姚书生与余某某、刘某某合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事裁定书

原告：姚书生，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，崇阳县人，住崇阳县。
被告：余某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，崇阳县人，住崇阳县。
被告：刘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，崇阳县人，住崇阳县。
二被告的委托诉讼代理人：黄锦旗，湖北顺风律师事务所律师。委托权限：一般授权。
二被告的委托诉讼代理人：黄美爱，湖北顺风律师事务所律师。委托权限：一般授权。
原告姚书生与被告余某某、刘某某合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案。依法进行了审理。

原告姚书生向本院提出诉讼请求：1、判令两被告履行约定，给原告办妥三套商品房的房屋所有权证；2、本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：2010年，崇阳县运输管理所将位于沿河大道393号办公楼及其土地使用权转让给二被告，因被告受让的楼房与原告所有的瓦房、偏屋相邻，两被告邀原告一起改建，2011年7月1日，原被告签订合作协议：“一、合作建房的条件，1、乙方（本案原告）提供现有瓦房和偏屋的地基，给甲方（本案被告）建房；2、甲方须还建乙方三套商品房，楼层是第三层、第四层、第五层；四、其他事项……6、甲方交房后，三年内办妥房产证，费用由乙方负担。”原告按约定，将瓦房、偏屋及其地基交给二被告建房，竣工后，二被告在2013年3月底将三套房屋（约100平方米/套）交付后，没有在约定的时间内给原告办妥房屋所有权证。综上，二被告在约定的时间内未履行办理房屋所有权证的义务，是违约行为，根据《合同法》第六十条、第一百零七条的规定，二被告应继续履行合同义务。
本院经审查认为，原告姚书生与被告余某某、刘某某签订的《协议书》是双方的真实意思表示，该合同依法成立，合法有效。被告余某某、刘某某应依约履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）、法律上或者事实上不能履行的；（二）、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）、债权人在合理期限内未要求履行。本案原告姚书生要求被告余某某、刘某某为其办理还建房屋的所有权证，属非金钱债务，该非金钱债务的履行受建筑法、城乡规划法、城市房地产管理法等相关法律法规的规制。审理中，本院依法调查了崇阳县住房和城乡建设局工程股股长秦红学，秦红学证明，余某某、刘某某没有取得该项目的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。本院另咨询了崇阳县国土资源局，崇阳县国土资源局复函为：姚书生或者余某某暂不能取得该宗土地的房地产开发土地使用权，原因有：1、该开发土地没有取得城市规划许可证；2、偏屋土地权属来源不清；3、姚书生未经批准将土地使用权转让给余某某，属非法转让；4、根据《城市房地产管理法》规定，余某某等未取得房地产开发资格，不得从事房地产开发业务；5、此类个人开发行为县政府已组织专班清理，待清理后作出处理决定。依上述证言和复函意见，被告余某某、刘某某不能取得该项目的国有土地使用权，且未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……（三）、建设用地使用权证明；（四）、建设工程符合规划的证明……因被告余某某、刘某某不能取得建设用地使用权证，且没有取得城市规划许可证。综上，原告姚书生要求被告余某某、刘某某继续履行合同，为其办理房屋所有权证，法律上和事实上均不能履行。

依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：

驳回原告姚书生的起诉。
如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。

审　判　长　　骆学斌 人民陪审员　　张继房 人民陪审员　　程光正

书记员：付小康