姜某与李某某、李某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告姜某。
委托代理人李磊，湖北新世界律师事务所律师。特别授权代理。
被告李某某。
被告李某某（系被告李某某之父）。
委托代理人杨新彦，湖北普济律师事务所律师。一般授权代理。

原告姜某诉被告李某某、李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理。本案依法由审判员冯昊任审判长，与人民陪审员曲淑明、洪娇依法组成合议庭，适用普通程序于2016年2月19日公开开庭进行审理。原告姜某的委托代理人李磊到庭参加诉讼，被告李某某、李某某经本院依法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
经审理查明，2014年4月26日原告姜某与被告李某某的代理人李某某签订一份购房合同，约定李某某将位于沿江大道特168-5号的3套房屋（房屋产权证号为宜市房权证伍家区字第××号、03××10、03××09号）以1860000元的价格卖给原告姜某。合同同时约定，原告应当于2014年4月26日前向被告支付购房款460000元定金，2014年5月6日前向被告支付购房款700000元，余款原告通过按揭贷款的方式付清。合同同时约定，被告应当于2015年4月26日前完成房屋过户相关手续。2015年1月15日，原、被告双方签订《房屋买卖协议》，约定被告李某某将位于沿江大道特168-5号的3套房屋（宜市房权证伍家区字第××、03××75、03××26号）以1128000元的价格出卖给姜某，付款方式为第一次付款五十万元整后交付三套房屋的钥匙，余下欠款在房管局过户时一次性付清，如原告不能一次性付清，可以与被告协商，交付钥匙后在十天内交房。合同同时约定，此房产证在银行抵押，交钥匙后大约9个月内可以正常过户，如其他原因不能过户，由被告付给原告装修费和实缴房款的总额后按月息2%计息，付给原告。上述六套房屋的购房款合计2988000元。上述合同签订后姜某通过刘召明的账户于2014年4月26日汇款460000元，2014年5月11日转账700000元，2015年1月14日转账80000元，2015年1月20日转账150000元，2015年1月21日转账150000元，2015年2月5日转账158000元。
另经本院核实，案涉位于沿江大道特168-5号的3套房屋（房屋产权证号为宜市房权证伍家区字第××号、03××10、03××09号）及位于沿江大道特168-5号的3套房屋（宜市房权证伍家区字第××、03××75、03××26号）均已于2014年3月7日被抵押给武汉中小企业信用担保有限公司（他项权证号：0088722）。
以上事实有《房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋买卖协议》、2张《收条》、5张《转账凭证》、2张《收款收据》、宜市房权证伍家区字第××《房屋产权证书》、宜市房权证伍家区字第××《房屋产权证书》、宜市房权证伍家区字第××《房屋产权证书》、宜市房权证伍家区字第××《房屋产权证书》、宜市房权证伍家区字第××《房屋产权证书》、宜市房权证伍家区字第××《房屋产权证书》、3份《万达a座李某某房产明细》（no：8、9、12）及庭审笔录等在卷作证。

本院认为，本案系房屋买卖合同引起的纠纷，应当定性为房屋买卖合同纠纷。
1、原、被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖协议》系原、被告双方真实意思表示，上述两份合同成立并生效。合同约定，原告为购买位于沿江大道特168-5号的3套房屋（房屋产权证号为宜市房权证伍家区字第××号、03××10、03××09号）应于2014年4月26日前支付定金460000元，被告应于2014年4月26日前完成房屋过户相关手续。合同同时约定，位于沿江大道特168-5号的号3套房屋（宜市房权证伍家区字第××、03××75、03××26号）原告应向被告支付500000元首付款，被告应当在原告付清首付款时为原告办理产权过户手续，原告应当在产权过户手续完成的同时向被告支付余款。原告为购买上述6套房屋已向被告转账支付购房款合计1668000元，已经完成了支付460000元定金及500000元首付款的义务，被告应当履行办理过户手续的义务，而被告至今未履行义务，构成违约。
2、上述房屋产权证号为宜市房权证伍家区字第××号、03××10、03××09号、03××23、03××75、03××26号的房屋已于2014年3月7日被抵押给武汉中小企业信用担保有限公司，并办理了抵押登记。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定，“为担保债务的履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”由于上述六套房屋已经被抵押给武汉中小企业信用担保有限公司，因此，对于本案案涉房屋，武汉中小企业信用担保有限公司享有在债务人不履行到期债务或发生其他实现抵押权情形的条件下的优先受偿权。因此，在该抵押权解除之前，被告不能将上述六套房屋过户给原告，否则将侵犯武汉中小企业信用担保有限公司的抵押权。故对于原告要求被告协助办理房屋产权过户登记的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

驳回原告姜某的全部诉讼请求。
本案受理费80元，由原告姜某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审　判　员　　冯　昊 人民陪审员　　曲淑明 人民陪审员　　洪　娇

书记员：夏梦蝶