姜某某、张莉莉与陈某、叶某某案外人执行异议之诉一审民事判决书

　　原告(案外人)：姜某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
　　原告(案外人)：张莉莉，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
　　共同委托诉讼代理人：白树华，上海市李国机律师事务所律师。
　　被告(申请执行人)：陈某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。
　　被告(申请执行人)：叶某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。
　　第三人(被执行人)：富福明，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区宣桥镇宣镇东路25弄9幢20号602室。
　　原告姜某某、张莉莉与被告陈某、叶某某以及第三人富福明案外人执行异某之诉一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜某某、张莉莉及其共同委托的诉讼代理人白树华到庭参加诉讼。被告陈某、叶某某及第三人富福明经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
　　原告姜某某、张莉莉向本院提出诉讼请求：请求判决终止对上海市浦东新区宣桥镇宣镇东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的强制执行，并解除对系争房屋的查封措施。事实和理由：原告系夫妻关系。2009年4月28日，本案第三人富福明与原告签订《房屋转让协议书》，约定将系争房屋转让给原告夫妻所有。签约当天，原告夫妻便将全部房款支付给富福明，之后富福明将房屋交付给了原告，并由原告夫妻居住至今。由于系争房屋为拆迁安置房，双方约定按照政策满三年后由第三人与原告夫妻办理产权过户手续。2014年10月10日，在原告办理系争房屋过户时被告知，系争房屋已于2014年10月9日被(2014)浦执字第10543号执行案件查封。后原告遂对该查封提出案外人异某，但经(2017)沪0115执异628号执行裁定书裁定驳回。原告认为，首先，在本院对系争房屋查封之前，原告即与第三人于2009年4月28日签订了合法、有效的书面房屋买卖合同。其次，原告亦在本院查封之前合法占有了系争房屋。签订合同后，原告即入住系争房屋至今，已然形成合法占有的事实。再次，原告已经支付了全部房款。2009年3月，原告支付了3,000元定金。签订合同当天，原告即现金支付了剩余全部价款249,800元，对此双方对此均无异某。最后，本案系争房屋未及时办理产权登记并非原告原因所致，系由第三人单方拖延导致。据此，原告现对(2017)沪0115执异628号执行裁定书不服向本院提起执行异某之诉，要求判如所请。
　　被告陈某、叶某某辩称，不认可原告陈述的事实与理由，不同意原告的诉讼请求。
　　第三人富福明未作答辩。
　　原告姜某某和张莉莉围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提供的《房屋转让协议书》、收条、系争房屋居委会出具的居住证明、上海农村商业银行活期储蓄变动额明细复印件、《“宣桥社区”被拆迁户安置房入住结算表》复印件、《契税已申报办理证明》及税费缴纳凭证、《上海市个人住房房产税认定通知书》、上海市不动产登记薄信息、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》复印件、《配房安置协议》复印件、房屋拆迁补偿结算清单复印件、宣桥社区工程、被拆迁户配房证明单复印件、居委会出具的居住证明、(2017)沪0115执异628号执行裁定书及送达回证、上海农村商业银行现金解款单证据，本院予以确认并在卷佐证。案件审理中，本院通知上海市浦东新区宣桥镇法律服务所法律服务工作者翁佳福到本院作证，并向其调取了上海市南汇区法律服务所关于系争房屋买卖的卷宗材料。根据证人翁某某陈述，系争房屋转让协议书系由其代书起草，原告与第三人由其见证下于2009年4月28日上午在上海市南汇宣桥法律服务所内亲笔签署了《房屋转让协议书》。系争房屋单价为每平米3,260元，共计251,606.8元。加上分时表费100元、天然气895元、物业费212.24元，共计1,207.24元，总价为252,814.04元。最终双方以252,800元成交，扣除已付3,000元定金，实际剩余房款为249,800元。同日，第三人在该所内用法律服务所专用纸出具了收条。证人曾告知第三人应在该日下午收到所有房款后将收条原件交付给原告。该日下午，原告与第三人即去宣桥信用社(后变更为上海农商银行宣桥支行)交付房款。房款付清后，系争房屋钥匙即由富福明交付给原告，经原告装修后居住至今。2014年9月18日，原告与第三人去房地产交易中心核价。2014年10月10日原告缴纳了系争房屋契税以及房产税后方得知房屋已在2014年9月10日被查封。上述证人证言及卷宗材料经庭审质证，原告均予以确认。
　　本根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　一、案件涉讼及执行情况：2014年2月12日，本院就被告陈某、叶某某与第三人富福明的民间借贷纠纷作出(2013)浦民一(民)初字40592号民事判决书，判令富福明于判决生效之日起十日内偿付陈某、叶某某借款及利息共计120,000元。案件受理费2,700元(陈某、叶某某已预交)，减半收取计1,350元，由富福明负担，此款于判决生效之日起七日内交本院。2014年4月23日，被告陈某、叶某某就(2013)浦民一(民)初字40592号民事判决书申请本院执行，执行案号为(2014)浦执字第10543号。因被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，本院遂于2014年8月作出(2014)浦执字第10543号执行裁定书，裁定：一、冻结或划拨被执行人富福明存款人民币122,613元及迟延履行期间的加倍债务利息。二、上述款型不足之数，查封、扣押、变卖或拍卖被执行人相应价值的财产。后本院于2014年9月10日向上海市南汇区房地产交易中心发送(2014)浦执字第10543号《协助执行通知书》，对系争房屋予以查封，查封期限为2014年9月10日至2016年9月9日。后本院于2016年8月18日对系争房屋采取续封执行措施，查封期限为2016年8月18日至2019年9月8日。
　　2016年5月11日，原告以案外人身某某(2014)浦执字第10543号案件的执行查封措施提出书面异某，本院遂于2017年12月25日作出(2017)沪0115执异628号执行裁定书，裁定驳回原告的异某请求。2017年12月27日，本院向原告邮寄送达该份执行裁定书。2018年1月10日，原告向本院提起案外人执行异某之诉。
　　二、案外人购某系争房屋情况：2009年4月28日，原告和第三人在上海市南汇区宣桥法律服务所内由其法律工作者翁佳福代书签订《房屋转让协议书》一份。根据协议约定，第三人富福明及案外人曹某某作为出让方将系争房屋作价252,800元转让给原告(受让方)。原告付清房款后，出让方将该房屋钥匙及有关资料及时交给受让方。房屋交付后，在可办理产权证时，在六个月内由出让方负责通知受让方一起去办理。能办过户当即过户，如不能办过户，那么出让方将已办出的产权证原件交给受让方。过户手续待政策允许时，在六个月内由出让方无条件提供有效依据并通知受让方一起去办理、直至办妥为止。协议经双方签名或盖章后即生效。该份协议由南汇区宣桥法律服务所代书制作。原告、第三人富福明和案外人曹某某、韩某某以及上海市南汇区宣桥法律服务所、翁佳福均在该协议书下方处作为出让方、受让方、代书单位和代书人签名或者盖章。同日，第三人富福明、案外人曹某某、韩某某在上海市南汇区宣桥法律服务所内向原告出具收条，载明：“今收到姜某某购房款贰拾伍万贰仟捌佰元整￥252,800元(此款已转入我宣桥信用社卡内)房款以此结清。特此收条。”2014年10月10日，原告向税务机关申报系争房屋的交易契税。后因房屋涉嫌查封，导致原告无法最终完成产权过户手续。2016年4月26日，上海市浦东新区宣桥镇欣松苑居委会出具证明一份，载明“兹由我居委会所属宣镇东路XXX弄XXX号XXX室姜某某(XXXXXXXXXXXXXXXXXX)、张莉莉夫妇俩于2009年4月18日向我小区居民购房，并始2009年7月起夫妇俩长期居住在宣镇东路XXX弄XXX号XXX室至今。”
　　2009年4月27日，原告在上海农商银行宣桥支行现金存入上海农商银行账户27万元。2009年4月28日，原告从该账户内取现249,800元。同日，第三人富福明通过上海农村商业银行将164,597.1元现金作为购房款存入上海南沙投资管理有限公司账户内。另查明，上海市南汇区宣桥法律服务所关于系争房屋转让的档案材料载明，翁某某代书《房屋转让协议书》时写明房屋转让价格合计252,800元扣减已付定金3,000元，实付249,800元。
　　三、系争房屋状况：系争房屋位于本市宣桥镇宣镇东路XXX弄XXX-XXX号小区内，上海东鼎房地产发展有限公司于2009年9月24日获得该小区房地产权证。2014年8月13日，系争房屋产权被登记转移至第三人富福明名下。房屋性质为动迁安置房，3年内不得转让、抵押。
　　本院认为：根据法律规定，案外人或者申请执行人执行异某之诉的诉讼标的为案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。所以，本案的争议焦点为原告姜某某和张莉莉就系争房屋是否享有排除被告陈某和叶某某申请查封的强制执行措施的民事权益。以下本院将结合案件实际情况，依法判断被告对系争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
　　首先，原告就系争房屋与第三人富福明在查封前即签订了合法、有效的书面买卖合同，并实际支付了全部合同价款。本案中，原告与第三人在2009年4月28日即签订了《房屋转让协议书》。根据协议约定，经双方签名或盖章后协议即生效。现协议各方均在协议书上签名或盖章，则该份协议书即已成立、生效，并依法产生相应的法律约束力。同时，根据协议约定，原告应当一次性将全部房款直接转入第三人银行账户，并由其收款后出具收款手续交原告。现原告主张双方在签订合同后合意变更了合同约定的付款方式，系通过现金形式支付所有房款。其中，购房定金3,000元于合同签订日前即已支付，剩余房款249,800元则于合同签订当日交付给第三人，并由其出具了收条予以确认。为证明其上述事实主张，原告向本院提供了房屋交易当日的取现凭证、第三人同日存款进系争房屋所在动迁公司的现金解款单及房款收条证据。根据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审理并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。现根据原告提供的所有证据，结合转让协议代书人翁家福的证人证言，上海市南汇宣桥法律服务所关于系争房屋转让协议的档案材料及本案查明事实，本院依法确信原告以现金方式实际支付了全部合同价款之事实主张。
　　其次，本案原告与第三人已向房地产交易中心申请过户登记，但系因第三人涉讼原因导致系争房屋被查封而无法完成产权移转。因系争房屋为动迁安置房，根据相关政策规定，被动迁居民家庭取得房地产权证(小产证)满3年或者房屋大产证满3年，动迁协议满3年的动迁安置房可以转让、出租。现系争房屋于2009年9月24日获得房屋大产证，第三人富福明于2014年8月13日获得房屋房地产权证(小产证)。原告于2014年10月10日向房地产交易中心申请过户登记、缴纳契税时即已满足系争房屋产权过户登记条件。故系争房屋最终系因第三人涉讼原因导致被查封而无法完成产权转移登记。
　　最后，本案被告已在查封之前实际合法占有系争房屋，并产生了一定的公示效力。根据系争房屋所在小区居委会出具的证明，原告自2009年7月起即长期居住在系争房屋内。故原告已然在查封之前对系争房屋形成了一定的占有事实，且系属自主、合法的占有方式，并产生了一定的公示效力。
　　据此，本案原告履行了完成系争房屋物权变动的所有法律行为，虽最终因第三人涉讼原因导致房屋被查封，而无法完成产权转移登记，但其对系争房屋的物权取得具备当然、确定之期待利益，并据此足以产生排除被告依据普通金钱债权所采取的强制执行措施的效力。
　　另根据相关法律规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。鉴于原告向本院明确表示自愿承担案件诉讼费，本院将依法判令其承担所有案件受理费。
　　综上所述，被告陈某、叶某某，第三人富福明经本院合法传唤，未到庭应诉，本院将依法予以缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百零八条、第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
　　不得执行上海市浦东新区宣桥镇宣镇东路XXX弄XXX号XXX室房屋。
　　案件受理费人民币24,936元(原告已预交)，由原告姜某某和张莉莉负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：陆佳佳

书记员：孙忠耘