姚某某与齐某好、朱某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：姚某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：胡丽敏(系原告姚某某母亲)，住同原告姚某某。
　　委托诉讼代理人：余庭，上海观庭观盛律师事务所律师。
　　被告：齐某好，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省。
　　被告：朱某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省。
　　上列两被告共同委托诉讼代理人：曹洪，上海兴浦律师事务所律师。
　　上列两被告共同委托诉讼代理人：楼溪，上海兴浦律师事务所律师。
　　原告姚某某与被告齐某好、朱某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月7日公开开庭进行了审理，原告姚某某的委托诉讼代理人胡丽敏、余庭、被告齐某好、朱某某的共同委托诉讼代理人曹洪、楼溪到庭参加诉讼。后于2019年1月17日再次公开开庭进行了审理，原告姚某某的委托诉讼代理人胡丽敏、余庭、被告齐某好、朱某某的共同委托诉讼代理人曹洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告姚某某向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告违约金65.20万元(人民币，下同)(按总房价326万元的20%计算)；2、要求被告赔偿原告市场差价损失210万元；3、要求被告支付原告占有使用购房款130万元的利息(以2万元为基数，从2015年1月23日起算，以8万元为基数，从2015年1月26日起算；以70万元为基数，从2015年2月13日起算；以50万元为基数，从2015年4月1日起算，均按银行同期贷款利率4.75%计算至实际收到之日2017年8月2日止)。事实和理由：两被告系夫妻，两被告将其名下上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)挂牌出售，原告出于购房自住需要，于2015年1月23日与两被告在中介处签订《房屋买卖合同》，约定总房价326万元，注明只有平安银行的抵押贷款，并约定原告在签订示范合同当日支付包含定金在内的首期房款80万元，被告收到房款后优先偿还银行借款并办理抵押注销手续。被告迟迟不肯与原告签订《上海市房地产买卖合同》，要求原告必须先支付定金，原告无奈于2015年1月23日支付定金2万元，1月26日支付定金8万元。2015年2月13日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定2015年7月1日前双方到房产交易中心办理过户手续，办理过户前被告须自行偿还系争房屋上抵押贷款，并办理抵押注销手续。若有一方违约，则另一方可要求其承担总房价款20%的违约责任。原、被告另签署《补偿协议》，约定原告需在2015年4月1日前支付50万元。合同签订当日原告支付房款70万元，4月1日支付50万元，原告按照合同约定共计支付房款130万元。被告收到原告支付的房款后未用于偿还抵押贷款，未办理抵押注销手续，致使系争房屋迟迟无法过户。原告多次与被告沟通协商未果，向法院提起诉讼，后申请保全，案号为(2016)沪0115民初8412号。因法庭未及时对系争房屋采取首个保全措施，被告的债权人起诉并对系争房屋采取保全措施，在此期间系争房屋市场价翻倍，被告多次以可以撤销系争房屋上的首封为借口要求加价65万元，原告不同意，法院遂判决解除房屋买卖合同，被告返还购房款130万元。被告在整个交易过程中未充分告知系争房屋存在两个抵押且抵押贷款金额超过房屋本身价值。被告多次要求原告预先支付定金、购房款，但收到款项后未用于偿还抵押贷款、涤除抵押，至系争房屋迟迟无法过户，已严重违约。被告故意设置另案诉讼查封涉案房屋并以此为由要求原告增加65万元房款，可见被告并非善意出售方，其行为造成重大利益损失，使原告无经济能力再购买同类房屋。为维护原告合法权益，故诉至法院。
　　被告齐某好、朱某某辩称，原、被告在(2016)沪0115民初8412号民事案件中达成“增加房价款65万元、被告自筹资金解除查封、原告先交150万元法院代管等事项达成合意”，原告经法院释明后仍拒绝以房价款391万元履行合同，被法院判决解除合同，驳回原告提出的包括违约金在内的全部诉请。原告不服提起上诉后，被中院判决“驳回上诉，维持原判”。本案是该案的重复诉讼，根据一事不再理的原则，应当驳回原告的起诉。根据原合同，原告应该在过户日前先办妥银行按揭贷款合同或先以现金付清房款，并给被告必要的还款并注销抵押的时间，这是原告的先履行义务，被告不存在违约行为。(2016)沪0115民初8412号民事判决书中认为双方应同时履行，被告未上诉，表示服从。被告根据该案中新达成的合意，积极筹措资金解除了系争房屋的查封，注销了系争房屋的抵押，无任何违约行为。原告明确拒绝按合意继续履行，构成根本性违约，是违约方。要求驳回原告的起诉。
　　本院经审理认定事实如下：2015年1月23日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定由被告(甲方)将系争房屋转让给原告(乙方)，总房价款为326万元；房地产基本状况为设立抵押，抵押权人为中国平安银行；双方另约定付款方式，并约定双方应于2015年6月30日前向房地交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续等等。2015年2月13日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(示范合同)，约定被告(甲方)将系争房屋转让给原告(乙方)，转让价为220万元，双方于2015年7月1日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同补充条款(一)中约定：双方均认知目前该房地产已设定抵押，抵押权人是平安银行股份有限公司上海分行(以下简称平安银行上海分行)及上海嘉定国鑫小额贷款有限公司(以下简称国鑫公司)，抵押金额约为258万元；甲方确认抵押权人同意甲方提前还贷并承诺于交易过户前自行还清以上贷款并办理抵押注销手续。甲方承诺该房地产除上述抵押外无查封、违章限制等权利限制或他人主张权利等情况；双方应于2015年7月1日备妥交易资料至交易中心办理过户手续，在共同办理产权过户手续中，应及时提供产权过户所需资料、证明并及时支付各项应付之税费。若因任何一方材料不齐或税费不足导致过户手续无法正常办理时，则过错方应承担相应责任；甲方同意乙方可以向贷款银行申请116万元的贷款用于支付部分房价款。乙方应于签订买卖合同后，与贷款银行签署借款抵押合同以及其他相关文件，并支付一切相关费用。甲方应给予积极合理的配合。如乙方之贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足，则任何不足部分均由乙方于办理过户交易手续前支付甲方；在履行合同过程中，甲乙双方任意一方若未按照本合同履行的即为违约；违约方每逾期一日，应向守约方支付合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金(迟延履行违约金)；若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按合同约定总房价20%计或要求违约方继续履行本合同且支付滞纳金(迟延履行违约金)直至恢复履行之日止。该合同附件三付款协议约定：1、签订本合同当日内，乙方应支付甲方首期房价款计80万元(其中包括在签署本合同之前，乙方已支付甲方定金10万元，本合同签订后，该笔定金自行转为乙方支付给甲方的部分首期房价款)；2、乙方于交易过户前支付甲方第二期房价款24万元(其中包含尾款2万元由中介方保管，待交房当日由中介方代乙方支付给甲方)；3、待上海市浦东新区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证以及以贷款银行为抵押权人之他项权利证明后，乙方应委托贷款银行将116万元的贷款直接付至甲方账号(已补足甲方部分除外)作为第三期房价款；4、甲乙双方应于按本合同约定办妥该房屋交接及物业等户名变更手续同时中介方代乙方支付甲方房价尾款2万元。同日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《补偿协议》，约定：双方达成的该项交易为甲方净到手价326万元，由该房屋买卖合同及补偿协议共同组成，其中房屋买卖合同约定的成交价为220万元，房屋现有补偿价为106万元。现本协议对补偿作以下约定：1、乙方同意就现有补偿甲方106万元，该笔款于甲乙双方签订买卖合同后分二笔支付给甲方，第一笔于2015年4月1日前乙方支付给甲方50万元，第二笔于甲乙双方交易过户前乙方支付给甲方56万元。5、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。原告于2015年1月23日支付定金2万元，于2015年1月26日支付定金8万元，于2015年2月13日支付房款70万元，于2015年4月1日支付房款50万元。原告于2016年2月20日自行入住系争房屋，为此双方发生纠纷并报警处理。
　　原告在本次诉讼前曾向本院提起民事诉讼，原告在该案中诉请为：1、被告涤除系争房屋上的抵押权，将房屋产权过户至原告名下；2、被告支付迟延产权过户违约金(按房屋总价款日万分之五计算，从2015年7月2日起至实际过户之日止)；3、被告支付迟延交接房屋违约金332,520元(按房屋总价款326万元的日万分之五计算，从2015年8月1日起至2016年2月20日止)；4、被告协助原告办理物业维修基金及水、电、煤气、电话、有线电视等过户更名手续。被告在该案中提出反诉，诉请为：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、判令原告支付违约金78.2万元(总房价391万元×20%)；3、要求原告立即搬出系争房屋，并支付2016年2月20日起至实际搬离之日的房屋使用费(每日按391万元的万分之五计算)。该案审理中，本院依法追加平安银行上海分行、国鑫公司及上海嘉河市政工程有限公司作为该案的第三人参加诉讼。该案审理中，原告申请对系争房屋司法查封，本院于2016年3月24日对系争房屋轮候查封(因案外人王利润提起诉讼并申请财产保全，系争房屋被安徽省定远县人民法院于2016年3月18日查封)。该案第二次庭审后，原、被告就双方合同继续履行达成一致意见：房屋总价款增加65万元，由被告负责解除安徽省定远县人民法院的查封，然后至本院签订调解协议，双方共同至平安银行上海分行涤除抵押，国鑫公司的抵押由被告用替换担保的方式解决；被告配合原告办理贷款，其余房款以现金支付。本院就上述情况制作了谈话笔录。2016年8月8日，王利润以齐某好已经履行了大部分还款且制定了还款计划为由申请解除保全。2016年8月16日，王利润以齐某好已经履行了还款义务为由申请撤回强制执行申请。此后安徽省定远县人民法院解除了对系争房屋的查封。2016年10月12日，本院召集原、被告及平安银行上海分行、国鑫公司谈话，并制作谈话笔录。原、被告确认安徽省定远县人民法院已经解封；原告表示先行支付150万元房款至法院账户，被告同意该150万元专项用于偿还国鑫公司抵押贷款，国鑫公司表示该款到达法院账户，即先行注销抵押；原告要求被告配合贷款，由贷款银行将贷款打入法院账户用于归还平安银行上海分行的抵押及应支付被告的尾款，被告及平安银行上海分行均表示同意。当日，本院向原告开具了金额为150万元的代管款缴纳通知。2016年10月29日，原告向本院缴纳代管款80万元。2016年11月3日，本院召集原、被告及国鑫公司、平安银行上海分行谈话。被告认为原告未按约定向法院支付代管款，如次日再不付70万元，则是原告违约，被告不再调解，要求解除合同，如次日70万元到账，则同意配合原告办理贷款手续。原告则认为，被告要求加价65万元，原告是被胁迫的，不同意的。就此，双方调解不成。本院于2017年3月29日作出(2016)沪0115民初8412号民事判决书，认为原、被告双方对未能在2015年7月1日办理过户手续均有责任，应本着诚实信用、公平合理的原则，协商解决合同后续事宜。原告起诉后，系争房屋被安徽省定远县人民法院查封，合同继续履行存在障碍。因此，双方经协商达成合同继续履行的一致意见，房屋总价款增加65万元，被告负责解除查封、注销抵押，原告先行支付部分房价款并继续办理贷款。上述意见系双方真实意思表示，符合当事人协商一致变更合同的特征。原告主张，被告与案外人恶意串通、虚假诉讼，并无证据证明，本院不予采信。原告还主张，其是在被告乘人之危，原告是为解决查封问题而被胁迫同意增加房价款。本院认为，原告对于房屋被查封，可以通过提出保全异议或变更诉请要求解除合同、赔偿损失等多种途径解决，上述协商变更意见是原告自愿作出，不存在被胁迫的情况。综上，本院认定双方已经合意变更房价款为391万元。经本院释明，原告明确拒绝以房价款391万元继续履行合同，故被告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持，原告的诉讼请求予以驳回。被告要求原告支付违约金，因被告对未能继续履行合同亦有过错，故本院亦不予支持。合同解除后，被告应将已收取的购房款返还原告。另外，原告系自行进入房屋，并非基于被告履行买卖合同交付房屋而占有系争房屋，故被告要求原告搬离房屋及支付使用费的诉讼请求，不属于房屋买卖合同纠纷处理范围，该案中不作处理。遂判决：一、解除原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告应于判决生效之日起十日内返还原告购房款130万元；三、驳回原告全部诉讼请求；四、驳回被告的其余诉讼请求。
　　原告不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2017年7月26日作出(2017)沪01民终6131号民事判决书，认为该案一审系以原、被告经协商达成房屋总价款增加65万元，双方合同继续履行，被告负责解除查封、注销抵押，原告先行支付部分房价款并继续办理贷款的协议后，经释明，坚持拒绝履行为由，判决解除双方之间的房地产买卖合同。因此，二审中，双方的关键争议在于双方是否达成过上述协议，如达成过，该协议是否存在《合同法》第五十四条规定的可撤销事由，原告因行使撤销权而有权拒绝履行的问题。据此，在双方诉讼之前，究竟是原告违约还是被告违约，抑或双方均存在违约导致合同未能正常履行，均非本案二审审查范围。依一审法院制作的谈话笔录，可以认定原、被告于一审第二次庭审后已就双方合同继续履行达成一致意见，且双方之后就具体履约安排亦达成共识。考虑到在此过程中，原告委托了专业律师作为委托诉讼代理人参与了协商，如原告坚持认为被告在之前的合同履行中存在违约，甚至齐某好涉嫌与案外人进行虚假诉讼以对抗双方合同的履行，原告应当明知其有权要求被告承担包括合同继续履行在内的违约责任，如合同存在履行障碍，其还可行使合同解除权并要求被告赔偿损失。在存在诸多选择的情况下，原告同意增加65万元房款，双方合同继续履行，应视为其系在专业律师的帮助下经过反复权衡后作出的理性选择。双方于一审中在一审法院主持下，专业律师参与下达成的协议显然不存在《合同法》第五十四条列明的，一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同的情形，自然亦不存在合同可撤销的问题。双方最终未通过调解协议的形式对双方所形成的一致意见予以确认，本身并不能否认双方所达成的一致意见的合同效力。原告经一审释明，坚持拒绝履行双方于一审中达成的协议，有违诚信，构成违约，致使被告合同目的不能实现，一审据此判决双方合同解除，并对原告的诉讼请求全部予以驳回，于法有据。双方合同解除后，被告应当将收取的房款予以返还。一审对被告其余反诉请求的处理，被告并未提起上诉，应视为服从，二审予以确认。遂判决：驳回上诉，维持原判。2018年8月2日，被告向原告返还房款130万元。2018年9月，原告诉至本院，请求判如所请。
　　上述事实，由房屋买卖合同，上海市房地产买卖合同，补偿协议，不动产登记簿，(2016)沪0115民初8412号民事判决书，(2017)沪01民终6131号民事判决书，原、被告的陈述等证据证实。
　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据前案一、二审认定的事实，原、被告被判决解除合同的原因，系原告拒绝履行双方于一审中达成的协议所致，故原告主张双方合同解除系被告违约所致缺乏依据，本院对此不予采信。对于原告以被告违约为由提出的违约金、差价损失、购房款利息的诉请，本院均不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
　　驳回原告姚某某的诉讼请求。
　　案件受理费30,012元，减半收取计15,006元，财产保全费5,000元，由原告姚某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：马建红

书记员：陈  洁