姚某与张某某、王某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，退休职工。
上诉人（原审被告）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，退休职工，系张某某之妻。
二上诉人的共同委托代理人：潘宏成（代理权限：一般代理），湖北天赋律师事务所律师。
二上诉人的共同委托代理人：张翩翩（代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，系张某某、王某某之子。
被上诉人（原审原告）：姚某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无业。
委托代理人：余爱品（代理权限：参加诉讼，进行和解，代收法律文书等），随州市曾都区西城法律服务所法律工作者。
委托代理人：姚行兵（代理权限：参加诉讼，参与调解，代为申请执行，代收法律文书等），男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，汉族，系姚某之父。

上诉人张某某、王某某为与被上诉人姚婧房屋买卖合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2015）鄂曾都民初字第02492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月23日受理后，依法由审判员姚仁友担任审判长，与审判员周鑫、李超组成合议庭进行了审理。上诉人张某某、王某某的委托代理人潘宏成、张翩翩，被上诉人姚婧的委托代理人余爱品、姚行兵到我院参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告姚某诉称：我于2007年6月购买二被告共同所有的位于随州市西城办事处双龙寺社区马家巷57号两间两层房屋（含两间两层前庭院和庭院前的一间两层）总价款为11万元。双方《售房合同》签订后，我付清了全部房款，被告也将该房屋交付于我，我便入居××今，在住进该房屋期间我对所购的房屋进行了改造。在被告的协助之下于2007年7月27日已办理了该房屋所占用的土地使用权过户手续。在办理房屋产权过户手续时，被告却以种种借口推辞，致使该房屋产权证××今未予办理。为此，特诉××法院请求判决确认我与被告签订的房屋买卖合同有效，并责令被告协助我办理房屋过户手续。诉讼费用由被告负担。
原审被告张某某、王某某辩称：1、我们签订《售房合同》违反了法律规定，应属无效合同；2、我没有违约，房屋暂不过户是原告在补充合同中有要求；3、房屋中的“后拖”13.3㎡没有出售给原告，但原告已实际占用，应按市场价值支付“后拖”的价款；4、原告购房后的改建行为违反了《售房合同》的约定，损害了我的利益，应当承担违约责任。请依法驳回原告的诉讼请求。
原判认定：原告姚某购买被告张某某、王某某夫妇所有的位于随州市曾都区西城办事处双龙寺社区居委会二组马家巷57号私房。双方于2007年6月23日签订了《售房合同》，合同的内容为：甲方：张某某、王某某。乙方：姚某。经甲、乙双方同意，特拟定售房合同如下：“甲方将位于西城双龙寺二组（马家巷57号）四间二层房产中右边与郑全发共山的两间两层房屋卖于乙方姚某（含两间两层前庭院和庭院前的壹间两层共计133.615㎡）。左边仍与王某某、张某某共山。房屋总价款壹拾壹万元。乙方一次性付清全部房款，甲方随即交房。乙方负责办理双方分割手续及承担全部税费，甲方负责提供土地证、房产证及过户所需一切证件。合同生效后乙方若进行房屋改造，仍与王某某、张某某共山，改造房屋的山墙不得超过甲方现山墙头，甲方不得干涉，但给甲方造成的损失由乙方全额承担，与郑全发共山由乙方自行与其协商。未尽事宜，双方协商解决。合同一经签订应共同遵守，如有一方违约，应付违约金2万元。本合同一式叁份，王某某、张某某、姚某各执一份，均具有同等法律效力。甲方：张某某、王某某签字捺印，乙方姚某签字捺印。2007年6月23日。”当日，原告姚某一次性支付给被告张某某、王某某房款壹拾壹万元（人民币）。被告向原告出具了收条一张，内容为：“今收到售房款壹拾壹万元（110000元），收款人：张某某、王某某，2007年6月23日。”被告收到原告购房款后，按照合同约定随即将房屋交付给原告居住××今。2007年7月27日，原、被告双方在随州市国土资源局将该房所占用的土地使用权证变更过户在原告姚某名下（证号为：随国用（2007B］第1370号）。同年12月12日双方到随州市房产市场管理所申请填报了存量房屋转移登记审批表，双方均在审批表内签字捺印。此表已经审批部门主管签字同意后加盖了公章。但在办理过户过程中双方又发生分歧，致使该房屋的过户办理手续中止。后在原告多次与被告协商之下，2008年4月25日，双方又签订了《售房补充合同》，该合同内容为：“甲方张某某、王某某、乙方姚某，经甲乙双方同意，特拟定以下《售房补充合同》：乙方所购甲方位于西城双龙寺二组（马家巷57号）两间两层及后拖包括前庭院和庭院前的壹间两层房屋。甲方所持的随州市城镇私有房屋所有权证（随房字第××号）、房屋面积为159.95㎡，发证时间为1987年12月23日，此证由甲方保管、甲乙双方共用此证，暂不过户，过户时以双方补充签字合同面积分割为准，即甲方34.65㎡，乙方125.3㎡，售房合同及补充合同经甲乙双方签字生效后，乙方即拥有所购房屋的全部产权（包括土地及房产），若以后因城市规划或该道路所涉国家赔偿及还建房事宜，赔偿金额及面积以双方签订补充合同为准，双方同意公证机构办理公证，以此依据，望双方共同遵守，双方签字后生效。此合同一式三份，甲乙双方各执一份，公证机构一份，均具有同等法律效力。甲方张某某、王某某，乙方姚某，2008年4月25日。”在双方的补充合同签订之后，原告认为已入住该房多年，其房产应过户在自己名下时，便与被告协商过户事宜，被告认为暂不过户是原告在补充合同中有约定，且不过户是原告之要求，还认为房屋“后拖”面积有争议，不予协助办理。并要求原告增加房款，在双方多次协商未果之后，原告姚某遂于2015年11月6日诉××法院。
原审法院认为：原告姚某与被告张某某、王某某双方签订的《售房合同及售房补充合同》均属双方真实意思表示，合同内容并未违反相关法律规定及损害相邻利益，合法有效，应受法律保护。原告依据合同约定付清了全部房款，且该房已交付原告入住数年，并对该房屋进行了改造，应享有该房屋的全部产权，双方在补充合同中约定暂不过户，不等于永久不过户，原告认为任何时间过户，被告应当协助，故双方都应当遵守诚实信用原则，现原告要求被告协助办理该房屋的过户手续。法院认为理由正当，应予支持。被告辩称双方签订的“合同”无效，“后拖”没有出售给原告，但补充合同明确载明了所售的房屋两间两层、庭院、庭院前一间两层及“后拖”均在售房之内，其辩解与事实不符，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条之规定，判决：一、原告姚某与被告张某某、王某某双方签订《售房合同及售房补充合同》有效；二、被告张某某、王某某于判决生效之日起十日内协助原告姚某办理该房的产权过户手续。案件受理费2500元，由被告张某某、王某某负担。
经审理查明，一审庭审后，被上诉人姚婧提供2008年4月25日双方签订的《售房合同补充合同》一份，该补充合同与上诉人张某某、王某某一审庭审中提供的2008年4月25日双方签订的《售房合同协议书》相比，除合同名称略有不同外，合同当事人名称、合同权利义务等内容基本一致。该两份合同中均约定了“乙方所购甲方位于西城双龙寺二组（马家巷57号）两间两层及后拖包括前庭院和庭院前的壹间两层房屋”。
另查明，1987年12月23日，随州市人民政府向张某某颁发了随房字第××号随州市城镇私有房屋所有权证，载明：2间二层正屋建筑面积112㎡、1间一层正屋建筑面积34.65㎡、0.5间一层拖建筑面积13.3㎡，合计5.5间总建筑面积159.95㎡。张某某、王某某出售给姚婧的庭院前一间两层房屋在该房屋所有权证上无登记信息，该庭院前一间两层房屋系房产证办理之后所建，但双方均未向法院提供建房手续。
还查明，双方争议的“后拖”原为一个楼梯通道，通向二楼房屋，且一楼和二楼相通。被上诉人姚婧购买该套房屋后，将楼梯拆除，另在院内土地新建一处楼梯，并将“后拖”一楼和二楼隔断，“后拖”一楼成为一间独立小屋，二楼房屋面积相应增加。
再查明，2007年7月27日，王某某、姚婧为双方相邻土地共同到随州市国土资源局办理了土地分割登记。同日，随州市国土资源局向姚婧核发了国有土地使用证，证号为：随国用（2007B］第1370号，土地使用权面积为130.34㎡；随州市国土资源局向王某某核发了集体土地使用证，证号为：随集用（2007B］1371号，土地使用权面积为131.54㎡。
原审查明的其他事实属实。

本院认为，本案争议的焦点是：一、双方签订的《售房合同》及《售房合同协议书》的效力？二、双方争议的“后拖”是否已经出售？三、一审程序是否违法？四、关于被上诉人姚婧的诉讼请求问题？现结合本案争议焦点和上诉人的上诉请求评判如下：
关于双方签订的《售房合同》及《售房合同协议书》的效力问题。上诉人张某某、王某某上诉称其出售房屋系在宅基地上所建，该两份合同均违反了法律规定，应属无效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。被上诉人姚婧在购买房屋后，在本案起诉前，其房屋土地使用权类型已经批准变为出让，并合法取得了国有土地使用权证，该两份合同系双方真实意思表示，内容合法，且不违反法律的强制性规定，故双方签订的《售房合同》及《售房合同协议书》均为有效，上诉人张某某、王某某的此项上诉理由依法不能成立，本院不予支持。
关于双方争议的“后拖”问题。上诉人张某某、王某某上诉称本案争议的“后拖”在《售房合同》中并未约定予以出售，在《售房合同协议书》中才约定了出售，并口头约定了费用，被上诉人要求过户应当按照市场价值支付“后拖”价款3万元。本院认为，上诉人与被上诉人在签订《售房合同》后又签订了《售房合同协议书》，《售房合同》中约定买卖标的物为两间两层前庭院和庭院前一间两层房屋，出售面积为133.615㎡，出售价格为11万元；《售房合同协议书》中约定买卖标的物为两间两层及后拖包括前庭院和庭院前一间两层，增加了“后拖”一词表述，而“后拖”面积为13.3㎡，但房屋出售面积变为125.3㎡，双方在《售房合同协议书》中对“后拖”是否需支付价款未作明确约定，上诉人亦未提供其他证据证实双方约定“后拖”需支付价款。同时，《售房合同协议书》在约定售房面积减少的情况下，没有约定增加售房款符合公平原则，也实现了双方合同权利义务的对等。双方买卖合同关系的标的物为“两间两层及后拖包括前庭院和庭院前一间两层”的房屋，包含“后拖”，其价款包含在被上诉人姚婧已支付的11万元购房款之中，上诉人张某某、王某某要求被上诉人姚婧支付3万元“后拖”房款的主张依法不能成立，本院不予支持。
关于一审程序问题。上诉人张某某、王某某上诉称姚婧一审未请求确认《售房合同协议书》有效，亦未对“后拖”提出诉请，原审法院确认《售房合同协议书》有效属程序违法，二审应予纠正。本院认为，一审庭审中，张某某、王某某提交《售房合同协议书》时，姚婧对争议的“后拖”提出了主张，且在庭审后提交了《售房合同补充合同》，该《售房合同补充合同》和《售房合同协议书》内容一致，能够印证双方房屋买卖的基本事实，故原审法院应向姚婧释明，让其明确请求权中房屋买卖合同具体内容，在未释明的前提下，原审法院径直判决确认两份售房合同有效，存在一定瑕疵，但是该瑕疵未达到发回重审程度。
关于被上诉人姚婧的诉讼请求问题。姚婧一审请求判决确认双方房屋买卖合同有效，并责令张某某、王某某协助其办理房屋过户手续。2007年7月27日，上诉人王某某和被上诉人姚婧已到随州市国土资源局就相关土地进行了分割，随州市国土资源局已向其二人颁发了土地使用权证，划清了双方的土地四××界限。本院认为，随州市国土资源局向姚婧颁发的国有土地使用权证合法有效，本院依法予以确认，根据房随地走原则，该土地证上的合法房屋应归其所有。双方对买卖合同中所出售的“庭院前一间两层房屋”无争议，本院予以确认；出售的“后拖”已经过姚婧改建，但未办理相关手续，故在依法办理相关手续前，姚婧对其享有使用权。本案中，本院依法确认姚婧于2007年7月27日在随州市国土资源局办理的证号为随国用（2007B］第1370号的土地使用权证载明的土地四××范围上的合法房屋归其所有。
综上，原审判决认定事实部分不清，实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《不动产登记暂行条例》第三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项之规定，判决如下：

一、维持随州市曾都区人民法院（2015）鄂曾都民初字第02492号民事判决第一项；
二、撤销随州市曾都区人民法院（2015）鄂曾都民初字第02492号民事判决第二项；
三、变更随州市曾都区人民法院（2015）鄂曾都民初字第02492号民事判决第二项为张某某、王某某于本判决生效之日起十日内协助姚某办理随国用（2007B］第1370号土地使用权证载明的土地四至范围上具有合法产权的房屋所有权转移登记手续；
四、驳回姚婧的其他诉讼请求。
一审案件受理费2500元，二审案件受理费550元，均由张某某、王某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　　姚仁友 审判员　　周　鑫 审判员　　李　超

书记员：朱玉玲