孙某与湖北广水鑫天地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

孙某
董伟委（代理权限代为承认（湖北扶轮律师事务所）
放弃或变更诉讼请求（湖北扶轮律师事务所）
戴志良（湖北扶轮律师事务所）
湖北广水鑫天地房地产开发有限公司
刘何银（代理权限代为诉讼
代收文书
参与调解）
刘观峰（代理权限代为诉讼

上诉人（原审原告）孙某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，江西省樟树市人。
委托代理人董伟委（代理权限:代为承认、放弃或变更诉讼请求，提起上诉、进行和解），湖北扶轮律师事务所律师。
委托代理人戴志良（代理权限:一般代理），湖北扶轮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湖北广水鑫天地房地产开发有限公司。
法定代表人李景平，系该公司董事长。
委托代理人刘何银（代理权限:代为诉讼、代收文书、参与调解），男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，系该公司常务副总经理。
委托代理人刘观峰（代理权限:代为诉讼、代收文书、参与调解），男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，系该公司法律顾问。
上诉人孙某因与被上诉人湖北广水鑫天地房地产开发有限公司（以下简称广水鑫天地公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省广水市人民法院（2012）鄂广水民初字第00660号民事判决，向本院提起上诉。本院2013年5月8日立案受理后，依法组成由审判员袁涛担任审判长，审判员吕丹丹、代理审判员李超参加的合议庭，于2013年5月24日公开开庭进行了审理。上诉人孙某的委托代理人董伟委，被上诉人广水鑫天地公司的委托代理人刘何银、刘观峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
对于上述证据，本院认为:对于证据一、证据二，该两组证据均来源于武汉市江岸区人民法院，来源合法，能够证明涉案房屋的查封情况，予以采信。对于证据三，该组证据与本案无关，不予采信。
本院认为:从上诉人孙某与被上诉人广水鑫天地公司2010年4月28日签订的《协议书》内容看:如被上诉人广水鑫天地公司在2010年4月28日前将100万元购房款返还给上诉人孙某，双方之间签订的《商品房买卖合同》自行失效。若未将100万元返还，被上诉人广水鑫天地公司需无条件协助上诉人孙某办理房屋过户手续。根据上述协议内容、结合广水市2010年初商品房市场的房价及双方之间签订的《商品房买卖合同》确定的房价等案件事实，可以确定上诉人孙某与被上诉人广水鑫天地公司之间的法律关系实际上是民间借贷关系。双方之间签订的《商品房买卖合同》，名为房屋买卖，实为提供担保。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条  规定:“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”故上诉人孙某与被上诉人广水鑫天地公司约定的“如甲方超过2010年4月28日，未按协议书要求用壹佰万元回购所签合同，则视为甲方自动放弃回购权，并无条件协助乙方到房地局办理该房屋的相关产权过户手续”的约定无效。而上诉人孙某与被上诉人广水鑫天地公司在2010年1月28日签订的《商品房买卖合同》因不是双方真实意思表示，且违反《中华人民共和国合同法》第五十二条  第一款  第（五）项  “有下列情形之一的，合同无效:……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，为无效合同。上诉人孙某主张被上诉人广水鑫天地公司交付房屋并承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。因双方签订的《商品房买卖合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条  “合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被上诉人广水鑫天地公司因合同取得的购房款1021896元应返还上诉人孙某，并按中国人民银行同期贷款利率承担占用该资金期间的利息。
综上所述，原审认定部分事实不清，适用法律不当，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条  第一款  第（五）项  、第五十六条  、第五十八条  、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:
一、维持湖北省广水市人民法院（2012）鄂广水民初字第00660号民事判决第一项；
二、撤销湖北省广水市人民法院（2012）鄂广水民初字第00660号民事判决第二项；
三、被上诉人湖北广水鑫天地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人孙某购房款1021896元及利息（按中国人民银行同期贷款利率自2010年1月30日起计算至付清之日止）；
四、驳回上诉人孙某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费27000元，由被上诉人湖北广水鑫天地房地产开发有限公司负担。二审案件受理费15155元由上诉人孙某负担。
本判决为终审判决。

本院认为:从上诉人孙某与被上诉人广水鑫天地公司2010年4月28日签订的《协议书》内容看:如被上诉人广水鑫天地公司在2010年4月28日前将100万元购房款返还给上诉人孙某，双方之间签订的《商品房买卖合同》自行失效。若未将100万元返还，被上诉人广水鑫天地公司需无条件协助上诉人孙某办理房屋过户手续。根据上述协议内容、结合广水市2010年初商品房市场的房价及双方之间签订的《商品房买卖合同》确定的房价等案件事实，可以确定上诉人孙某与被上诉人广水鑫天地公司之间的法律关系实际上是民间借贷关系。双方之间签订的《商品房买卖合同》，名为房屋买卖，实为提供担保。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条  规定:“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”故上诉人孙某与被上诉人广水鑫天地公司约定的“如甲方超过2010年4月28日，未按协议书要求用壹佰万元回购所签合同，则视为甲方自动放弃回购权，并无条件协助乙方到房地局办理该房屋的相关产权过户手续”的约定无效。而上诉人孙某与被上诉人广水鑫天地公司在2010年1月28日签订的《商品房买卖合同》因不是双方真实意思表示，且违反《中华人民共和国合同法》第五十二条  第一款  第（五）项  “有下列情形之一的，合同无效:……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，为无效合同。上诉人孙某主张被上诉人广水鑫天地公司交付房屋并承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。因双方签订的《商品房买卖合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条  “合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被上诉人广水鑫天地公司因合同取得的购房款1021896元应返还上诉人孙某，并按中国人民银行同期贷款利率承担占用该资金期间的利息。
综上所述，原审认定部分事实不清，适用法律不当，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条  第一款  第（五）项  、第五十六条  、第五十八条  、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:

一、维持湖北省广水市人民法院（2012）鄂广水民初字第00660号民事判决第一项；
二、撤销湖北省广水市人民法院（2012）鄂广水民初字第00660号民事判决第二项；
三、被上诉人湖北广水鑫天地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人孙某购房款1021896元及利息（按中国人民银行同期贷款利率自2010年1月30日起计算至付清之日止）；
四、驳回上诉人孙某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费27000元，由被上诉人湖北广水鑫天地房地产开发有限公司负担。二审案件受理费15155元由上诉人孙某负担。

审判长：袁涛
审判员：吕丹丹
审判员：李超

书记员：李国才