孙某某、王某某与大某某中天房屋拆迁有限公司、大某某中祥房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：孙某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住大某某。
上诉人（原审原告）：王某某（系孙某某之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住址同上。
两上诉人共同委托诉讼代理人：王勇，湖北峰鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大某某中天房屋拆迁有限公司，住所地：大某某房产局5楼。
法定代表人：熊金堂，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：大某某中祥房地产开发有限公司，住所地：大某某房产局5楼。
法人代表人：熊金堂，该公司经理。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：熊建泽，男，大某某中祥房地产开发有限公司职员。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：彭想灵，湖北君兆律师事务所律师。

上诉人孙某某、王某某因与被上诉人大某某中天房屋拆迁有限公司（以下简称中天公司）、大某某中祥房地产开发有限公司（以下简称中祥公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省大某某人民法院（2016）鄂0922民初483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙某某、王某某及委托诉讼代理人王勇，被上诉人中天公司、中祥公司的委托诉讼代理人熊建泽、彭想灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙某某、王某某上诉请求：1、撤销原审判决书，依法发回重审，或改判支持上诉人在原审中的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、还建商铺应为沿长征路（现格林豪泰酒店）从北向南数第一间商铺（宽3.75米）。原审判决给上诉人第二间商铺（宽2.84米非正常商铺）不符合双方合同约定。双方于2011年4月13日签订的《拆迁还建补偿协议》备注中约定被上诉人应还建上诉人原址第一间商铺，原审法院组织双方到现场勘验明确了格林豪泰酒店大门南侧为还建商铺，且该第一间商铺客观存在。2、被上诉人存在严重违约行为。被上诉人将本应该还建给上诉人的商铺还建给了案外人戴珊霞。被上诉人没有按照协议约定如期交付还建商铺、住房及办理产权证书，且没有按时支付住房安置过渡租金。3、原审判定支付住房安置过渡租金的截止时间有误。由于被上诉人的违约行为，上诉人未能得到还建安置，因此住房安置过渡租金应支付到被上诉人交付还建房为止。
中天公司和中祥公司共同辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。双方签订的协议合法有效，应依法履行。协议签订后，因城镇化建设两上诉人房屋原址在红线以外，规划为公共道路，原址没有建设房屋（商铺），原址第一间商铺还建已不可能实现。被上诉人愿意以格林豪泰酒店大门南侧第二间门面还建给上诉人，其面积为31.86m2，与约定的面积相近，且与上诉人原址最近。该情形发生变化并非是被上诉人导致，因此一审判决还建第二间商铺合情合理于法有据。还建住宅及过渡期租金双方无大的争议。2、上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。双方签订协议后，因规划需要必须向东平移。商铺和住宅建成后多次通知上诉人协商还建事宜，但其坚持要原址还建。因上诉人原址在红线以外，已建设成公共道路，不可能也无法还建所谓的原址。请求驳回上诉，维持原判。
孙某某、王某某向一审法院起诉请求：1、判令中天公司和中祥公司向孙某某、王某某交付拆迁还建原址第一间商铺29㎡、商铺层高不低于3.8m；2、判令中天公司和中祥公司向孙某某、王某某交付拆迁还建住房，位于还建住宅楼的叁至肆楼55㎡，办理商铺和住房的房屋产权证，并承担违约金（按每年2.2万元的标准从2013年5月1日算至实际交房之日止）；3、判令中天公司和中祥公司向孙某某、王某某支付商铺和住房安置过渡租金，过渡金的起算标准按每年2.2万元，自2015年元月1日起至实际交付上述房产之日止；4、判令中天公司和中祥公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2003年7月16日，大某某城关镇人民政府筹划引入中天公司和中祥公司对大某某城关镇陵园路金三角居民综合小区进行商业开发；2003年7月22日，大某某城关镇陵园路社区居委会作出关于开发金三角居民综合小区工程实施方案；2004年10月28日，大某某城关镇人民政府和城关镇陵园路社区居委会提交请示报告的开发方案：1、顺一桥方向直线接通陵园路新建购物步行街，扩建20米宽水泥街道和彩砖人行道，配套排水和绿化工程；2、在金三角建农贸市场一处，面积360㎡；3、在步行街××××路街面，以楼房建筑为主体，开发房地产，其中一楼临街门面74间共2842㎡，二楼可营业商品房2765㎡，商品住宅房10410平方米；2008年10月23日，大某某城关镇人民政府再次形成对陵园路金三角旧住宅区进行改造的会议纪要。2009年6月18日，大某某陵园路社区方家湾改造拆迁办公室和中天公司共同发出公开信，决定对陵园路方家湾老住宅区进行拆旧建新。2010年3月5日，大某某城关镇政府向大某某人民政府请示报告，拟定关于陵园路方家湾地段治理改造初步方案：按城建规划，合理布局，拉通一桥至陵园路，建设18米宽的道路，以金三角为主体，建立河东集贸市场，减轻滨河市场和长征路的交通压力，繁荣河东经济。2011年9月29日，中祥公司土地挂牌事项成交，遂委托孝感市建筑勘察设计院作出“大某某××三角方家湾旧城改造规划方案”，并于2012年9月24日经大某某政府审批通过，规划方案之设计说明四中阐明，区域分布为A、B、C三个组团，A区为临陵园路的商铺及商住楼；B区为大悟环河一桥至陵园路宽21米的道路，两侧为商铺及商住楼；C区为三角形地块沿路环状布置建筑，临街内外均设置商铺，形成市场、商业步行街为主的区域。
孙某某、王某某系夫妻关系。2009年，孙某某通过大某某国资局对外拍卖的方式，购买了位于大某某城关镇陵园路方家湾原“计量所大楼”一楼一间门面和二楼一间住房，并办理了土地使用权证及房产证。2010年4月13日，孙某某、王某某与中天公司签订《拆迁还建补偿协议》，协议中双方各自的权利义务约定，孙某某、王某某将其位于大某某城关镇陵园路方家湾的上述房屋，按中天公司通知其搬迁之日起十日内交由中天公司拆迁，在拆迁还建补偿协议签订后二日内将土地使用权证及房产证交给中天公司，中天公司还建孙某某、王某某商铺29㎡，住房38㎡；另给予其搬家费400元、过渡期房租按原告2010年实际出租金额支付；中天公司在拆迁区域内全部拆迁完毕后按规划开工之日起18个月内向孙某某、王某某交付还建房；中天公司在原房产证确定的面积范围内办理房产证，承担办证费用，超出部分由孙某某、王某某承担；协议违约责任约定，孙某某、王某某逾期搬迁赔偿中天公司损失；中天公司逾期交房，承担孙某某、王某某的损失；协议还以备注的方式约定，商铺和住房面积实行多退少补，按开盘销售价计算；商铺层高不低于3.8m；原址第一间商铺还建；还建住宅楼的叁至肆楼。同日，双方签订《补充协议》，约定增加住房面积17㎡。上述协议签订后，孙某某、王某某依约向中天公司交房，中天公司依约拆除了孙某某、王某某房屋，由中祥公司进行商业开发。2012年10月8日，中祥公司取得命名为“文化新都”的建设施工规划许可证，同年11月13日取得建设工程施工许可证后，即进行商业开发，2013年，中天公司和中祥公司商业开发的项目主体工程基本完工。2013年4月3日，中祥公司向社会公开宣传该项目工程开盘销售，并制作了宣传海报。2013年底房屋竣工。经现场勘查，孙某某、王某某房屋规划后拆迁新建的房屋原址基本上在红线图外，规划为公共道路，新建房屋在建设时整体向东平移7.87米，平移到红线以内。“文化新都”房屋建设竣工后，双方因商铺还建位置经过多次协商未能达成一致，引起诉讼。
另查明：大某某××三角方家湾旧城改造工程由中天公司负责拆迁工作，由中祥公司进行商业开发，两公司法定代表人均为熊金堂。
再查明，庭审中双方均认可过渡期房租按每年2.2万元的标准计算，孙某某、王某某已实际按每年2.2万元的标准领取过渡期房租至2014年12月止；双方还认可还建住房为4××楼××402室，面积64.5㎡，比约定超出的面积中天公司和中祥公司放弃要求孙某某、王某某进行补偿的权利；庭审中孙某某、王某某坚持自格林豪泰酒店大门南侧第一间门面还建，中天公司和中祥公司坚持自格林豪泰酒店大门南侧第二间门面还建，第二间门面面积31.86㎡（长11.22m，宽2.84m，高4.45m），比约定超出的面积中天公司和中祥公司放弃要求孙某某、王某某进行补偿的权利。
一审法院认为，孙某某、王某某与中天公司签订《拆迁还建补偿协议》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，属合法、有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现孙某某、王某某已向中天公司和中祥公司交付拆迁房屋，中天公司和中祥公司应当依约向孙某某、王某某交付还建房。经现场勘查，孙某某、王某某房屋规划后房屋原址基本上在红线图外，规划为公共道路，新建房屋在建设时整体向东平移7.87米，平移到红线以内，原址没有建设房屋，原址第一间商铺还建已不可能实现，庭审中，中天公司和中祥公司愿意自格林豪泰酒店大门南侧第二间门面还建，第二间门面面积31.86㎡，与约定的29㎡面积相近，孙某某、王某某主张的格林豪泰酒店大门南侧第一间门面面积过大，且已经还建给他人，他人属善意取得，不宜对孙某某、王某某还建，一审法院确定还建商铺位置为自格林豪泰酒店大门南侧第二间门面，门面面积超出部分中天公司和中祥公司自愿放弃补偿，予以确认。双方确认还建住房为4××楼××402室，面积64.5㎡，超出约定的面积中天公司和中祥公司放弃要求孙某某、王某某进行补偿的权利，予以确认。孙某某、王某某主张的过渡期房租，其已实际按每年2.2万元的标准领取至2014年12月止，因房屋没有交付的原因是房屋原址规划为公共道路，还建位置双方不能达成一致所致，该情势变更因素双方均构不成违约情形，过渡期房租的支付期间，调整到起诉之日止，即2016年5月；对孙某某、王某某要求中天公司和中祥公司承担违约责任的请求亦不予支持。此外，中天公司和中祥公司应当在一定的期间内为孙某某、王某某办理门面房屋及住房的相关权证。综上，判决：一、中天公司、中祥公司于本判决生效后十五日内向孙某某、王某某交付位于大某某××三角文化新都格林豪泰酒店大门以南的第二间门面一间；4××楼××402室住房一套；过渡期房租31167元（自2015年1月起至2016年5月止，按每年2.2万元计算）；二、中天公司、中祥公司于本判决生效后三十日内为孙某某、王某某办理上述门面及住房的房屋产权证；三、驳回孙某某、王某某其他诉讼请求。案件受理费8000元，由孙某某、王某某共同承担1000元，中天公司、中祥公司共同承担7000元。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
双方当事人争议的焦点问题是：1、中天公司和中祥公司应当向孙某某、王某某交付的还建商铺位置如何确定；2、中天公司和中祥公司是否存在违约行为，应否承担违约责任；3、孙某某、王某某的住房安置过渡期租金应计算至何时止。

本院认为，孙某某、王某某与中天公司签订的《拆迁还建补偿协议》及《补充协议》是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。协议签订后，孙某某、王某某向中天公司交付拆迁房屋，履行了约定的义务，中天公司亦应当依约向孙某某、王某某交付还建房。因“文化新都”项目是由中祥公司进行的商业开发，中祥公司应与中天公司共同承担履行上述协议约定义务的责任。经一审法院现场勘查，按照建设规划，孙某某、王某某房屋原址基本上在红线图外，被规划为公共道路，新建房屋在建设时整体向东平移7.87米，平移到红线以内，原址没有建设房屋，孙某某、王某某主张将原址第一间商铺还建已不可能实现。诉讼中，中天公司和中祥公司同意将格林豪泰酒店大门南侧第二间门面作为还建商铺，该第二间门面面积31.86㎡，与约定的29㎡还建面积相近，对超出约定的面积部分中天公司和中祥公司放弃主张补偿。而孙某某、王某某主张的格林豪泰酒店大门南侧第一间门面面积过大，且已经还建给他人，故不宜将该门面作为孙某某、王某某的还建商铺。一审法院据此确定还建商铺位置为自格林豪泰酒店大门南侧第二间门面，符合公平原则，本院予以确认。双方确认还建住房为4××楼××402室，面积64.5㎡，超出约定的还建面积，中天公司和中祥公司对此放弃要求孙某某、王某某进行补偿，该约定亦未违反法律规定，应予以确认。中天公司和中祥公司在签订协议后，实施了旧房拆迁和“文化新都”项目的开发建设，由于在规划审批中，孙某某、王某某房屋原址被规划为公共道路，建成的商铺位置不在原址，造成不能按协议约定的位置交付还建商铺。而双方对还建位置不能达成一致，致使还建房屋迟迟不能交付。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。因此，孙某某、王某某要求中天公司和中祥公司承担违约责任的请求，本院不予支持。孙某某、王某某已实际按每年2.2万元的标准领取过渡期房租至2014年12月止，一审法院根据本案实际情况，确定将过渡期房租的支付期间调整到起诉之日止，并判决中天公司和中祥公司在一定的期间内为孙某某、王某某办理门面房屋及住房的相关权证，符合法律规定。
综上所述，孙某某、王某某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由孙某某、王某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　　杨忠东 审判员　　戴　捷 审判员　　鲍　龙

书记员：刘依爽