姜某某与克东县广某房地产开发有限责任公司、克东县鑫晟房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

原告：姜某某，现住黑龙江省克东县。
委托诉讼代理人：周荣，黑龙江陈山律师事务所律师。
被告：克东县广某房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省克东县克东镇春和社区。
法定代表人：刘万才，该公司经理。
委托诉讼代理人：张伟东，黑龙江光泽律师事务所律师。
被告：克东县鑫晟房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省克东县克东镇春和社区。
法定代表人：杨春宇，该公司经理。
委托诉讼代理人：杜宜军，黑龙江冰城律师事务所律师。
被告：杨春宇，现住黑龙江省克东县。
委托诉讼代理人：杜宜军，黑龙江冰城律师事务所律师。

原告姜某某与被告克东县广某房地产开发有限责任公司（以下简称：“广某公司”）、克东县鑫晟房地产开发有限责任公司（以下简称：“鑫晟公司”）、杨春宇房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月24日公开开庭进行了审理。原告姜某某及其委托诉讼代理人周荣、被告广某公司的委托诉讼代理人张伟东、被告鑫晟公司和被告杨春宇的共同委托诉讼代理人杜宜军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜某某向本院提出诉讼请求：1、姜某某与广某公司、鑫晟公司、杨春宇签订“拆迁住宅房屋安置多层住宅楼房协议书”(以下简称“拆迁安置协议”)有效，广某公司、鑫晟公司、杨春宇立即交付x号楼x商服楼；2、返还已付购房款205,632.75元及利息61，689.82元、赔偿损失411,265.50元；3、交付楼前的取暖费、物业费由广某公司、鑫晟公司、杨春宇负担。诉讼中，姜某某变更第2项诉讼请求中赔偿损失金额为205,632.75元，追加鑫晟公司为本案被告，要求广某公司、鑫晟公司、杨春宇承担共同责任。事实和理由：2013年6月1日姜某某与广某公司、杨春宇签订“拆迁安置协议”一份，协议约定：“姜某某以其所有的克东县春和街营业性房屋323.23平方米原地回迁商服181平方米，余下142.23平方米，其中以35平方米回迁80.5平方米3楼住宅楼一套，余下面积107.23平方米及附属物各项设施共计补偿人民币630,000.00元，姜某某保证房产为营业性房屋，回迁的x楼住宅楼与x商服对着，姜某某将尽快搬家，房屋无任何问题，如有产权纠纷等问题广某公司、杨春宇不履行协议规定，姜某某已收到补偿款630,000.00元等”。合同签订后姜某某交付房屋，但广某公司、鑫晟公司、杨春宇至今未向姜某某交付x号楼x商服楼和80.5平方米x楼住宅楼，双方因此发生纠纷，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”。第7条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第8条的规定处理”。第8条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还己付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。现广某公司、鑫晟公司、杨春宇将回迁的房屋出卖给第三人，商服楼面积误差多出36平方米，故起诉至人民法院，请求支持姜某某的诉讼请求。
广某公司辩称：广某公司不是本案的被告，克东县温馨家园小区1、2、3号楼是杨春宇挂靠广某公司建设的，而本案争议的6号楼是鑫晟公司开发建设的。
鑫晟公司辩称：一、姜某某与鑫晟公司签订的“拆迁安置协议”未生效，理由如下：1、“拆迁安置协议”使用的文本及适用的法律依据已经失效，不属于依法成立的合同，该协议未生效，非依法成立的合同不具有法律效力，对双方当事人不具有约束力。2、广某公司与鑫晟公司不是拆迁人，不具备协议的主体资格，签订协议的行为属于无效行为。本案中，“拆迁安置协议”签订的时间为2013年6月1日，根据生效的《国有土地上房屋征收与补偿条例》、关于《黑龙江省国有土地上房屋征收与补偿规范化工作规程》的通知（黑建房[2013]30号）、《齐齐哈尔市中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《克东县国有土地上房屋征收与补偿标准》及有关规定的要求，房屋征收与补偿的主体是克东县人民政府而不是二开发公司，二开发公司无权做为拆迁人与姜某某签订拆迁安置协议，即使是受委托的经办单位，也只能在拆迁承办人处加盖印章。3、即使二开发公司具备拆迁人的资格，拆迁安置协议也属于未生效协议。根据拆迁安置协议第13条“甲乙及拆迁承办单位盖章后生效”的约定，本协议需要甲乙方及拆迁承办单位盖章后方能生效，而本协议拆迁承办单位并未加盖印章，故依据《合同法》第45条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”的规定，该协议未生效，因此该协议对广某公司、鑫晟公司、杨春宇不具有约束力，对该协议约定的内容无履行义务，鑫晟公司无须向姜某某交付温馨家园小区6号楼1-2层商服楼及3楼住宅。二、姜某某诉诸返还购房款及利息并赔偿损失的诉请没有事实根据和法律依据，应依法驳回。理由如下：1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”)不适用本案。《解释》所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，是开发商和购房者签订的商品房买卖合同，房屋的价款在合同中进行约定；而拆迁安置补偿协议是拆迁人和被拆迁人签订的，采取的是回迁方式补偿，不是商品房，不能当做商品房出售，本案只能适用《合同法》的相关规定，而不能适用《解释》的相关规定。2、《解释》第7条是关于拆迁补偿安置协议与其他买卖合同发生冲突时，对被拆迁人享有的物权优先效力的规定，不适用本案，本案中，鑫晟公司即没有将涉案房屋卖给第三人，姜某某也没有要求履行交付3楼住宅楼，更没有提出解除该拆迁安置协议，因此在姜某某能够取得3楼住宅楼的情况下，不能依据《解释》第8条的规定向鑫晟公司提出赔偿要求，故本案没有出现该条规定的情形，不应当适用该条的规定。三、姜某某应当依法、依规补足差价款。“拆迁安置协议”签订时，鑫晟公司还未取得建设规划许可证、施工图纸等施工许可，双方对回迁安置房屋只是预测，没有进行任何评估审计，故回迁房屋存在误差在所难免，根据xxxx年xx月xx日出生效的《克东县国有土地上房屋征收与补偿标准》（克东政发(2011)4号）第3条规定：“被征收房屋产权证载明的用途为商服用房的，被征收房屋建筑面积与新安置房屋建筑面积相等部分按被征收房屋重置价格与新安置房屋本体工程造价结算差价”。《齐齐哈尔市中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第49条规定：“非住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的，区分情形，按下列规定收取差价款，（一）被征收房屋产权证载明的用途为商服用房的，被征收房屋建筑面积与新安置房屋建筑面积相等部分按被征收房屋重置价格与新安置房屋本体工程造价结算差价”；同时根据克东县2011-2017年的各小区拆迁安置补偿方案中可以看出，对非住宅的产权调换，被拆迁人是要依规定补足差价款的。四、姜某某第三项诉请与拆迁安置协议无关，不应在此案中一并审理，应另行诉讼。综上，姜某某诉讼请求没有事实根据和法律依据，没有证据支持，应当依法驳回其诉请。
杨春宇辩称，杨春宇是鑫晟公司的法定代表人，在与姜某某签订安置补偿协议时履行的是职务行为，不是个人行为，其行为应由鑫晟公司承担，故杨春宇不具备本案的主体资格，应依法驳回对杨春宇的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、2000年起杨春宇以广某公司的名义开发建设克东县温馨家园小区x号楼，2014年鑫晟公司开发建设克东县温馨家园小区x号楼；二、2013年6月1日鑫晟公司与姜某某签订“拆迁安置协议”一份，约定“甲方为鑫晟公司，乙方为姜某某，甲方在温馨家园地段实施房屋拆迁，须拆除乙方房屋，经协商达成如下协议：1、乙方的房屋坐落在春和社区，结构为砖木，建筑面积为323.23平方米，产权证载明的用途为营业，实际用途为营业；2、经双方协商后同意回迁商服181平方米，余下142.23平方米，其中35平方米回迁住宅房屋面积为80.5平方米的3楼住宅1套(与回迁的1-2层商服上下对着)，余下面积107.23平方米及附属物各项设施共补偿人民币630,000.00元；3、乙方尽快搬家，将房屋交还甲方，乙方收到补偿款630,000.00元”，协议落款处甲方有杨春宇签名和加盖名章，并加盖广某公司温馨家园项目部公章，乙方有姜某某签字。三、2013年6月1日杨春宇的弟弟杨春光给姜某某出具“协议”一份，内容为：“小卖店暂时保留，等到新楼落成迁入后拆除小卖店”。双方在合同中约定拆迁的房屋位于克东县××家园小区××楼北侧，为临街商服，小卖店为其中一小部分，现仍然在营业中，其余房屋已空闲，因双方发生争议至今未拆除。四、双方约定回迁的1-2商服楼建成后的建筑面积为217平方米，比约定的增加36平方米，约定回迁的3楼住宅楼位于x号楼x单元x室，现未办理房屋产权登记，鑫晟公司已装修并出租使用。
以上事实，有双方签订的“拆迁安置协议”、杨春光出具的“协议”、克东县不动产登记中心出具的证明及双方当事人的陈述为证，依法予以认定。

本院认为，鑫晟公司与姜某某签订的“拆迁安置协议”是双方经过协商自愿订立的，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律规定，该协议成立并合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除，故对鑫晟公司主张“拆迁安置协议”使用的文本及适用的法律依据已经失效、二开发公司不是房屋征收与补偿的主体、无权做为拆迁人与姜某某签订拆迁安置协议而导致该协议未生效的抗辩理由依法不予采纳。
关于姜某某要求鑫晟公司交付协议中约定回迁1-2商服楼的诉讼请求，双方签订的“拆迁安置协议”中对此有明确的约定，现回迁的楼房已竣工，故姜某某要求鑫晟公司交付回迁商服楼的诉讼请求应予支持。现该商服楼实际面积比“拆迁安置协议”约定的增加了36平方米，根据公平原则，姜某某应当按照楼房建造成本价格向鑫晟公司补交楼款，参照齐齐哈尔市住房和城乡建设局、齐齐哈尔市物价监督管理局联合发布的《关于发布2011年中心城区商服用房重置价格的通知》，新建商服用房的建安成本价为每平方米1,853.00元，再综合考虑开发公司在办理房屋产权证书时应缴纳的税款等因素，每平方米补交楼款3,200.00元为宜，经计算，姜某某应补交楼款115,200.00元。
关于姜某某要求返还已付购房款205,632.75元及利息61，689.82元、赔偿一倍损失205,632.75元的诉讼请求，因双方约定回迁的三楼住宅楼已被鑫晟公司装修并使用，姜某某请求补偿房款的请求应予支持，其请求的金额不超过当地的市场价格，故鑫晟公司应给付姜某某房屋补偿款205,632.75元。以上两项相抵后，鑫晟公司应给付姜某某房屋补偿款90,432.75元。
关于姜某某主张利息和赔偿损失的诉讼请求，双方在签订“拆迁安置协议”后，杨春光又出具了“协议”一份，虽然鑫晟公司对该“协议”不予认可，但杨春光是杨春宇的弟弟，也是与姜某某签订“拆迁安置协议”的甲方经办人，故杨春光的行为构成表见代理，其出具的“协议”对鑫晟公司发生法律效力。“协议”载明“小卖店暂时保留，等到新楼落成迁入后拆除小卖店”，从内容上看是双方对“拆迁安置协议”的补充，是对小卖店这一部分被拆迁房屋交付时间的变更，但对小卖店以外的被拆迁房屋的拆除时间还应当以“拆迁安置协议”约定的时间为准。鑫晟公司建成的1-2层商服面积比协议中约定的增加较多，是导致双方产生纠纷的直接原因，姜某某未按约定允许鑫晟公司拆除小卖店以外的被拆迁房屋亦属于违约行为，故双方对“拆迁安置协议”未实际得以全部、及时履行均存在过错，故对姜某某该项诉讼请求不予支持。
关于姜某某要求交付楼房前的取暖费、物业费由鑫晟公司承担的诉讼请求，热力公司和物业公司是该项权利主张的主体，其尚未主张权利，本案中无法予以处理，待实际发生后另行解决。
关于姜某某请求广某公司、杨春宇共同承担责任的请求，虽然广某公司不是6号楼的开发建设单位，但在“拆迁安置协议”上加盖了该公司的公章，公司对公章负有管理的职责，其行为亦有过错，故应与鑫晟公司承担连带责任。杨春宇不认可其是6号楼的实际开发人，姜某某对此亦未提供证据加以证明，故杨春宇不承担责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：

一、克东县鑫晟房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内将克东县温馨家园x号楼x号楼房(建筑面积为217平方米，x层商服)交付给姜某某；
二、克东县鑫晟房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内补偿姜某某房款90,432.75元；
三、克东县广某房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任；
四、驳回姜某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7,468.98元，由克东县鑫晟房地产开发有限公司、克东县广某房地产开发有限公司连带负担993.37元，由姜某某负担6,475.61元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。

审判长 代世红
审判员 吕巍
人民陪审员 朱丽冬

书记员： 孙亚楠