孙大某、王某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：孙大某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省七台河市桃山区。委托诉讼代理人：董新慧，黑龙江大为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，七台河市人民医院退休职工，住黑龙江省七台河市桃山区。委托诉讼代理人：赵红丹，黑龙江赵红丹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：七台河市隆达综合房地产开发有限公司，住所地黑龙江省七台河市桃山区大同街17号。法定代表人：赵金峰，经理。被上诉人（原审被告）：七台河市技师学院，住所地黑龙江省七台河市桃山区学府路***号。法定代表人：鲁景波，院长。委托诉讼代理人：刘磊，该单位法律顾问。被上诉人（原审被告）：于金峰，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，职业不详，住黑龙江省七台河市桃山区。委托诉讼代理人：于长君（于金峰父亲），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省七台河市桃山区。

上诉人孙大某因与被上诉人王某、被上诉人七台河市隆达综合房地产开发有限公司、被上诉人七台河市技师学院、被上诉人于金峰房屋买卖合同纠纷一案，不服七台河市桃山区人民法院（2016）黑0903民初1107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙大某委托诉讼代理人董新慧、被上诉人王某委托诉讼代理人赵红丹、被上诉人七台河市技师学院委托诉讼代理人刘磊、被上诉人于金峰委托诉讼代理人于长君（于金峰父亲）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙大某上诉请求：1、撤销（2016）黑0903民初1107号民事判决；2、依法裁定驳回被上诉人的起诉。3、一二审诉讼费用均应由被上诉人承担。事实和理由：（2004）桃民重字第5号判决在中级法院作出（2005）七民终字第18号民事判决之日起就已经生效。��此，《商品房预购协议书》是不成立的。而三方签订的《房屋互换协议书》也自然失效，因为该协议没有可依赖的基础，一审判决该协议书有效是错误的。王某辩称，原审判决认定本案事实清楚，适用法律正确程序合法。被答辩人孙大某与被告于金峰倒签的商品房买卖合同系恶意串通，损害答辩人利益，一审判决认定该合同无效，适用法律正确。七台河市技师学院辩称，坚持一审意见。关于于金峰与我方的合同效力问题，是未成年人签订合同，于金峰属于限制民事行为能力人，其法定监护人未对其民事行为作出否定意见。一审认定事实不清。于金峰与我方签合同时，我方无收益，我方不产生赔偿责任，一审让我方承担连带责任与事实不否，于法无据，请求依法撤销一审判决。于长君（于金峰父亲）辩称，房子是上诉人欠我钱给我的，上诉人给我办的手续，房子落于金峰名下，于金峰上学，他什么也不懂。王某向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原告与被告孙大某、七台河市隆达综合房地产开发有限公司于2004年9月30日签订的《互换房屋协议书》有效，市技工校住宅楼5单元602室房屋所有权属于原告；2、确认被告七台河市技工学校与于金峰于2012年10月23日签订的《商品房买卖合同》无效，要求于金峰将市技工校住宅楼5单元602室房屋返还给原告；3、要求被告于金峰将因市技工校住宅楼5单元602室房屋动迁所得的租房费、搬家费等114.542.00元返还给原告。4、本案一切诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2000年6月21日，原告与被告七台河市隆达综合房地产开发有限公司（原聚兴房地产综合开发有限责任公司）签订预购商品房协议书一份，购买七彩城停车场住宅楼一单元401室，建筑面积105.35平方米，每平方米1.100.00元，一次性交付购房价款11万元。2002年原告发现此房屋又被卖给张军，遂起诉至桃山区人民法院，经审理后于2003年8月20日作出（2003）桃民初字第500号民事判决书，判决“原告与被告聚兴房地产综合开发有限责任公司所签订的预购商品房协议无效；被告聚兴房地产综合开发有限责任公司返还原告王某预交房款110.000.00元，并支付违约金26.980.00元；”判决后被告不服提起上诉，七台河市中级人民法院于2003年12月17日作出（2003）七民终字第316号民事裁定书，裁定“撤销桃山区人民法院（2003）桃民初字第500号判决；发回桃山区人民法院重审。”重审期间的2004年9月30日，原告王某（丙方）与被告七台河聚兴房地产综合开发有限责任公司（甲方）、被告孙大某（乙方）共同签订《房屋互换协议书》，协议内容为“经甲、乙、丙三方反复协商，甲乙双方同意按日万分之二点一支付丙方违约金，从2000年6月21日起到2004年9月30日止，支付违约金36.336.30元；加上本金11万元，合计146.336.30元，由于乙方无能力向甲方返现金，甲方无法向丙方退款，经甲、乙、丙三方协商同意，乙方用拥有产权的技工校住宅楼兑换出售给丙方的七彩城停车场住宅楼。一、乙方用技工校住宅楼五单元602室，建筑面积148平方米，兑换建筑面积108平方米的七彩城停车场一单元401户住宅。技工校住宅竞换价格为1.100.00元/平方米，房屋价值162.800.00元整；扣除支付给丙方购房本金加违约金146.336.30元，其16.463.70元的差额款待办完正规手续时一并交齐，如技工校602户超过148平方米，其超过部分每平方米按1.100.00元单价补差。二、三方办理完互换房屋手续后，技工校的602号住宅归丙方所有，七彩城停车场的401号住宅产权归乙方自行处理解决，甲���和丙方无权过问。三、乙方必须保证丙方兑换的技工校住宅楼的水、电、热及物业管理有人负责。四、乙方必须在2005年6月30日前出具购买房屋的各种齐全、有效、合法的手续，保证丙方凭此手续能够及时办理房照，否则承担法律责任。五、技工校住宅楼五单元602房住宅楼的水、电、热及物业管理等有关费用从兑换之日起由丙方负责，兑换前的费用由乙方负责。六、乙方必须保证技工校住宅楼五单元602户的住宅楼面积达到148平方米，否则承担给丙方造成的经济损失。七、房屋兑换后，如技工校住宅楼五单元602户的住宅楼与有关单位和有关人发生产权、经济及其它方面的纠纷，给丙方造成损失，丙方向甲方追究经济责任，甲方向乙方追究经济责任，并承担诈骗责任。八、三方签字后，乙方无条件将技工校602号住宅的全部钥匙交给丙方。”协议签订后，原告并未撤销（2004）桃民初重字第5号案件，桃山区人民法院于2004年11月11日做出（2004）桃民初重字第5号民事判决书，判决“原告王某与被告聚兴房地产综合开发有限责任公司所签订的预购商品房协议书无效；被告聚兴房地产综合开发有限责任公司返还原告预交房款110.000.00元；被告聚兴房地产综合开发有限责任公司给付原告同期银行贷款利息27.934.50元；一审诉讼费4.267.00元、上诉费4.267.00元、案件实支费1.000.00元由被告承担”。判决后被告聚兴房地产综合开发有限责任公司不服又上诉至七台河市中级人民法院。七台河市中级人民法院于2005年4月4日做出（2005）七民终字第18号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。判决生效后，原告并未申请执行。协议签订后原告取得房屋钥匙，但房屋一直空置，未产生水电费、物业费，仅每年交纳20%的报停取暖费（七台河市德利电力有限公��登记的取暖费户名为原告王某的丈夫郭辉生）。原告多次要求被告孙大某依据房屋互换协议书提供手续办理房照，被告孙大某以被告聚兴房地产综合开发有限责任公司未满足自己的条件为由未予以配合，协议约定的差价款16463.70原告亦未给付。技工校家属楼是被告孙大某以七台河市技工校的名义合作开发建设，被告孙大某声称拖欠案外人于长君二十余万元钱，2012年10月23日，在被告孙大某的同意下，被告七台河市技工学校将技工校家属楼五单元602室房屋以134.064.00元价格出售给被告于金锋（于长君儿子），双方签订商品房买卖合同，被告于金锋签订合同时书写日期为2011年10月23日，2013年1月18日，被告于金锋办理了房屋产权证，产籍号1-717727-003-050602，面积148.96平方米，其父亲于长君、母亲梁红梅作为监护人登记在房屋产权证上。2013年，技工校家属楼被七台河市德庆房地产开发有限公司开发，自2013年至2016年共计给付被告于金锋各类补偿款114.542.00元。现原告诉至法院，要求确认《房屋互换协议书》有效并返还房屋及补偿款，如不能返还房屋按动迁时市场价值每平方米4.200.00元返还原告。经查，被告七台河市技工学校现已更名为七台河技师学院；聚兴房地产综合开发有限责任公司现已更名为七台河市隆达房地产综合开发有限责任公司，法定代表人赵金峰。一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案原告王某与被告七台河市隆达房地产综合开发有限责任公司、被告孙大某共同签订的《房屋互换协议书》是在三方协商、平等自愿的基础上签订的和解协议，是双方真实意思表示，未违反���律、行政法规的效力性强制性规定，被告七台河技师学院虽未对该协议进行追认，但其认可被告孙大某具有房屋处分权，故该协议应为合法有效的协议，对协议三方都应当具有约束力。该协议签订后，桃山区法院做出的判决书原告王某并未申请执行，而是继续履行该和解协议，故其裁判结果与协议并不冲突。原告王某在获得技工校综合楼5单元602室钥匙后，并未对该房屋进行装修亦未居住未产生水电、物业费用，仅将取暖费登记姓名变更为原告丈夫郭辉生并按报停标准每年缴纳20%取暖费，该行为系实际占有房屋的一种方式，双方已履行合同，原告已享有该房屋所有权。互换协议第四条约定：“乙方（被告孙大某）必须在2005年6月30日前出具购买房屋的各种齐全、有效、合法的手续，保证丙方（原告王某）凭此手续能够及时办理房照，否则承担法律责任”，原告多���找被告孙大某要房屋手续办房照，被告孙大某均予以拒绝，导致原告一直未能办理房屋产权证，系被告孙大某违约在先。被告孙大某辩称其并未将房屋钥匙交给原告，原告系非法取得，但未有证据证明，结合原告交纳取暖费的事实，对该辩解理由不予采纳。嗣后，被告孙大某又将该房屋卖给被告于金峰，顶案外人于长君（与被告于金峰系父子关系）欠款20余万，被告七台河技师学院在被告孙大某同意下与被告于金峰签订商品房买卖合同，被告于金峰在签订该房屋买卖合同时系未成年人，且倒签合同时间，原告占有该房屋期间并没有收到任何人要求现场查看房屋的通知，被告于金峰未变更该房屋供热登记，其并未履行任何现场查看义务，且房屋买卖价格明显低于市场价格，又与顶帐金额不符，不符合买卖房屋交易习惯，不应认定为善意取得，双方在动迁之前签订合同，损害原告利益，其签订的房屋买卖合同应为无效合同，被告于金峰取得的房屋补偿款亦应返还给原告。综上，原告的各项请求符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第八十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十九条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十二条、第一百三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定。判决：一、依法确认原告王某与被告孙大某、被告七台河��隆达综合房地产开发有限公司于2004年9月30日签订的房屋互换协议有效，位于七台河市桃北街市技工××综合楼××单元××室房屋（1-717727-003-050602，建筑面积148.96平方米）归原告王某所有；二、依法确认被告七台河技师学院与被告于金峰签订的商品房买卖合同无效，被告于金峰将房屋返还给原告王某，并返还原告王某房屋补偿款114.542.00元；三、原告王某给付被告孙大某、被告七台河市隆达房地产综合开发有限责任公司房屋差价款16.463.70元。案件受理费11.517.00元由被告孙大某、被告七台河市隆达房地产综合开发有限责任公司、被告七台河技师学院、被告于金峰共同承担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理，对原审判决查明的基本事实予以确认。本院认为：2004年11月11日，七台河市桃山区人民法院作出（2004）桃民初重字第5号民事判决，该判决诉讼主体为被上诉人王某、被上诉人七台河市隆达综合房地产开发有限公司，案外人张军。判决确认被上诉人与被上诉人七台河市隆达综合房地产开发有限公司签订的换购商品房协议书无效并返还预交房款及预交款同期利息。该判决已发生法律效力。在此案诉讼期间，被上诉人王某，上诉人孙大某，七台河市隆达综合房地产开发有限公司三方于2004年9月30日签订房屋互换协议书，三方履行了房屋互换协议书中约定的互换义务。该房屋互换协议实际上是履行了预购商品房协议书无效违约应履行的义务。签订房屋互换协议主体与（2004）桃初重字第5号判决诉讼主体不是相同主体，主体间应承担主张的权利义务关系也不相同，上诉人认为（2004）桃初重字第5号判决已经确定商品房预购协议书无效，三方签订的房屋互换协议自然失效的观点不���成立。2004年9月30日至2012年，被上诉人王某对本案争议的房屋，虽没有办理相应的产权证照，但对房屋已实际占有和管理。三方签订的房屋互换协议合法有效，原审判决认定上诉人孙大某与被上诉人于金峰签订的房屋买卖合同为无效合同正确。综上所述，孙大某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费126.00元，由上诉人孙大某承担。本判决为终审判决。

审判长　　王旭辰
审判员　　许鸿丽
审判员　　迟丽杰

书记员：焉庆玲