孙某、任某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

上诉人（一审原告）：孙某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省伊春市伊春区。上诉人（一审原告）：任某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省伊春市伊春区。二上诉人共同委托诉讼代理人：孙春明，黑龙江恒辰律师事务所律师。上诉人（一审被告）：伊春亿科房地产开发有限公司，住所地黑龙江省伊春市伊春区前进办扶林社区傲城居住小区6号楼2单元101+。法定代表人：张鹏，职务总经理。委托诉讼代理人：王春辉，黑龙江兴福律师事务所律师。

孙某、任某某上诉请求：变更多出39.25平方米房价款按照1360元计算外，其他上诉理由同一审请求一致。亿科公司辩称，一、案件基本事实清楚。2009年5月，答辩人与被拆迁人刘亚芝（现居胡美英）达成房屋拆迁协议，约定对伊春区扶林办农林街房屋产权面积37.5、82.5平方米的二户砖木结构平房进行拆迁，房屋产权置换为建筑面积为54.15平方米（住宅）和70平方米（门市房）二户房屋。被拆迁人选定的住宅已于2012年1月回迁完毕并交付使用，双方对住宅已没有争议；二、门市房的补偿双方应按照协议约定履行。在房屋拆迁协议书中明确约定门市房按实际交工日期为准，门市的产权任某某。并在第五条约定，由于楼房竣工之前不能准确计算出该房屋的建筑面积，待楼房竣工验收后，伊春市建设局测绘公司测绘面积为准。在签订协议时，门市房的图纸都没有，并没有确定每户房屋的具体面积，现在门市交工，答辩人同意安置原告人70平方米门市房回迁，并可以办理产权登记；三、临时安置补助费问题已经达成协议，孙某、任某某再请求给付是错误的。亿科公司上诉请求：依法改判其不承担给付安置补偿费的义务。事实及理由：2012年1月胡美英回迁时，已对安置补偿问题处理完毕。门市房不存在安置补助费问题，一审法院判决给付安置补助费是错误的。孙某、任某某辩称，孙某家是8口人，亿科公司在签订《房屋拆迁协议书》时只给付了3个人的临时安置补助费，剩余5个人应当给付却未给付，而且至今未给延期回迁补助。根据伊春市委会议纪要以及《伊春市城镇房屋拆迁管理办法》第三十条的规定，亿科公司应当加倍给付临时安置补助费，并应当给付5个人的。孙某、任某某向一审法院起诉请求：一、被告继续履行双方签订的《房屋拆迁协议书》，将亿科傲城小区1号楼东数第一户面积109.25平方米的门市房交给二原告，并协助原告办理相关产权手续，确认多出的39.25平方米的房屋所有权归二原告所有，37.15平方米房价款由被告承担；二、被告赔偿二原告逾期门市房租金损失暂定283328元（时间从2011年10月31日至2017年6月31日共计5年8个月，租金标准每年50000元）及从2017年7月1日起至被告实际交付门市房时止的租金损失，具体数额待房地产评估机构评定租金标准后确定；三、被告加倍给付5个人的临时安置补助费：81250元（从2009年5月13日至2017年6月13日）及加倍给付从2017年7月14日至被告实际交付门市房时止的临时安置补助费；四、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年5月13日，亿科公司作为甲方与乙方刘亚芝签订房屋拆迁协议，乙方为“刘亚芝，现居胡美英”。协议约定，被告依据《伊春区棚户区改造实施细则》和房屋拆迁部门核发的《房屋拆迁许可证》文号2008-05对乙方房屋进行拆迁。乙方居住扶林办事处房产证编号007082、0003038，产权证面积37.5、82.5平方米，砖木结构，产权私产。房屋产权置换：约定被置换的原房屋（有产权证）建筑面积50.5（住宅）、70平方米（门市房）。按《伊春区棚户区改造实施细则》的规定，上靠户型，超出被置换房屋建筑面积的面积差，甲方应收缴的房款差价1360元/㎡。置换的楼房建筑面积小于被置换房屋的建筑面积的，甲方应依据评估机构的评估价格以货币补偿的方式补偿给乙方。乙方选定亿科傲城23号楼4单元303室。门市的位置在黎明路××××路交叉处的门市。该协议另注明乙方应得费用土地证1623元、搬家400元、残疾证4500元、安置费2550元、营业补偿4900元、物品赔偿费16027元。合计30000元。原告孙某代刘亚芝在乙方处签名捺印。另查明，刘亚芝系原告孙某前妻，已于2010年去世，2011年原告与任风侠结婚。因原告孙某曾向胡美英借款，将回迁协议中的住宅抵给胡美英，亿科傲城23号楼4单元303室已由胡美英于2012年回迁完毕。一审法院认为，原、被告签订了《房屋拆迁协议书》，该协议书是双方真实意思表示，合法有效，双方应按该协议履行义务。原告要求将亿科傲城小区1号楼东数第一户面积109.25平方米的门市房交给二原告，办理产权手续，并将多出的39.25平方米的房屋所有权归二原告所有，37.15平方米房价款由被告承担，但经查明二原告称位于亿科傲城小区1号楼东数第一户门市房已于2015年9月9日经伊春天利房屋测绘有限责任公司测量为南北分开的70㎡和38.14㎡两户，且在房地产管理部门备案。按该协议约定，原告可置换的门市面积为70㎡，被告辩称同意将现有的70㎡门市回迁给二原告，该回迁方案不违反双方协议约定，但二原告坚持要求被告给付109.25平方米房屋，该诉讼请求不符合协议约定，不予支持。原告要求被告给付逾期门市房租金损失，因原门市是用于浴池经营且已拆除，租金数额无法评定，该诉讼请求不予支持。原告要求自2009年5月起给付5个人的安置补偿费用，根据原告与被告达成的协议中记载为3人，且原告举示的户口簿不能证明5人一起居住的事实，原告主张5人安置补偿费用不予支持，根据双方协议，被告已给付17个月安置费，该17个月安置费应予扣除，因双方已达成协议，应按每月每人50元标准计算。故依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条之规定，判决：一、被告伊春亿科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告孙某、任某某临时安置补助费12600元（自2010年11月起至2017年7月止）；二、驳回原告孙某、任某某其他诉讼请求。案件受理费6768元，由被告伊春亿科房地产开发有限公司负担115元，由二原告负担6653元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对孙某、任某某提交的伊春公安分局旭日派出所证明因与事实不符，且户籍中有1组字样存疑,不予采信；对亿科公司提交的销售该一楼门市房明细和将38.14平方米门市房销售给他人证据因核实财务票据一致，予以采信；本院调取伊春市棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策规定的通知伊政办发（2008）33号和2008年7月2日伊春区棚户区改造汇编及伊春市不动产中心出具证明因出自行政机关，予以采信。对当事人二审争议的事实本院认定如下：房屋拆迁协议约定，刘亚芝选定亿科傲城25#5单元301室，回迁时间2010年9月30日，门市按实际交工日期为准。门市房位置坐落于伊春区××路与××路交叉处，面积70平方米，房权任某某。2015年交工时门市房面积109.25平方米，2017年分割为70平方米和38.14平方米两户，地下室没有分割（庭审中双方当事人均认可地下室存在,入口在38.14平方米户内）。2018年8月25日亿科公司将38.14平方米房屋出售给他人（6800元/㎡）。另查明，孙某经营的伊春区清泉浴池于2004年营业至被动迁时。回迁房屋建成时，同楼门市出售价格为8708元/㎡_9583元/㎡不等。2015年9月9日经伊春天利房屋测绘有限责任公司测量为南北分开的70㎡和38.14㎡两户（二审发回重审后，2017年6月亿科公司在一审中提交的证据）。2018年10月12日，伊春市不动产登记中心证实，该房屋在伊春市不动产中心备案。其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
上诉人孙某、任某某因与上诉人伊春亿科房地产开发有限公司（以下简称亿科公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，前由伊春区人民法院于2016年8月8日作出（2016）黑0702民初183号民事判决。亿科公司不服向本院提起上诉，本院以（2017）黑07民终17号民事裁定，撤销原判、发回重审。2018年4月20日，伊春区人民法院作出（2017）黑0702民初464号民事判决。上诉人孙某、任某某与上诉人亿科公司均不服，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙某、任某某及委托诉讼代理人孙春明与上诉人亿科公司委托诉讼代理人王春辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，关于双方签订安置补偿协议的效力问题。双方当事人签订的《房屋拆迁协议书》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按该协议履行义务。亿科公司作为拆迁人和开发商不但未如期交工,还将回迁给任某某的70平方米门市房（亿科傲城小区1号楼东数第一户）建成面积109.25平方米，致使双方当事人因多出面积发生争执，应承担违约责任。关于亿科傲城小区1号楼东数第一户面积109.25平方米的门市房是否应交付问题。经查，2015年交工时门市房面积109.25平方米。2017年（二审诉讼期间），亿科公司将该房分割为70平方米和38.14平方米两户（含隔断）。2018年8月25日，亿科公司将38.14平方米出售给他人（6800元/㎡）。因亿科公司的上述行为导致不能交付亿科傲城小区1号楼东数第一户面积109.25平方米的门市房。依据双方签订安置补偿协议约定，70平方米门市房归任某某所有符合法律规定。据此，孙某、任某某提出的将亿科傲城小区1号楼东数第一户面积109.25平方米的门市房交给二上诉人，确认多出的39.25平方米的房屋所有权归二上诉人所有，39.25平方米房价款按照1360元计算的上诉理由不予支持。关于上诉人亿科公司没有实际交付门市房的租金损失问题。2011年10月28日，伊春市人民政府专题会议纪要（第17次）要求亿科公司2012年10月末不能让动迁户按时回迁，由市法院将该公司房源依法进行处理用于群众补偿，市住建局拿出具体意见。上述事实说明，由于亿科公司延误工期，未按时交房给任某某造成实际经济损失应予赔偿。2015年交工时将70平方米回迁门市房建成109.25平方米。诉讼中又将房屋分割为70平方米和38.14平方米两户，并将38.14平方米出售给他人。此间造成任某某的实际损失应由亿科公司予以赔偿。依据亿科公司的违约程度、同时考虑该房屋原为营业中的浴池、动迁后房屋的地理位置、面积、实际价值、延期交付的期限（第17次会议纪要确定的时限），综合确定房屋租金标准为每月2000元。据此，上诉人亿科公司应赔偿上诉人任某某经济损失：壹拾肆万伍仟元{门市房租金（2000元/月）×延期交房的时间（2012年11月至2018年11月15日），共计72.5个月）}。关于5个人的临时安置补助费问题。经查，回迁门市房的前身是浴池，不存在户籍落户到营业用房中的问题。上诉人孙某、任某某提出4户均落在住宅中与事实不符，且户籍中有1组字样存疑。回迁协议中的确定安置补偿为3人，住宅抵给胡美英并于2012年1月19日回迁完毕。此间，被安置人刘亚芝已死亡（孙某确认的安置人员），因此安置人数为2人，扣除已付17个月安置补偿费用，上诉人亿科公司应给付调整后的安置补偿费两千一百元（2人×50元×2个月+2人×75元×10个月+2人×100元×2个月)。一审法院按3人给付安置补偿费不当，且时间计算有误，应予以更正。据此，上诉人孙某、任某某提出5个人的临时安置补助费上诉理由不能成立。上诉人亿科公司提出的不承担给付安置补偿费的义务的上诉理由不能成立。关于房屋地下室归属问题。庭审中，双方当事人均认可地下室存在,入口在38.14平方米户内。因原房屋已分割为70平方米和38.14平方米两户，应按照房屋所有权确定地下室归属符合法律规定，且地下室为可分物，分割行为由上诉人亿科公司执行。综上所述，孙某、任某某的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款二项之规定，判决如下：

一、撤销黑龙江省伊春市伊春区人民法院（2017）黑0702民初464号民事判决；二、伊春亿科房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内将亿科傲城小区1号楼东数第一户面积70平方米的门市房及对应的地下室交付给任某某，房屋上下水、电、供暖等配套设施符合设计标准并协助其办理相关手续；三、任某某70平方米房屋所属地下室的入口、地下室隔断由伊春亿科房地产开发有限公司按设计标准负责施工30日内完成；四、伊春亿科房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿孙某、任某某损失145000元；五、伊春亿科房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内给付孙某、任某某安置补偿费2100元；六、驳回一审原告孙某、任某某其他诉讼请求；七、驳回伊春亿科房地产开发有限公司的上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费13536元，由上诉人孙某、任某某负担7052元；上诉人亿科房地产开发有限公司负担6484元。本判决为终审判决。

审判长　张　辉
审判员　张紫微
审判员　郭良富

书记员：高冬梅