太仓市森某汽车城开发有限公司与太仓市东方客运有限公司、陈某某等修理合同纠纷一审民事判决书

原告太仓市森某汽车城开发有限公司。
法定代表人王承胡，总经理。
委托代理人李志杰，员工。
委托代理人洪加健，北京大成（南通）律师事务所律师。
被告太仓市东方客运有限公司。
法定代表人林继芬。
破产管理人江苏新天伦律师事务所。
委托代理人雷明伟，破产管理人工作人员。
委托代理人陈培培，破产管理人工作人员。
被告陈某某。
被告林继芬（曾用名林继耘）。
被告太仓新东方客车修理有限公司。
法定代表人陈某某。

原告太仓市森某汽车城开发有限公司（以下简称森某公司）与被告太仓市东方客运有限公司（以下简称东方客运公司）、陈某某、林继芬、太仓新东方客车修理有限公司（以下简称新东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理，后依法由审判员曹柏鹏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告森某公司的委托代理人李志杰，被告东方客运公司的委托代理人雷明伟到庭参加诉讼，被告陈某某、林继芬、新东方公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2012年3月29日，原告森某公司作为出租方（甲方），被告东方客运公司作为承租方（乙方），双方签订《太仓市森某汽车城市广场商铺租赁合同》一份，由原告将太仓经济开发区太平北路111号9栋201b号501.18平方米房屋出租给东方客运公司使用。合同第二条约定租赁期限为5年，自2012年4月1日起至2017年3月31日止；承租方拖欠租金累计达3个月的，出租人可以终止合同、收回房屋。第四条关于租金和租金交纳期限约定：第一年租金为0.9元／天／平方米，年租金为164638元；第二年免租半年，实收租金82319元；从第三年起，租金每年比上一年度增加5%（即第三年为172870元，第四年为181513元，第五年为190589元），于每年4月1日前交付；第一年租金必须在签订合同的同时缴纳，届时还必须缴纳相当于一个月租金的合同保证金（金额13720元），待合同期满后无息退还；合同执行期从2012年4月1日起执行，前期视作优惠期；承租方拖欠租金（含物业费）等累计超过30天的，则按照逾期天数，每天收取拖欠总额万分之三的滞纳金；经双方协商，出租方同意承租方第一年租金分二期付款，其中第一期租金98783元付款时间为2012年5月1日，第二期租金65855元付款时间为2012年11月1日。第六条关于各项费用的缴纳中约定，承租方自行向物业管理公司缴纳物业管理费，标准为3元／月／平方米，第一、二年1元／月／平方米，第三年1.2元／月／平方米，第四年1.5元／月／平方米，第五年2元／月／平方米，第一年实际收费6014元。该合同中还约定了其他事项。
2013年8月29日，原告与东方客运公司签订以东方客运公司为甲方、原告为乙方的协议书一份，内容为：甲方承租乙方位于太仓经济开发区太平北路111号9栋201b房屋，由于乙方交房延期，所交付房屋存在严重质量问题，因而导致甲方在装饰过程中因渗水多次修复重复施工，推迟开业时间达一年之久。经双方协商，达成如下协议：一、补偿事宜。1、经友好磋商，乙方就延期交房及房屋质量问题向甲方支付经济补偿金10万元，该款项系截至本补充协议签订日止一次性补偿。2、甲方承诺不再以同一事由向乙方提出赔偿请求。3、乙方应支付甲方补偿款从甲方合同应付乙方租金中予以抵扣。二、补充条款。……4、租赁合同期限由原来的五年变更为七年，即自2012年4月1日起至2019年3月31日止，双方一致确认2017年4月1日至2019年3月31日期间合同租金维持在原合同第五年租金基础上不予调整。三、原《太仓市森某汽车城市广场商铺租赁合同》其他条款不变……
2013年10月17日，原告与东方客运公司签订以原告为甲方，东方客运公司为乙方的《关于地源热泵设备的使用协议》，就《太仓市森某汽车城市广场商铺租赁合同》补充约定：乙方同意使用地源热泵设备，甲方提供地源热泵入户接口，室内安装费用由乙方承担，使用时间初定3月20日至5月20日，10月20日至11月20日除外，具体依据气候进行调整，收费标准为5元／平米／月；为扶持乙方经营，特给予优惠，在原收费标准基础上第一年5折，第二年6折，第三年7折，第四年8折，第五年9折，第六、七年恢复收费标准（起算期为2013年度）。该协议承租方签字、盖章处加盖东方客运公司合同专用章，并由陈某某签名。
2013年12月23日，陈某某向原告出具还款承诺书一份，内容为：本公司租赁森某公司9栋101b号、9栋102b号房屋2间共1463.01平方米，现暂有部分第二年租金未缴，金额为411220元，现本公司承诺分两次交付租金，分别于2014年1月30日前付20万元，于2014年3月15日前付211220元，如不能按时归还，自愿按照逾期天数，每天交付森某公司拖欠总额万分之三的滞纳金。
2015年3月18日，原告向太仓市森邦物业管理有限公司（以下简称森邦公司）支付了太仓经济开发区太平北路111号9栋101b、201b室2012年4月至2015年3月期间的物业管理费。原告提供的中国工商银行业务回单显示，2012年4月至2013年3月期间物业管理费为19864.51元，2013年4月至2014年3月期间物业管理费为19864.51元，2014年4月至2015年3月物业管理费为24529.93元。
2015年5月13日，东方客运公司向原告出具还款承诺书一份，内容为：根据双方签订的商铺租赁合同及相关补充协议，东方客运公司承诺按还款计划支付租金、违约金、物业费、地源热泵使用费。针对2015年3月31日前的欠款，东方客运公司认可为233547元（租金）＋19245元（物业费）=252792元，并承诺分六个月按月等额付清，还款日期为每月25日，即每月还款金额为42132元；针对2015年4月1日后的租金181513元，请求原告打九折之后为163361.7元，东方客运公司承诺自2015年3月25日起每月预付下一个月的房租13613.48元。具体还款日期如下：第一期，2015年5月25日付42132＋13613.48＊3=82972.44元（本期款项挪到2016年2月25日支付）；第二期，2015年6月25日付42132＋13613.48元=55745.48元；第三期，2015年7月25日付42132＋13613.48元=55745.48元；第四期，2015年8月25日付42132＋13613.48元=55745.48元；第五期，2015年9月25日付42132＋13613.48元=55745.48元；第六期，2015年10月25日付42132＋13613.48元=55745.48元；第七期，2015年11月25日付13613.48元；第八期，2015年12月25日付13613.48元；第九期，2016年1月25日付13613.48元；第十期，2016年2月25日付13613.48元＋第一期欠款=96585.92元。任何一期有逾期情况的，原告有权断水断电，并要求东方客运公司限期半个月无条件腾空房屋。东方客运公司有任何一期逾期情况的，原告有权要求其按原合同约定的每天万分之三支付违约金。该还款协议书中加盖东方客运公司印章，下方内容为：“保证人为上述承诺人依据《商铺租赁合同》、相关补充协议及上述还款承诺书约定的付款义务，承担连带保证责任。”陈某某、林继芬作为保证人签字。
2015年6月26日，原告向东方客运公司发出解除合同通知书，以东方客运公司未按约履行还款承诺书为由，要求自收函之日起解除商铺租赁合同及相关补充协议，东方客运公司半个月内无条件腾空房屋，租金、违约金、地源热泵使用费、物业费支付至房屋腾空并交还原告之日。该通知书于2015年6月29日送达。
另查明：本院于2015年7月20日裁定受理对东方客运公司的破产清算申请，并指定江苏新天伦律师事务所担任东方客运公司的破产管理人。2015年9月7日，破产管理人作出《债权审核结果通知书》一份，内容为：原告申报的债权数额确认为307360.53元，不予认定金额为1228200元。不予认定部分的理由为：原告申报的债权中，东方客运公司仅租用9幢2楼，1楼为新东方公司租用，两个单位是相互独立的法人，故东方客运公司仅承担2楼的租金及物业费，2015年7月20日后产生的费用属于破产费用，管理人将按时支付。
审理中，原告明确本案中对租金、地源热泵使用费、物业管理费、违约金仅主张至2015年7月20日，且原告对破产管理人确认的本案中租金、地源热泵使用费、物业管理费、违约金合计307360.53元予以认可。对原告主张的东方客运公司与新东方公司人格混同问题，原告另提供了《东方客运物业费清单》一份、收条一份、房屋照片一张及东方客运公司、新东方公司的企业公示信息。《东方客运物业费清单》中明确9#101b房屋面积961.83平方米，单价1.2元／平方米，2012年4月1日至2014年12月31日期间物业费为36932元；9#201b房屋面积501.18平方米，单价1元／平方米，2012年4月1日至2014年12月31日期间物业费为16036元；上述合计52968元。清单中载明了森邦公司的银行账户信息，签收人署名处签有“周玲，2014.1.10”字样。收条内容为：“今收到森帮物业交给东方客运遥控器2个，钥匙3串（各6把）。林伟峰，2013.5.8”及“今收到森帮物业交给东方客运配电间钥匙一把。签字：周玲”。照片中一层、二层房屋中间的广告牌为“东方客运”。东方客运公司与新东方公司的企业公示信息显示，两公司的投资人均为陈某某、林继芬。原告认为，东方客运公司与新东方公司均以陈某某、林继芬为股东，且陈某某、林继芬为夫妻关系，两公司管理人员相同，故构成人格混同。
上述事实，有庭审笔录，原告提供的租赁合同、补充协议、还款承诺书、解除合同通知书、支付物业费凭证，东方客运公司提供的本院（2015）太商破字第00005-1号民事裁定书、决定书等证据予以佐证。

本院认为：被告东方客运公司与原告森某公司签订租赁合同，由原告将太仓经济开发区太平北路111号9栋201b室房屋出租给东方客运公司使用，后又达成多份补充协议，双方之间的房屋租赁合同关系依法成立并生效。原告将房屋交付给被告使用后，对于延期交房和房屋质量问题已经予以相应补偿，东方客运公司应按约履行支付租金、物业费和地源热泵使用费的义务。东方客运公司于2015年5月13日出具还款承诺书后，并未按约履行付款义务，根据商铺租赁合同及还款承诺书中有关合同解除的约定，东方客运公司已经构成违约，原告有权解除房屋租赁合同关系。原告于2015年6月26日向东方客运公司发出解除合同的通知书，该通知书已于2015年6月29日送达，故双方的房屋租赁合同关系已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求东方客运公司腾退太仓经济开发区太平北路111号9栋201b室房屋符合法律规定，本院予以支持。
根据东方客运公司于2015年5月13日出具的还款承诺书，2015年3月31日前欠租金233547元，物业费19245元。2015年4月1日以后，租金应按照每月13613.48元。对2015年7月20日前的租金、物业费、地源热泵使用费及违约金，破产管理人已经确认为307360.53元，原告也表示认可，故本院予以认定。被告陈某某、林继芬自愿为东方客运公司提供连带责任保证，故原告要求陈某某、林继芬承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。对2015年7月20日之后的租金、物业费及地源热泵使用费，原告明确表示在本案中不作主张，故本院不予理涉。原告主张东方客运公司与新东方公司人格混同，并据此要求新东方公司承担连带责任，但原告提供的证据仅能反映出两公司的股东均为陈某某和林继芬，部分工作人员有交叉任职的情况，不能反映在业务、财务方面交叉或混同，导致各自的财产无法区分，丧失独立人格。因此，鉴于原告提供的证据不能充分证明东方客运公司与新东方公司人格混同，故对原告要求新东方公司承担连带付款义务的诉讼请求本院不予支持。
现经传票传唤，被告陈某某、林继芬、新东方公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：

一、确认原告太仓市森某汽车城开发有限公司对被告太仓市东方客运有限公司享有破产债权307360.53元。
二、被告陈某某、林继芬于本判决生效后10日内对被告太仓市东方客运有限公司上述债务承担连带清偿责任。
三、被告太仓市东方客运有限公司于本判决生效后30日内将太仓经济开发区太平北路111号9栋201b室房屋腾退给原告太仓市森某汽车城开发有限公司。
四、驳回原告太仓市森某汽车城开发有限公司对被告太仓新东方客车修理有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5990元，减半收取2995元，由被告太仓市东方客运有限公司、陈某某、林继芬负担。该款原告已预交，本院不再退回，由被告在本判决生效后10日内直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。

审判员　　曹柏鹏

书记员：冯胜