天门市陆某汽车大市场开发有限公司、彭某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

天门市陆某汽车大市场开发有限公司
周立帆（湖北晨睿律师事务所）
徐丰华（湖北晨睿律师事务所）
彭某某
程传先（湖北文学泉律师事务所）
郭义先

上诉人（原审被告）:天门市陆某汽车大市场开发有限公司，住所地:天门市小板镇三乡路。
法定代表人:张飞耀，该公司董事长。
委托诉讼代理人:周立帆，湖北晨睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人:徐丰华，湖北晨睿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:彭某某（曾用名彭承华），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省天门市人，无业，住天门市。
被上诉人（原审原告）:郭义先，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省天门市人，无业，住天门市。
上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人:程传先，湖北文学泉律师事务所律师。
上诉人天门市陆某汽车大市场开发有限公司（以下简称天门陆某公司）因与被上诉人彭某某、郭义先房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省天门市人民法院（2016）鄂9006民初1109号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月10日公开开庭审理了本案。
上诉人天门陆某公司的委托诉讼代理人周立帆、徐丰华，被上诉人彭某某、郭义先及二人的共同委托诉讼代理人程传先到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
天门陆某公司上诉请求:撤销一审判决，改判驳回彭某某、郭义先的一审诉讼请求。
事实和理由:1.一审判决一方面认定彭某某、郭义先违约在先，天门陆某公司不构成违约，另一方面却判决解除涉案合同，并限期天门陆某公司退还房款和承担案件诉讼费用，系前后矛盾；2.彭某某、郭义先应清楚自己的年龄和收入状况，二人因自身原因未获银行贷款批准，致使与天门陆某公司签订的《商品房买卖合同》不能履行，构成违约。
一审判决认定银行未批准彭某某、郭义先的贷款申请非因该二人的主观原因，明显违背常识；3.涉案《商品房买卖合同》约定房款由彭某某、郭义先首付50%，余款通过银行按揭支付，该“按揭”并非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条  规定的“担保贷款”，且本案系因彭某某、郭义先的主观原因导致贷款不能，一审法院适用上述司法解释审理本案错误。
彭某某、郭义先辩称，1.一审判决仅认定彭某某、郭义先有先付款义务，并未认定该二人有违约行为。
根据涉案《商品房买卖合同》的约定，彭某某、郭义先按揭时，只需配合银行办理贷款手续，该二人虽全面履行了义务，但因年龄及收入问题，导致贷款最终无法办理，彭某某、郭义先无违约事实。
2.彭某某、郭义先办理贷款过程中，完全系按天门陆某公司提供的格式合同进行，二人事先并不清楚办理贷款的程序和条件，一审认定二人不能办理贷款非其主观原因所致有事实依据。
3.所谓房屋按揭是指以所购房屋向银行抵押贷款，亦即担保贷款，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定审理本案并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
彭某某、郭义先向一审法院起诉请求:1.依法解除彭某某、郭义先与天门陆某公司于2015年10月24日签订的编号为GF-2000-01的两份《商品房买卖合同》；2.判令天门陆某公司退还彭某某、郭义先购房款和办证费共计272131.91元。
一审法院认定事实:2013年4月16日，彭某某、郭义先与天门陆某公司签订了编号为GF-2000-0171的两份《商品房买卖合同》，约定由彭某某、郭义先采取分期付款的方式购买天门陆某公司开发的位于天门市小板镇三乡路陆某汽车大市场第1号展厅1单元104号房与204号房，房屋价款分别为321021元、157482元，共计478503元；彭某某、郭义先于合同签订时，支付房屋首付款（含购房定金）的50%即分别为161021元、79482元，共计240503元，剩余购房款需在签订合同之日起一周内按银行按揭（公积金贷款管理中心）及天门陆某公司的要求备齐全部资料，并配合银行（公积金贷款管理中心）及天门陆某公司在七日内办齐贷款手续；天门陆某公司应于2013年10月1日前将商品房交付彭某某、郭义先使用。
彭某某、郭义先分别于2013年3月22日、2013年4月16日分两次共支付首付款240503元。
2015年10月24日，彭某某、郭义先与天门陆某公司重新签订了编号为GF-2000-01的两份《商品房买卖合同》，变更104号房屋的价款为315021元，两间房屋的交房期限变更为2015年10月30日，其余条款未变更。
2015年5月13日，天门陆某公司给彭某某、郭义先开具商铺返款优惠1万元的领款单一份，并由彭某某、郭义先在领款人处签名确认，该款项用作抵销部分办证费用，双方并未发生现金往来。
2015年12月8日，彭某某、郭义先实际支付天门陆某公司剩余办证费用21628.91元，天门陆某公司根据前述1万元领款单，于当日向彭某某、郭义先开具办证费用为31628.91元的收据一份。
涉案房屋已于2014年7月24日完成竣工验收。
本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为:彭某某、郭义先请求解除涉案《商品房买卖合同》有无事实与法律依据。
针对该争议焦点，分析评判如下:
彭某某、郭义先依据与天门陆某公司签订的四份《商品房买卖合同》的约定，支付首付房款后，遂向银行申请办理按揭贷款，但因二人年龄超限和收入流水过低，银行未批准其贷款申请。
现彭某某、郭义先无力支付剩余房款，导致其与天门陆某公司签订的四份《商品房买卖合同》不能继续履行。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条  有关“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，彭某某、郭义先可以请求解除涉案四份《商品房买卖合同》，天门陆某公司亦应依法将收受的购房款240503元和办证费用21628.91元一并返还彭某某、郭义先。
天门陆某公司上诉称，彭某某、郭义先违约在先，且因二人的主观原因未能与银行签订商品房担保贷款合同。
本院认为，彭某某、郭义先在履行涉案合同过程中，并无违约行为，一审判决亦未认定其违约在先；另在申请按揭贷款过程中，因银行审核认定该二人年龄超限以及收入流水过低，双方未签订商品房担保贷款合同，不是彭某某、郭义先主观故意所致，天门陆某公司的该上诉理由不能成立。
此外，涉案《商品房买卖合同》约定的银行按揭付款即为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条  规定的担保贷款付款，一审法院依据本案事实适用上述规定审理本案并无不当。
综上，天门陆某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5232元，由天门市陆某汽车大市场开发有限公司负担。
本判决为终审判决。

本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为:彭某某、郭义先请求解除涉案《商品房买卖合同》有无事实与法律依据。
针对该争议焦点，分析评判如下:
彭某某、郭义先依据与天门陆某公司签订的四份《商品房买卖合同》的约定，支付首付房款后，遂向银行申请办理按揭贷款，但因二人年龄超限和收入流水过低，银行未批准其贷款申请。
现彭某某、郭义先无力支付剩余房款，导致其与天门陆某公司签订的四份《商品房买卖合同》不能继续履行。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条  有关“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，彭某某、郭义先可以请求解除涉案四份《商品房买卖合同》，天门陆某公司亦应依法将收受的购房款240503元和办证费用21628.91元一并返还彭某某、郭义先。
天门陆某公司上诉称，彭某某、郭义先违约在先，且因二人的主观原因未能与银行签订商品房担保贷款合同。
本院认为，彭某某、郭义先在履行涉案合同过程中，并无违约行为，一审判决亦未认定其违约在先；另在申请按揭贷款过程中，因银行审核认定该二人年龄超限以及收入流水过低，双方未签订商品房担保贷款合同，不是彭某某、郭义先主观故意所致，天门陆某公司的该上诉理由不能成立。
此外，涉案《商品房买卖合同》约定的银行按揭付款即为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条  规定的担保贷款付款，一审法院依据本案事实适用上述规定审理本案并无不当。
综上，天门陆某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5232元，由天门市陆某汽车大市场开发有限公司负担。

审判长：丁盼

书记员：高杭