姚某与宫某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告姚某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生。
　　委托代理人江炜，上海瀛东律师事务所律师。
　　被告宫某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，户籍地址为上海市黄浦区。
　　委托代理人马海容，上海淳元律师事务所律师。
　　原告姚某诉被告宫某公有住房承租权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人江炜、被告委托代理人马海容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告姚某诉称：2018年5月19日，原、被告签署买卖意向书，约定被告以人民币3,320,000元将位于上海市黄浦区建国中路XXX弄XXX号二层前间、二层中间及二层卫生间之公房承租权转让予原告。2018年5月24日，被告称二层卫生间系共同使用部位，被告就此出具《承诺书》承诺与其他住户协商以取得对二层卫生间之独用权利，同时承诺如无法协商成功，则退还原告所付转让款人民币200,000元并另行支付违约金人民币200,000元。原告在被告作出上述承诺情形下，遂与被告签订转让合同。签约后，因其他住户拒绝放弃对二层卫生间之使用权，导致原告无法取得对二层卫生间之独占使用权。2018年7月3日，原告函告被告因被告无法保障原告对二层卫生间之独占使用权，故要求被告退还原告已付转让款人民币200,000元，但被告未予理睬。现原告以被告所签买卖意向书及承诺书为据，诉请要求(1)被告返还原告已付转让款人民币200,000元；(2)被告支付违约金人民币200,000元。
　　原告提供以下证据：
　　1、2018年5月9日《上海市公有住房承租权转让买卖意向书》(下称《买卖意向书》)及2018年5月18日《售房委托书》，以证明原告为购买包括二层卫生间之系争房屋所涉公房使用权与被告代理人签订《买卖意向书》。
　　2、2018年5月24日《上海市公有住房承租权转让合同》(下称《转让合同》)、2018年5月24日《承诺书》、2018年6月10日视频资料附文字记录内容及2018年5月24日《定金收据》，以证明(1)被告在签署《转让合同》时方才告知原告二层卫生间合用情形；(2)被告对于二层卫生间单独使用作出书面承诺及多次口头保证，且承诺如无法保证原告对二层卫生间之独占使用，被告将就此偿付违约金人民币200,000元；(3)原告基于被告所某承诺而予签约。
　　3、2018年7月3日原告所发《告知书》及函件送达情况，以证明因被告无法保证二层卫生间可由原告独占使用，原告就此发函要求被告退还全部款项。
　　4、原告与被告妻子之间微信聊天记录、2018年7月8日原告签字出具之《协商意向书》、无落款签字内容之《确认书》、2018年7月4日被告出具《催告书》及相关微信截图，以证明原告与被告妻子于2018年7月8日针对之前所签《转让合同》后续事宜进行沟通，但被告妻子拒绝接受原告所提及之协商意见，
　　被告宫某辩称：二层卫生间系合用部位，被告所某原告可单独使用之承诺并无法律效力，原告之后曾微信告知被告由原告自行解决卫生间使用问题，但须下调房款，被告对原告该项提议亦口头表示认同，由此，原、被告针对系争房屋之公房承租权转让已经达成新的合意。对于之前原、被告所签转让合同，如该合同予以解除，被告同意返还原告已付转让款人民币200,000元，但不同意支付违约金。
　　被告对原告提供证据1、2、3形式真实性均予确认，对原告提供证据4称须待核实；对原告提供证据1称转让标的应当以转让合同为准；对原告提供证据2中视频资料称其中并无涉及本案纠纷之相关内容；对原告提供证据3确认实际收讫函件。
　　被告提供以下证据：
　　1、微信聊天记录。
　　2、《协商意向书》。
　　上述证据1、2(同原告提供证据4中部分证据材料)以证明原告曾于2018年7月8日微信发送相关合同文件之电子版本，且明确表示如转让款予以下调，则原告可自行解决卫生间合用问题。
　　3、中介方腾野笔录及当庭陈述，以证明转让标的信息明确，被告并无隐瞒，现因原告原因导致交易无法继续办理。
　　原告对被告提供证据1、2称证据并不完整，对此所发表之质证意见同之前提供证据时所陈述之举证意见；对被告提供证据3称原告与证人之间存在利害关系，证人所某陈述均系虚构。
　　经审理查明：被告系上海市黄浦区建国中路XXX弄XXX号房屋之公房承租人，独用租赁部位包括二层前间、二层小间及二层中间，公用租赁部位为二层大卫生间。2018年5月18日，被告出具《售房委托书》一份，其中明确被告委托其父宫世有代为出售其名下位于上海市黄浦区建国中路XXX弄XXX号2楼之房产。2018年5月19日，原告、被告委托代理人宫世有、中介方上海明明房产经纪有限公司第九分公司(下称明明第九分公司)签订《上海市公有住房承租权转让买卖意向书》(下称《买卖意向书》)一份，约定(1)原告委托明明第九分公司以人民币3,320,000元购买位于上海市黄浦区建国中路XXX弄XXX号二层前间、二层中间及二层卫生间之房屋；(2)原告支付意向金人民币50,000元以表示购买诚意，被告对原告购房条件予以接受并签署该份意向书时，上述意向金转为定金并交付被告。2018年5月24日，原、被告签订《上海市公有住房承租权转让合同》(下称《转让合同》)一份，约定(1)被告将所承租位于上海市黄浦区建国中路XXX弄XXX号二层前间、二层小间及二层中间、租赁部位独用面积为26.60平方米之公有住房承租权转让予原告，转让成交价格为人民币3,320,000元；(2)本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效；(3)原告于本合同签订当日支付购房款人民币200,000元(含已付定金人民币50,000元)。签约当日，原告按约支付转让款人民币200,000元(含已付定金人民币50,000元)，被告则出具《承诺书》一份，承诺(1)被告与同号房屋内其他公房承租人就公用卫生间协商交换使用，如其他公房承租人放弃对二层公用卫生间之使用权，原、被告则签订转让合同，被告则限期交付原告所涉交换使用协议；(2)如被告未能达成上述交换使用协议，被告承诺就此承担违约责任，被告归还原告首付款人民币200,000元并赔付违约金人民币200,000元。签约后，被告就二层公用卫生间可交付原告单独使用始终未能与其他公房承租人达成合意。2018年7月3日，原告就此致被告《告知书》，称原告经了解得知该楼号内有多户公房承租人对二层卫生间享有使用权，如被告在收函后3日内无法提供其他各户同意放弃使用权之书面协议，则被告应予归还原告所预付之首付款人民币200,000元。对此函件，被告未作回复。
　　另查明：本案于2018年9月10日庭审过程中，原、被告均认可之前所签《转让合同》于庭审当日予以解除，而对于本案所争议“卫生间独用”一节，原告明确表示系将二层卫生间作为原告独用租赁部位予以登记公示，被告则称仅系保证原告可实际独用二层卫生间部位，但无法将该项独用内容办理登记手续。
　　以上事实，由原告提供的《买卖意向书》、《售房委托书》、《转让合同》、《承诺书》、《定金收据》、《告知书》(附送达凭证)以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为：原、被告所签《转让合同》所涉转让标的为系争房屋之公房承租权，因涉及公房承租权，故所涉转让行为可否获准进行须向物业部门办理征询手续，在物业部门经审核准予转让情形下，原、被告所签《转让合同》方才得以继续履行。原、被告在协商交易条件过程中，原告要求交易后将公用部位登记为原告独用租赁部位，原告该项交易要求在办理征询手续时显然无法获得审批通过，就此，《转让合同》亦无法生效并得以继续履行。本案审理过程中，原、被告均认可《转让合同》于庭审当日即2018年9月10日予以解除，鉴于该项解约后果与法律规定无悖，本院依法应予准许，被告基于合同解除应予返还原告所付转让款人民币200,000元。对于原告诉请之违约金，依据原告庭审所某陈述，原、被告对“卫生间独用”理解不一，就原告而言，原告真实意思系将二层卫生间由之前合用性质变更登记为原告独用租赁部位，原告该交易目的显然无法实现，而被告所出具之《承诺书》，即使公房承租人之间达成交换使用之书面协议，亦无法达成原告要求作为独用租赁部位予以登记公示之交易目的，而原告之交易目的如可获征询通过，则根本无须被告作出交换使用之保证，况且，对于二层卫生间系公用租赁部位，且无法作为独用租赁部位予以变更登记一节，原、被告作为具有完全民事行为能力之交易双方应系明确知晓，鉴此，本院对原告所诉请之违约金依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、被告宫某于本判决生效之日起十日内返还原告姚某转让款人民币200,000元；
　　二、驳回原告姚某的其他诉讼请求。
　　案件受理费人民币7,300元(原告姚某已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币3,650元，原告姚某负担人民币1,500元，被告宫某负担人民币2,150元，本院退还原告姚某人民币3,650元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：李  慧

书记员：周  婷