姜某某诉杜某某租赁合同纠纷民事判决书

姜某某
吴永东（湖北胜和律师事务所）
杜某某
严涛（湖北枣阳中兴法律服务所）

上诉人（原审被告、反诉原告）姜某某，男。
委托代理人吴永东，湖北胜和律师事务所律师。代理权限为特别授权代理:和解、代收法律文书等。
被上诉人（原审原告、反诉被告）杜某某，男。
委托代理人严涛，枣阳市中兴法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理:代为承认、放弃、变更诉讼请求，调解等。
上诉人姜某某因与被上诉人杜某某租赁合同纠纷一案，不服枣阳市〔2010〕枣民初字第1442号民事判决，向本院提起上诉。本院2010年12月21日受理后，依法组成合议庭，于2011年1月17日公开开庭进行了审理。上诉人姜某某的委托代理人吴永东，被上诉人杜某某及其委托代理人严涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定:杜某某自2008年11月18日起承租枣阳市公安局的“亢龙大酒店”，从事餐饮经营。2009年1月1日，杜某某与枣阳市公安局签订《房屋租赁合同》，约定枣阳市公安局将位于枣阳市民主路30号的原刑警楼出租给杜某某用于经营酒店，租期3年。在杜某某承租前，其承租房屋的一楼三间门面已由姜某某承租从事电脑数码经营。后经杜某某、姜某某双方协商，姜某某原租赁房屋由姜某某继续租用，姜某某每年向杜某某支付租金10000元。其后姜某某支付了第一年租金（自2008年11月18日至2009年11月18日）。2010年5月16日，姜某某退租，并向杜某某返还了租赁房屋，尚欠2009年11月19日至2010年5月16日期间的租金未付。
本院认为:上诉人姜某某与被上诉人杜某某对租赁标的物、租金等事项进行了口头约定，双方形成不定期租赁合同关系。上诉人姜某某应当依照约定履行支付租金义务。被上诉人杜某某与房屋所有权人枣阳市公安局签订房屋租赁协议之前，上诉人姜某某已实际占有、使用被上诉人杜某某所承租的部分房屋直至退租。在此期间，枣阳市公安局对该转租行为未向承租人杜某某提出异议，且枣阳市公安局是否向杜某某主张合同权利，并不影响本案租赁合同效力。上诉人姜某某和被上诉人杜某某作为本案租赁合同的当事人，是本案适格的原告、被告。原审法院立案受理本案诉讼，程序合法。上诉人姜某某不能提供证据证明自己全面履行了合同义务，付清了全部租金，原审法院根据查明的事实，判决上诉人姜某某履行支付租金义务，事实清楚，适用法律正确。故上诉人姜某某提出原审法院立案受理错误，认定其为本案诉讼主体不当，认定其拖欠租金事实不清，适用法律错误等上诉理由，因缺乏证据证明和法律依据均不能成立，本院均不予采纳。上诉人姜某某还提出其要求被上诉人杜某某赔偿其10000元的反诉请求应予支持的上诉请求。由于上诉人姜某某装修租赁房屋的行为发生在被上诉人杜某某承租之前，与被上诉人杜某某租赁房屋经营行为无关，上诉人姜某某主张的10000元装修损失也无相关证据印证，原审判决驳回其反诉请求并无不当。其提出一审判决驳回反诉请求错误的上诉理由亦不能成立。综上，上诉人姜某某的全部上诉理由和要求改判的上诉请求均不能成立。原审判决审判程序合法，证据充分，认定事实清楚，适用法律正确，判决结果妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75元，由上诉人姜某某负担。
本判决为终审判决。

本院认为:上诉人姜某某与被上诉人杜某某对租赁标的物、租金等事项进行了口头约定，双方形成不定期租赁合同关系。上诉人姜某某应当依照约定履行支付租金义务。被上诉人杜某某与房屋所有权人枣阳市公安局签订房屋租赁协议之前，上诉人姜某某已实际占有、使用被上诉人杜某某所承租的部分房屋直至退租。在此期间，枣阳市公安局对该转租行为未向承租人杜某某提出异议，且枣阳市公安局是否向杜某某主张合同权利，并不影响本案租赁合同效力。上诉人姜某某和被上诉人杜某某作为本案租赁合同的当事人，是本案适格的原告、被告。原审法院立案受理本案诉讼，程序合法。上诉人姜某某不能提供证据证明自己全面履行了合同义务，付清了全部租金，原审法院根据查明的事实，判决上诉人姜某某履行支付租金义务，事实清楚，适用法律正确。故上诉人姜某某提出原审法院立案受理错误，认定其为本案诉讼主体不当，认定其拖欠租金事实不清，适用法律错误等上诉理由，因缺乏证据证明和法律依据均不能成立，本院均不予采纳。上诉人姜某某还提出其要求被上诉人杜某某赔偿其10000元的反诉请求应予支持的上诉请求。由于上诉人姜某某装修租赁房屋的行为发生在被上诉人杜某某承租之前，与被上诉人杜某某租赁房屋经营行为无关，上诉人姜某某主张的10000元装修损失也无相关证据印证，原审判决驳回其反诉请求并无不当。其提出一审判决驳回反诉请求错误的上诉理由亦不能成立。综上，上诉人姜某某的全部上诉理由和要求改判的上诉请求均不能成立。原审判决审判程序合法，证据充分，认定事实清楚，适用法律正确，判决结果妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75元，由上诉人姜某某负担。

审判长：邢军
审判员：冯慧敏
审判员：郭元清

书记员：龚晓萍