孔某某与随州市腾兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）随州市腾兴房地产开发有限公司。
法定代表人李明友，董事长。
委托代理人袁太友（代理权限：参加诉讼，参与调解，代收法律文书），湖北神农律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孔某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人刘欢（代理权限：一般代理），湖北季梁律师事务所律师。

上诉人随州市腾兴房地产开发有限公司（以下简称“腾兴公司”）因与被上诉人孔某某商品房买卖合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2014）鄂曾都民初字第00781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月24日立案受理后，依法组成由审判员吕丹丹担任审判长，代理审判员李小辉、孙峻参加的合议庭，并于2015年1月20日公开开庭进行了审理。上诉人腾兴公司的委托代理人袁太友，被上诉人孔某某及其委托代理人刘欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告孔某某诉称：2011年3月5日，我在被告开发的楼盘购买一套房屋，与被告签订了购房合同，房屋建筑面积共120.37平方米，总金额361476元。约定2011年12月28日前交付房屋，若逾期交房，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。我按合同约定履行付款义务后，被告至今未能交房，请求确认原、被告签订的合同合法有效，判令被告立即履行交房义务，并支付逾期交房违约金53787.63元。
原审被告腾兴公司辨称：因政府职能部门公用事业单位的影响造成延期交房，属于合同约定的免责事由，故请求驳回原告的诉讼请求。
原审查明：2011年3月5日，原告孔某某与被告腾兴公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于随州市东城青年路东端的金色港湾一期商品房第12幢3单元301号房，总价款361476元，建筑面积120.37平方米。付款方式为2011年3月5日首付181476元，余款180000元办理银行按揭。若原告逾期付款30日内，应每日向被告支付应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告应当于2011年12月28日前将经验收合格的商品房交付给原告，出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同或要求继续履行合同，合同继续履行的，由出卖人自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金。合同签订后，原告于2011年3月5日向被告支付181476元房款，并于2011年7月27日办理了银行按揭贷款180000元，合计361476元。2012年3月29日被告腾兴公司给原告开出税务发票，但至今未能按约定交付房屋，原告遂诉至法院。
原审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规强制性规定，属于合法、有效的合同。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》第八条中约定，被告应当于2011年12月28日前将经验收合格的商品房交付原告，但被告至今未交付房屋，其行为已经构成违约，依法应承担交付房屋并支付逾期交房的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，违约金金额为361476元×0.0003×860天=93260.808元，现原告要求被告支付自2011年12月29日至2013年6月14日期间的违约金53787.63元，并自愿放弃自2013年6月14日之后的违约金，其请求符合合同约定和法律规定，应予支持。至于被告的辩称理由，因没有提供相应证据证实，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告孔某某与被告随州市腾兴房地产开发有限公司于2011年3月5日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告随州市腾兴房地产开发有限公司于判决生效之日起5日内向原告交付其购买的金色港湾一期商品房第12幢3单元301号房，并支付逾期交房违约金53787.63元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1140元，由被告随州市腾兴房地产开发有限公司负担。
经审理查明：原审认定的事实属实。
另查明：双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中第八条约定：出卖人应当在2011年12月28日之前将经验收合格的商品房交付买受人使用，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因异常天气，异常地质情况的影响；3、因政府职能部门公用事业单位的影响；4、因买受人预期付款的。第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
还查明：2012年5月31日腾兴公司在随州日报上发布《延期交房公告》，内容为“因配套工程施工延期，金色港湾项目一期工程3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#、16#楼，现定于2012年7月28日交房，2#楼定于2012年12月28日交房。”
又查明：2012年4月13日，因腾兴公司在金色港湾住宅小区施工中存在违规行为，随州市城乡规划局向其下达行政执法停工通知书，要求腾兴公司立即停止施工。
再查明：本案诉争的金色港湾一期第12幢商品房目前已基本具备入住条件，现有部分业主已入住该幢商品房。被上诉人孔某某以涉案商品房无合格证为由拒绝办理入住手续。

本院认为：本案中腾兴公司与孔某某签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照约定履行各自的义务。被上诉人孔某某按合同约定已履行了给付全部购房款的义务，但上诉人腾兴公司未按合同约定按期交房，属违约行为，应依法承担相应的违约责任。上诉人腾兴公司上诉称已在报纸上公示交房时间，故应当以该公示交房时间作为实际收房时间。本院认为，虽然上诉人在报纸上公示了交房时间，但根据合同的约定上诉人在交房时应当出示房屋验收合格的证明文件，同时还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而上诉人并未举证证明其在公示交房时间时已取得了上述证明文件，故被上诉人根据合同约定有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任应由上诉人承担，上诉人的该上诉理由不能成立，依法不予支持。上诉人还上诉称延期交房是由于政府职能部门及异常天气原因造成，故其不应当承担违约责任。经查明，双方签订的合同已明确约定“因政府职能部门公用事业单位的影响或因异常天气的影响”可以据实延期，但本案中商品房的建设停工原因是由于上诉人自身违法原因造成，并非属于“因政府职能部门公用事业单位的影响”的情形，同时上诉人亦未提交证据证明合同履行过程中遭受到异常天气的影响，故上诉人的该上诉理由亦不能成立，依法不予支持。
综上，原审认定事实清楚，实体处理适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元，由上诉人随州市腾兴房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　吕丹丹 代理审判员　　李小辉 代理审判员　　孙　峻

书记员：李国才