原告的证明目的，原告录音中表明是担心会有盗窃行为发生，但被告明确表明会进行封闭性设计；3、大门占有属于小区公摊地块，因小区已交付全部业主，大门属于业主所有，不属于被告所有，本案属于诉讼主体错误，与被告没有关联性；4、大门没有对原告门市使用造成任何损害。录音笔录和录音内容基本相同，同对录音质证意见；平面图不具有合法性，图纸是原告自己勾画的，不具有真实性，同时门前台阶属于共有部分，不属于原告个人；门口照片5张，真实性没有异议，但不具有合法性和关联性，不能证明对原告造成影响。原告提交与现门市承租人王金松的租房协议，证明原告现在租金每年32000元；提交京东公司李阳的证明，证明原告以前租金为40000元；提交现京东负责人李希超的证明，证明原告门市年租金40000元，由于被告建门柱造成没有续约；提交王金松的证明，证明原告以前年租金40000元，因被告门柱造成租金每年减少8000元。被告质证称，李阳和李希超的证明不具有合法性，证人应出庭作证，二人未出庭，内容不具真实性，两份字体是同一个人所写；王金松证言和租赁协议，不具有合法性和真实性，字体也是一个人所写。原告称，以上证人证言均是证人所说，原告根据他们的意思代写的，由证人签字捺印，是证人的真实意思表示，证人因工作繁忙没有出庭。对以上证据的分析和认定：原告提供的门市平面图、门柱和侧面照片，具有真实性；提供的其他小区的大门照片及与王延生的录音，具有真实性，能够证明被告所建门柱与其他小区不同，原告对被告建门柱时提出反对意见；提供的租赁协议及相关证明，因证人不能到庭，证据缺乏真实性，不予认定。审理中查明，本案裕财家园小区大门门柱的位置在被告承建的小区设计图纸上未有记载，被告在原告门市前所建门柱东西89cm，南北87cm，门市东西长度13.5米。
原告孙某某与被告东某某康某房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同、排除妨碍纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙某某、被告东某某康某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人段玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原、被告签订的房屋拆迁置换协议与补充协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照协议履行。原告未有交付小院，因双方未有约定交付时间，按照交易习惯应当在交付住宅楼时一并交付；原告主张因被告未有按时交房及小院应承担违约金，对此双方未有约定，原告对自己的主张未提供相关证据，不予保护。根据以上认定的证据确认被告应给付原告房屋拆迁置换补偿款为：拆迁安置补偿费5750元，地板砖1951.27元，厨、卫地砖227.8元，内墙砖1062.34元，地板砖人工费1404.8元，厨、卫地砖、内墙瓷砖人工费1216.75元，踢脚线200元，8万元预交车库款的利息9520元，合计21332.96元。关于被告在原告门市前所建门柱问题，门柱系被告在原告置换门市楼之后所建，在置换门市楼时被告未有告知原告所建门柱的位置，在修建门柱时也未与原告协商，主观存在过错；门柱位置在被告小区规划设计图中未有记载，故被告建门柱应当占用小区规划设计中通道处的空间，不应建在原告门市楼前，且所建门柱对原告门市的使用造成一定的妨碍，原告请求被告拆除，应当予以支持；被告主张本案诉讼主体错误，理由不充分，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》八十三条之规定，判决如下：

一、被告给付原告房屋拆迁置换补偿款与车库款利息共计21332.96元；二、被告向原告交付住宅楼前小院一处；三、被告拆除原告门市前门柱一个；四、驳回原告其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后三日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元，由被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。