孙建华与于某某、黑龙江省名山农场买卖合同纠纷二审民事判决书

孙建华
张仁勤（江苏天淮律师事务所）
于某某
王福珍
王云侠（黑龙江天世律师事务所）
黑龙江省名山农场
朱尊文
刘建生（黑龙江海格律师事务所）

上诉人（原审原告）孙建华。
委托代理人张仁勤，江苏天淮律师事务所律师。
上诉人（原审被告）于某某。
委托代理人王福珍。
委托代理人王云侠，黑龙江天世律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黑龙江省名山农场，住所地黑龙江省鹤岗市萝北县名山农场。
法定代表人赵英春，该场场长。
委托代理人朱尊文，该场司法分局局长。
委托代理人刘建生，黑龙江海格律师事务所律师。
上诉人孙建华因与上诉人于某某、被上诉人黑龙江省名山农场（以下简称名山农场）买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省宝泉岭农垦法院〔2015〕宝商初字第441号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2016年3月3日立案，依法组成合议庭，于同年4月21日公开开庭进行了审理。
上诉人孙建华及委托代理人张仁勤，上诉人于某某的委托代理人王福珍、王云侠，被上诉人名山农场的委托代理人朱尊文、刘建生到庭参加诉讼。
各方当事人自行和解期限为2016年4月22日至2016年5月3日。
本案现已审理终结。
原审判决认定:2011年8月15日，孙建华与于某某、名山农场签订转让协议，约定孙建华将名山农场供热站以998万元价格转让给于某某，于某某应于2011年11月15日给付孙建华333万元，2012年11月15日给付孙建华333万元，2013年11月15日给付孙建华332万元。
如逾期付款，按日千分之二给付滞纳金并赔偿违约金100万元，名山农场对上述付款提供连带责任保证。
合同签订后，孙建华按约定向于某某交付了供热站，于某某于2011年12月21日给付200万元，于2012年5月10日给付100万元，于2012年9月12日给付33万元，于2013年4月3日给付150万元，于2014年1月7日给付15万元，于2014年3月11日给付5万元，于2014年4月11日给付60万元，于2014年11月21日给付50万元，于2014年12月26日给付100万元，共计向孙建华支付713万元，还剩285万元未给付。
原审判决认为:《中华人民共和国合同法》第一百零七条  规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，孙建华与于某某自愿签订转让名山农场供热站协议，双方之间的买卖关系成立，应遵循诚实信用原则行使权利，履行义务。
孙建华已将名山农场供热站交付给于某某，于某某未按约定期限履行付款义务，其行为构成违约，依法应承担继续履行、支付违约金等民事责任。
孙建华要求于某某给付剩余欠款285万元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；《中华人民共和国合同法》第一百一十四条  规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
本案中，因于某某违约，孙建华要求于某某给付违约金100万元的诉讼请求，符合双方约定，且于某某与名山农场均无异议，予以支持；孙建华要求于某某按同期银行贷款利率的四倍给付违约期间利息损失的诉讼请求，因本案法律关系性质为买卖合同关系，所以不能适用民间借贷关于四倍利率的规定，因无法律依据，不予支持。
孙建华要求于某某、名山农场支付诉讼中发生的律师代理费的诉讼请求，因其未提供证据加以证实，无事实根据，不予支持；于某某提出发生的配套费及办理相关证件发生的费用应当从欠孙建华的欠款中扣除的反驳请求，因未提供相应的证据加以证实，无事实根据，不予支持；《中华人民共和国担保法》第二十六条  规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
本案中，孙建华、于某某、名山农场并未在合同中约定保证期间，孙建华起诉的时间已超过法定的六个月保证期间，且孙建华并未提供有效的证据证明其在法定保证期间内向名山农场主张过权利，故对孙建华要求名山农场承担保证责任的诉讼请求，不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、第一百一十四条  、《中华人民共和国担保法》第二十六条  之规定，判决如下:一、于某某给付孙建华欠款本金285万元、违约金100万元，合计385万元，于本判决生效之日起10日内给付完毕；二、驳回孙建华要求名山农场承担连带给付责任的诉讼请求；三、驳回孙建华的其他诉讼请求。
案件受理费55,918元，由孙建华负担21,760元，由于某某负担34,158元。
上诉人孙建华称:原审认定事实错误。
1、双方约定的逾期付款违约责任是如逾期付款，按千分之二给付滞纳金并赔偿违约金100万元，本案中于某某有713万元没有按协议约定支付，给上诉人造成损失，上诉人在起诉时考虑到按日千分之二给付滞纳金约定偏高，主动调整为同期银行贷款利息的4倍，不是原审法院认定的“本案是买卖合同，不能适用民间借贷关于4倍利率的规定”，而是基于双方的约定。
2、孙建华一直向名山农场主张权利，于某某也要求名山农场在其欠款范围内向孙建华支付转让款，所以名山农场应当承担连带责任。
综上，请求二审法院依法发回重审或改判，判令于某某给付转让款，并按银行同期贷款利率4倍承担违约金，计算到实际给付之日，名山农场承担连带给付责任。
被上诉人于某某辩称:其本身没有任何违约行为，孙建华变卖给其的房产，无报建审批手续，因违反房地产管理法“无权属证书的房屋禁止买卖的规定”，该行为不合法。
按照合同法的规定，合同当中没有约定协助履行办理产权证手续及付款的先后，所以应当属于同时履行合同义务，而且孙建华附有协助提供买卖标的物单证及实现产权的义务，所以原审法院判令于某某承担100万元的违约责任不符合法律规定，同时名山农场应当承担担保责任。
名山农场辩称:根据担保法规定已经过了担保期限，其不应当承担担保责任。
于某某上诉称:1、按照合同法规定，双方的买卖行为应为无效行为。
2、于某某依法不应当承担违约责任。
3、名山农场承担的不是连带保证责任，而是一般保证责任，原审法院判令名山农场不承担保证责任是错误的。
孙建华辩称:买卖合同无效的说法不能成立，于某某是以房屋买卖的相关规定阐述合同无效的，供热站的买卖不属于房屋买卖，供热站原为名山农场的供热站，是改制时孙建华以竞买的方式取得的，当时有公证处对买卖行为进行公证，孙建华把该供热站转让给于某某是合法行为，于某某的上诉请求不成立，对承担100万元的违约责任过低，名山农场是连带保证责任，不是一般保证责任。
名山农场辩称:1、于某某与孙建华之间的供热站买卖是根据供热站现有的状况进行的，当时于某某对供热站的现状是明知的，在其了解后购买了孙建华的供热站。
2、名山农场是连带责任保证，并不是一般责任保证，根据担保法的相关规定，名山农场的担保已过担保时效，已经不再承担担保责任。
在庭审中，孙建华、于某某、名山农场均未提供证据。
本案二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，根据当事人在上诉、答辩及庭审中陈述的意见，本案争议的关键问题为:一、于某某与孙建华签订的《协议书》是否合法有效；二、于某某与孙建华在履行合同过程中是否存在违约行为，以及于某某是否应承担给付剩余款项及承担违约责任；三、名山农场是否承担保证责任。
一、关于于某某与孙建华签订的《协议书》是否合法有效的问题。
本案中，双方签订的《协议书》买卖的是供热站，具体包括锅炉、设备、锅炉房、管道、烟囱等资产。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条  规定，“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
”可见，买卖供热站不是买卖房地产，不应适用《中华人民共和国城市房地产管理法》，且买卖供热站，未违背《中华人民共和国合同法》第五十二条  的相关规定，同时在双方签订的协议中也未约定买卖供热站办理产权证照等相关事项，故于某某与孙建华签订的《协议书》是合法有效的，于某某提出的该协议无效的上诉请求不予支持。
二、关于于某某与孙建华在履行协议过程中是否存在违约行为，以及于某某是否应承担给付剩余款项及承担违约责任问题。
本院认为，因双方签订的《协议书》是合法有效的，双方应按协议约定履行各自的义务。
孙建华按协议约定履行了交付供热站的义务，而于某某未按协议约定履行给付款项义务，构成违约，应承担违约责任，其提出的不承担违约责任的上诉请求不予支持。
于某某应向孙建华支付剩余款项285万元。
原审中，孙建华同时向于某某主张逾期付款利息损失和支付违约金，在二审中孙建华放弃主张支付违约金100万元，是对自己所享权利的行使和处分，予以准许。
孙建华主张逾期付款利息损失2,452,516.50元，即要求于某某按银行同期贷款利率4倍承担给付责任，计算到实际给付之日。
因于某某与孙建华签订的合同中约定“如逾期付款，按日千分之二给付滞纳金”，孙建华主动申请调整，要求于某某按银行同期贷款利率4倍承担责任，未违背法律规定，综合考虑于某某的违约时间和程度,本院对孙建华的主张予以支持。
所以，于某某应给付孙建华逾期付款利息2,095,539.26元（自2011年11月15起至2014年12月25日止），对超出部分不予支持（详见逾期付款利息计算表）；应给付欠款285万元的逾期付款利息（自2014年12月26日起至欠款实际给付之日止，参照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍标准计算）。
三、关于名山农场是否承担保证责任的问题。
本案中，名山农场的保证是连带责任保证，孙建华、于某某、名山农场并未在合同中约定保证期间，孙建华起诉的时间已超过法定的六个月保证期间，且孙建华并未提供有效的证据证明其在法定保证期间内向名山农场主张过权利，故对孙建华、于某某要求名山农场承担保证责任的上诉请求，不予支持。
综上，孙建华的上诉请求部分予以支持，于某某的上诉主张不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）、（二）项的规定，判决如下:
一、将原审判决第一项变更为:于某某给付孙建华欠款本金285万元；
二、于某某给付孙建华逾期付款利息2,095,539.26元；给付欠款285万元的逾期付款利息（自2014年12月26日起至欠款实际给付之日止，参照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍标准计算）；
三、维持原审判决第二、三项；
四、驳回于某某的上诉请求。
上述判决一、二项于本判决生效之日起十日内履行。
一审案件受理费55,918元，由孙建华负担21,760元，由于某某负担34,158元。
二审案件受理费17,873元（孙建华已预交），由孙建华负担3,214元，由于某某负担14,659元；二审案件受理费29,600元（于某某已预交），由于某某负担。
本判决为终审判决。

本院认为，根据当事人在上诉、答辩及庭审中陈述的意见，本案争议的关键问题为:一、于某某与孙建华签订的《协议书》是否合法有效；二、于某某与孙建华在履行合同过程中是否存在违约行为，以及于某某是否应承担给付剩余款项及承担违约责任；三、名山农场是否承担保证责任。
一、关于于某某与孙建华签订的《协议书》是否合法有效的问题。
本案中，双方签订的《协议书》买卖的是供热站，具体包括锅炉、设备、锅炉房、管道、烟囱等资产。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条  规定，“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
”可见，买卖供热站不是买卖房地产，不应适用《中华人民共和国城市房地产管理法》，且买卖供热站，未违背《中华人民共和国合同法》第五十二条  的相关规定，同时在双方签订的协议中也未约定买卖供热站办理产权证照等相关事项，故于某某与孙建华签订的《协议书》是合法有效的，于某某提出的该协议无效的上诉请求不予支持。
二、关于于某某与孙建华在履行协议过程中是否存在违约行为，以及于某某是否应承担给付剩余款项及承担违约责任问题。
本院认为，因双方签订的《协议书》是合法有效的，双方应按协议约定履行各自的义务。
孙建华按协议约定履行了交付供热站的义务，而于某某未按协议约定履行给付款项义务，构成违约，应承担违约责任，其提出的不承担违约责任的上诉请求不予支持。
于某某应向孙建华支付剩余款项285万元。
原审中，孙建华同时向于某某主张逾期付款利息损失和支付违约金，在二审中孙建华放弃主张支付违约金100万元，是对自己所享权利的行使和处分，予以准许。
孙建华主张逾期付款利息损失2,452,516.50元，即要求于某某按银行同期贷款利率4倍承担给付责任，计算到实际给付之日。
因于某某与孙建华签订的合同中约定“如逾期付款，按日千分之二给付滞纳金”，孙建华主动申请调整，要求于某某按银行同期贷款利率4倍承担责任，未违背法律规定，综合考虑于某某的违约时间和程度,本院对孙建华的主张予以支持。
所以，于某某应给付孙建华逾期付款利息2,095,539.26元（自2011年11月15起至2014年12月25日止），对超出部分不予支持（详见逾期付款利息计算表）；应给付欠款285万元的逾期付款利息（自2014年12月26日起至欠款实际给付之日止，参照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍标准计算）。
三、关于名山农场是否承担保证责任的问题。
本案中，名山农场的保证是连带责任保证，孙建华、于某某、名山农场并未在合同中约定保证期间，孙建华起诉的时间已超过法定的六个月保证期间，且孙建华并未提供有效的证据证明其在法定保证期间内向名山农场主张过权利，故对孙建华、于某某要求名山农场承担保证责任的上诉请求，不予支持。
综上，孙建华的上诉请求部分予以支持，于某某的上诉主张不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）、（二）项的规定，判决如下:
一、将原审判决第一项变更为:于某某给付孙建华欠款本金285万元；
二、于某某给付孙建华逾期付款利息2,095,539.26元；给付欠款285万元的逾期付款利息（自2014年12月26日起至欠款实际给付之日止，参照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍标准计算）；
三、维持原审判决第二、三项；
四、驳回于某某的上诉请求。
上述判决一、二项于本判决生效之日起十日内履行。
一审案件受理费55,918元，由孙建华负担21,760元，由于某某负担34,158元。
二审案件受理费17,873元（孙建华已预交），由孙建华负担3,214元，由于某某负担14,659元；二审案件受理费29,600元（于某某已预交），由于某某负担。

审判长：卜洪元
审判员：张继
审判员：张贤友

书记员：安迪