嫩江县宏达煤炭销售有限公司、中国人民解放军65169部队租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）:嫩江县宏达煤炭销售有限公司，住所地嫩江县原地税办公楼。法定代表人：郭慧丽，该公司经理。委托诉讼代理人：黄正晔，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国人民解放军65169部队，住所地齐齐哈尔市龙沙区小伍福玛村。负责人：李春青，该部队主任。委托诉讼代理人：沙治林，该部队管理处干部。委托诉讼代理人：李柏涛，黑龙江宇恒律师事务所律师。

宏达公司上诉请求：撤销一审判决，驳回65169部队的诉讼请求，支持宏达公司的反诉请求，并由65169部队承担诉讼费用。事实与理由：关于本案诉争房产的权属问题，归铁路部门所有，65169部队申请诉争房产所有权没有得到批准，未办理权属登记，65169部队没有诉讼主体资格，应依法驳回65169部队的起诉，一审判决支持65169部队的诉讼请求属于适用法律错误。65169部队辩称，1.宏达公司严重违约拒不交还租赁房屋和场地，65169部队有权解除合同，收回房屋和场地。2.依据相关规定，军队办公用房不能出租出借，严禁出租经营性用房。3.65169部队与宏达公司的租赁合同已实际履行完毕，租赁的房屋与场地至今仍归65169部队管理和使用。无论部队房产政策要求，还是宏达公司在租赁合同终止后拒不交还房屋和场地，65169部队均有权收回。65169部队向一审法院起诉请求：1.请求判令解除65169部队和宏达公司于2015年1月1日签订的军队房地产租赁合同，并要求宏达公司返还出租房产；2.请求判令宏达公司赔偿损失5万元；3.由宏达公司承担诉讼费用。宏达公司向一审法院反诉请求：1.请求确认65169部队和宏达公司于2012年至2015年签订的两份军队房地产租赁合同无效；2.65169部队赔偿宏达公司各项损失356，632元；3.由65169部队承担诉讼费用。一审法院认定事实：2011年12月30日，65169部队与宏达公司签订军队房地产租赁合同，约定由宏达公司承租位于65169部队院内的房屋及场地（房屋建筑面积2019平方米，场地面积26747平方米），年租金5万元，租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止。后双方就房屋及场地租赁事宜续签租赁合同，约定租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止。因军队政策规章发生调整，全面停止军队开展对外有偿服务，65169部队与宏达公司于2015年11月12日签订了《终止〈租赁合同协议书〉》。双方约定，终止双方签订的租赁合同，由宏达公司于2015年12月31日前将房地产返还65169部队。协议同时约定，宏达公司在承租期间进行的装修、维护等固定投资以及建设的建筑（构筑物）均归属65169部队所有，如宏达公司未能按协议期限退还场地，视为其自动放弃租赁场地内建筑、设施、设备的一切权利，所有权归属65169部队。租赁期间，宏达公司与嫩江鸿泰水电公司签订了工程施工合同，对租赁场地内的建筑设施进行维修改造，双方约定工程总造价为242,509.19元。租赁期满后，宏达公司尚有相关设备未撤出租赁场地。另查明，65169部队对其出租的场地及房屋未取得土地使用权证及房产证，该土地于1964年由黑龙江省人民政府批准为铁路用地。65169部队于2016年4月申请土地权属登记时，嫩江县国土资源局以缺乏土地权属来源依据为由未予办理。一审法院认为,《中华人民共和国合同法》规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，65169部队与宏达公司于2011年12月30日签订军队房地产租赁合同，后双方就房屋及场地租赁事宜再次续签租赁合同，上述合同均系双方真实意思表示。尽管65169部队对其出租的场地及房屋未取得土地使用权证及房产证，但65169部队作为案涉场地及房屋的实际管理方、占有方，其是否具有所有权并不影响双方依据租赁合同享有权利、履行义务，且并不违反法律关于无效合同的强制性规定，故对宏达公司主张确认两份租赁合同无效的诉讼请求，本院不予支持。本案系租赁合同纠纷，65169部队与宏达公司约定的租赁期限于2015年12月31日已经届满，双方签订的租赁合同已实际履行完毕，故65169部队提出解除与宏达公司之间签订军队房地产租赁合同的诉讼主张已无实际意义，本院不予支持。65169部队提出要求宏达公司赔偿逾期占用租赁场地及房屋损失5万元，因65169部队未能提交充分证据证实宏达公司存在逾期占用的事实，且出租场地及房屋已由65169部队实际管理，故本院对该项诉讼请求亦不予支持。因租赁合同已到期，宏达公司应将存放在65169部队房屋内物品迁出，房屋交65169部队管理。宏达公司对租赁场地内的建筑设施进行维修改造的行为，系为满足其自身经营需要，双方于2015年11月12日签订的《终止〈租赁合同协议书〉》亦对租赁合同终止时间、相关投入及财产处理等后续问题进行了约定，宏达公司应当预见到租赁期满后不再续租的事实及相应后果，且宏达公司未能提交充分证据证实65169部队存在其他违约行为，故对宏达公司提出的要求65169部队赔偿损失的反诉主张，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、黑龙江省嫩江县宏达煤炭销售有限公司于本判决生效后10日内将其存放在中国人民解放军65169部队房屋内的物品搬出，并将房屋交中国人民解放军65169部队管理；二、驳回中国人民解放军65169部队的其他诉讼请求；三、驳回嫩江县宏达煤炭销售有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费1,050元，由中国人民解放军65169部队负担；反诉案件受理费3,325元，由嫩江县宏达煤炭销售有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
上诉人嫩江县宏达煤炭销售有限公司（以下简称宏达公司）因与被上诉人中国人民解放军65169部队（以下简称65169部队）租赁合同纠纷一案，不服嫩江县人民法院（2017）黑1121民初1302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宏达公司的委托诉讼代理人黄正晔，被上诉人65169部队的委托诉讼代理人沙治林、李柏涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，65169部队与宏达公司对双方于2015年1月1日签订的军队房地产租赁合同的真实性无异议，本院予以确认。因65169部队作为租赁房屋和场地的实际管理者，按照约定已将租赁房屋与场地交付给宏达公司使用，已按照约定履行了义务，65169部队是否对租赁房屋与场地具有所有权，对双方签订军队房地产租赁合同没有产生实际影响，未违反法律强制性规定，现军队房地产租赁合同双方已履行完毕，亦未侵害宏达公司作为承租人所享有的权利，65169部队作为实际管理者有权收回租赁房屋和场地，故宏达公司认为65169部队对租赁房屋与场地没有所有权应予驳回起诉的上诉理由不能成立。综上所述，宏达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,699元，由嫩江县宏达煤炭销售有限公司负担。本判决为终审判决。