孙某某与马成某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：孙某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。委托诉讼代理人：雷静，河北东临律师事务所律师。被告：马成某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。委托诉讼代理人：马龙飞，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，系被告马成某弟弟。

原告孙某某向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告的租赁合同；2、判令被告立即腾出房屋；3、判决被告支付拖欠原告租赁费17万元及违约金51000元合计221000元；4、判令被告支付拖欠暖气费5万元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年元月22日原、被告签订房屋租赁合同，被告租赁原告位于灵寿县新开街北头路西与北环路交叉口一至五层房屋。该租赁合同约定了双方的权利义务，其中约定每年租赁费20万元，支付方式为：上打租。约定租赁期间的水电暖都由租赁方承担。原告完全履行自己的义务交付给被告房屋，但被告存在严重的违约行为，一直拖欠租赁费、暖气费。无奈，2016年7月7日重新达成补充协议，再次约定具体支付租费的方式、时间和数额，并注明被告如不按本协议支付租金自动退房，解除合同。在签订补充协议后，被告支付3万元租金，剩余租费无任何理由未再支付，经原告多次催要无果。根据《物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。据此不难看出，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，现诉至法院，望查清事实依法支持原告诉求。为证实其主张，原告向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同一份，证明双方为租赁原告的房屋所签订的合同及双方的权利义务，合同第十条约定，被告方拖欠租金累计达30天的，原告可以终止合同，收回房屋；2、补充合同一份，以证明原、被告租赁房屋的事实，租房的南面不得改装；3、协议书一份，以证明被告没有及时支付2015年以及2016年的租金，后双方重新达成协议，详细约定2015年和2016年所欠租金应支付时间，被告给付第一笔款3万元后，剩余7万及20万元一直未支付，被告不按协议执行自愿退房，双方达成了解除合同的一致意见；4、灵寿县某某村委会证明一份，以证明原告享有该土地以及租赁房屋的事实；5、保证书一份，以证明被告确实一直在拖欠房租，虽保证给付，但是仍旧未给付。被告马成某辩称，被告不是不给原告钱，原告得把暖气问题解决了，去年整个楼层都是开着空调，费用很大。消防部门要求改装消防管道，原告也不让改装，被告无法营业。被告认可拖欠原告租赁费17万元，应该给付原告，但是是在正常营业之后，被告现在没有那么多钱，尽快凑凑，转租也需要时间。被告租赁原告房屋，暖气费5万元不应该是被告处理。被告投资的也不少，不同意解除合同。被告未提交证据。本院经审理认定如下事实：2014年元月22日，原告孙某某与被告马成某签订房屋租赁合同一份，双方约定：被告租赁原告坐落于灵寿县某某街北头路西与某某路交叉口一至五层房屋1600多平方米；租赁期自2014年4月16日至2024年4月15日，房屋租金前三年年租金为每年20万元，每租年的起始日前支付；原告将房屋交给被告后，被告的装修及修缮，原告概不负责，如被告不再使用该房屋后，被告不得破坏已装修部分及房屋架构……。同日，原、被告双方签订补充合同一份。后原告按照约定交付租赁房屋，被告尚欠原告2015年租金10万元、2016年租金20万元；2016年7月7日，原、被告双方达成协议，约定：一、被告将2015年所余房屋10万元分4次付于原告，先付3万元，所余7万元分三个月还清……三、2016年租金20万元被告分2次付于原告，2017年1月16日付10万元，2017年7月15日以前付10万元。四、被告如不按本协议支付租金愿自动退房，退房时被告将所租房内的空调、家具办公用品搬走，其余的装修部分完好无损交于原告，作为所欠房租的补偿……。后被告给付原告2015年租金3万元。本院认为，原、被告签订的上述租赁合同、补充合同及协议书均是双方真实意思表示，双方均应按照约定履行各自的权利义务，原告已按约定交付房屋于被告，被告也应依约履行交纳租金的义务。因被告未按时交纳租金，双方于2016年7月7日就所欠租金等重新达成协议书，协议签订后被告未依照协议约定将2017年1月16日前应偿还原告的租金给付原告，构成违约，庭审中被告表示应给付原告租金，但是是在其正常营业之后给付，需要时间，客观上表明被告履约不能，致使合同目的不能实现，故原告诉请解除合同应予支持；被告称不能按时给付原告租金不是其原因所造成，而是原告没有解决暖气问题及不让改装消防通道所造成，原告对此予以否认，被告也未提供证据证实，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。根据原、被告达成的协议书中第四条的约定，被告如不按约定支付租金，应自动退房，将所租房内的空调、家具办公用品搬走，其余的装修部分完好无损交于原告，作为所欠房租的补偿即抵顶所欠租金；原告诉请被告支付拖欠的租赁费，后原告主张以房屋装修部分抵顶被告所欠的租金，原告该主张符合双方约定，本院予以支持。原告诉请被告支付违约金51000元，双方对此并无约定，本院不予支持。关于暖气费5万元，原告并未提供证据证实其主张，本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
原告孙某某与被告马成某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告孙某某及其委托诉讼代理人雷静，被告马成某委托诉讼代理人马龙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一、解除原、被告于2014年元月22日签订的租赁合同；二、被告马成某于本判决生效后十日内搬离租赁房屋；三、驳回原告孙某某的其他诉讼请求。案件受理费5365元，减半收取2682.5元，由原告孙某某承担832.5元，被告马成某承担1850元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于石家庄市中级人民法院。

审判员　李　静

书记员：崔娅娅