孙某某与沧州市城镇集体工业联社房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

孙某某
葛国深
沧州市城镇集体工业联社
刘剑（河北铭鉴律师事务所）

原告（反诉被告）孙某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住沧州市。
委托代理人葛国深，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住沧州市运河区。
委托河北衡泰律师事务所律师代理。
被告（反诉原告）沧州市城镇集体工业联社。
负责人董建成，该联社办公室主任。
住所地，沧州市解放西路国资委办公楼。
委托代理人刘剑，河北铭鉴律师事务所律师。
原告孙某某诉被告沧州市城镇集体工业联社房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年10月17日作出（2010）运民三初字第201号民事判决，被告沧州市城镇集体工业联社（以下简称城镇联社）不服，向沧州市中级人民法院提起上诉。沧州市中级人民法院于2012年4月25日作出（2012）沧民终字第482号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙某某的委托代理人葛国深、李成道，被告委托代理人刘剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原、被告双方所签《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。原告孙某某依约履行了支付房款义务，被告城镇联社应履行交房，并有义务向涉案房产所在国家土地管理部门申报办理征用划拨土地手续以及协助原告办理房屋所有权登记。被告未能按约定时间交付房屋，属违约行为，应按合同约定承担违约责任，故被告应给付原告违约金85610元（延期交房期间的房屋租赁价格）。
关于涉案房屋买卖合同的效力。被告城镇联社辩称并反诉，请求确认双方所签《商品房买卖合同》无效，其主要理由就是涉案房屋不属商品房，且所涉土地为国有划拨土地。本院认为，土地的划拨性质不影响本案房屋买卖合同的成立与效力。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第一条  第一款  的规定，“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，原被告之间签订的房屋买卖合同具备上述法律规定的合同成立的要件，故该合同是成立的；根据我国《物权法》第十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《合同法》第四十四条的规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准登记等手续生效的，依照其规定”，本院认为，本案房屋买卖合同不属于法律、法规规定应当批准手续才生效的合同，而是合同履行中的有关事项即土地使用权类型变更需要经过行政审批手续，这并不影响合同的效力，该合同合法有效。另外，本案所涉楼房是被告在自己原有土地上与沧州方德实业有限公司进行合作开发的楼房，该房建设前，已经规划部门批准准予办理涉案土地征用划拨土地手续，用地性质为商业，该楼房建成后，被告除留有自己办公用房外，剩余部分对外公开出售。沧州方德实业有限公司亦购买了被告部分房屋，并获得审批，同时办理了相关房产证书。综上，被告出售给原告房屋的行为不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，同时该行为不具有合同法规定的其他无效情形。据此，被告出售给原告房屋的行为合法有效，被告有义务为涉案房产所在土地申报办理征用划拨土地手续，待获批后再协助原告办理房屋所有权登记。被告城镇联社的反诉请求理由不充分，本院不予支持。
关于孙某某主张的因涉案房产不再按原设计铺设瓷砖，墙面、屋顶保留毛面不作处理所对应的费用19328元，虽被告作为建设单位对此负有举证责任，但原告亦未提供其诉求19328元的相关依据，且被告对此不予认可，故本院对原告的该项主张不予支持。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第五十二条  第五项  、第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  ，《中华人民共和国物权法》第十五条  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第一条  第一款  之规定，判决如下:
一、被告沧州市城镇集体工业联社给付原告孙某某违约金85610元。限判决生效后十日内履行完毕。
二、被告沧州市城镇集体工业联社在判决书生效后六十日内为涉案房产所在土地申报办理征用划拨土地手续，由原告孙某某支付相关费用，待获批后被告协助原告办理房屋所有权登记。
三、驳回原告孙某某的其他诉求。
四、驳回反诉原告沧州市城镇集体工业联社的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5203元，由被告沧州市城镇集体工业联社负担1940元，原告孙某某承担3263元；反诉费2602元，由反诉原告沧州市城镇集体工业联社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。

本院认为，原、被告双方所签《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。原告孙某某依约履行了支付房款义务，被告城镇联社应履行交房，并有义务向涉案房产所在国家土地管理部门申报办理征用划拨土地手续以及协助原告办理房屋所有权登记。被告未能按约定时间交付房屋，属违约行为，应按合同约定承担违约责任，故被告应给付原告违约金85610元（延期交房期间的房屋租赁价格）。
关于涉案房屋买卖合同的效力。被告城镇联社辩称并反诉，请求确认双方所签《商品房买卖合同》无效，其主要理由就是涉案房屋不属商品房，且所涉土地为国有划拨土地。本院认为，土地的划拨性质不影响本案房屋买卖合同的成立与效力。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第一条  第一款  的规定，“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，原被告之间签订的房屋买卖合同具备上述法律规定的合同成立的要件，故该合同是成立的；根据我国《物权法》第十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《合同法》第四十四条的规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准登记等手续生效的，依照其规定”，本院认为，本案房屋买卖合同不属于法律、法规规定应当批准手续才生效的合同，而是合同履行中的有关事项即土地使用权类型变更需要经过行政审批手续，这并不影响合同的效力，该合同合法有效。另外，本案所涉楼房是被告在自己原有土地上与沧州方德实业有限公司进行合作开发的楼房，该房建设前，已经规划部门批准准予办理涉案土地征用划拨土地手续，用地性质为商业，该楼房建成后，被告除留有自己办公用房外，剩余部分对外公开出售。沧州方德实业有限公司亦购买了被告部分房屋，并获得审批，同时办理了相关房产证书。综上，被告出售给原告房屋的行为不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，同时该行为不具有合同法规定的其他无效情形。据此，被告出售给原告房屋的行为合法有效，被告有义务为涉案房产所在土地申报办理征用划拨土地手续，待获批后再协助原告办理房屋所有权登记。被告城镇联社的反诉请求理由不充分，本院不予支持。
关于孙某某主张的因涉案房产不再按原设计铺设瓷砖，墙面、屋顶保留毛面不作处理所对应的费用19328元，虽被告作为建设单位对此负有举证责任，但原告亦未提供其诉求19328元的相关依据，且被告对此不予认可，故本院对原告的该项主张不予支持。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第五十二条  第五项  、第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  ，《中华人民共和国物权法》第十五条  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第一条  第一款  之规定，判决如下:

一、被告沧州市城镇集体工业联社给付原告孙某某违约金85610元。限判决生效后十日内履行完毕。
二、被告沧州市城镇集体工业联社在判决书生效后六十日内为涉案房产所在土地申报办理征用划拨土地手续，由原告孙某某支付相关费用，待获批后被告协助原告办理房屋所有权登记。
三、驳回原告孙某某的其他诉求。
四、驳回反诉原告沧州市城镇集体工业联社的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5203元，由被告沧州市城镇集体工业联社负担1940元，原告孙某某承担3263元；反诉费2602元，由反诉原告沧州市城镇集体工业联社负担。

审判长：高伟
审判员：李文慧
审判员：王秀芬

书记员：贾净菡