天门市昌丰仓储物流有限公司、胡某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：天门市昌丰仓储物流有限公司。住所地：天门市侨乡经济技术开发区。
法定代表人：张小峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨俊，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：徐建波，湖北文学泉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省天门市人，住湖北省天门市。
委托诉讼代理人：卢焰红，天门市西江法律服务所法律工作者。

上诉人天门市昌丰仓储物流有限公司（以下简称昌丰公司）因与被上诉人胡某某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2018）鄂9006民初2932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
昌丰公司上诉请求：撤销原判，改判昌丰公司不予返还胡某某的租金5万元，胡某某赔偿昌丰公司损失7万元。事实和理由：一审法院判定涉案合同无效错误。昌丰公司与胡某某签订租赁合同后，与原承租户杨其进行协商，达成杨其同意从涉案厂房搬出并免除三个月租金46200元，并支付杨其搬迁费用8000元的协议。昌丰公司已履行完租赁合同中的义务，且为履行租赁合同造成的损失为7万元，该损失应由胡某某承担。胡某某没有向昌丰公司支付5万元，胡某某也未出示给付昌丰公司款项的转账凭证。张业振在签订涉案合同之日收到两笔25000元，该笔款项与胡某某无任何关系。
胡某某辩称，一审法院判定合同无效正确。胡某某与昌丰公司签订的补充协议第二条约定，昌丰公司负责清除房屋内所有杂物，但未约定需要他人搬迁腾房的事情，即使存在杨其腾房的事情，也与本案无关。昌丰公司收到租金后向胡某某开出盖有公章的收据并有经手人签字。张业振收到两笔25000元，已充分证明昌丰公司收到了租金。
胡某某向一审法院起诉请求：确认胡某某与昌丰公司签订的房屋租赁合同解除，责令昌丰公司返还胡某某的租金5万元。昌丰公司向一审法院反诉请求：胡某某赔偿昌丰公司损失7万元。
一审法院认定事实：2018年1月11日，胡某某与昌丰公司签订了一份房屋租赁合同，合同约定租赁房屋用于开办铸造厂，但没有约定租赁面积、起止时间、租赁金额及租赁具体地点。当日胡某某给付昌丰公司租金5万元，昌丰公司出具收据一张，载明“2017年1月11日，收到小板租户胡总（胡某某）部分租金50000元，经手人：余咏梅”。经一审法院查证系经手人余咏梅填写日期笔误，实际收款日期为“2018年1月11日”，收款金额无误。事后，胡某某派人对昌丰公司免费提供的宿舍楼进行过照明电路的维修安装，但昌丰公司未将租赁厂房及钥匙交付胡某某。由于胡某某和昌丰公司在租赁区域和面积等方面未协商一致，2018年1月22日，胡某某向昌丰公司发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，通知载明：“因双方对租赁面积协商不成，贵公司至今仍不交付租赁房屋，致使合同不能履行，因此我决定解除与贵公司签订的房屋租赁合同。并请你公司将我预交的租金5万元退还给我。”昌丰公司接到通知后，以胡某某要求解除合同，需对昌丰公司的损失进行赔偿为由，不予退还预交的租金，故胡某某诉至一审法院。
一审法院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷，根据最高人民法院《关于适用
若干问题的解释（二）》第一条第一款规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。由此可见，合同条款中的当事人名称或者姓名、标的和数量是合同成立的必备条款。本案中，胡某某与昌丰公司于2018年1月11日签订的房屋租赁合同，没有约定租赁面积、起止时间、租赁金额及租赁具体地点。双方在合同签订后，虽然经过协商，但对租赁面积等必备条款均未达成一致，故双方对合同成立的必备条款仍未达成合意，双方的房屋租赁合同并未成立，应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，昌丰公司收取的部分租金5万元应返还给胡某某。故胡某某提出返还其交付的5万元租金的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于昌丰公司反诉要求胡某某赔偿因提前解除合同给其造成的损失，由于其没有提供相应的证据予以证实，一审法院不予支持。视此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十六条、第二百一十六条，最高人民法院《关于适用
若干问题的解释（二）》第一条第一款之规定，判决：一、胡某某与昌丰公司签订的房屋租赁合同无效；二、昌丰公司于该判决生效之日起十日内返还胡某某已付租金5万元；三、驳回昌丰公司的诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，反诉受理费775元由昌丰公司负担（案件受理费胡某某已垫付，不予退还，执行时由昌丰公司径付胡某某）。
本院二审期间，昌丰公司围绕上诉请求依法提交了证据，胡某某没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：昌丰公司所举的余咏梅出具的收据情况说明，属于证人证言，余咏梅无正当理由未出庭作证，且没有其他证据相佐证，本院不予采信。
二审查明，2018年1月17日，胡某某将机器设备运到涉案租赁厂房附近。2018年1月18日，胡某某通过微信和电话等方式与昌丰公司的员工杨俊联系，要求尽快确定租赁面积，把总面积写入租赁合同，把合同补充完整。杨俊回复正在催促办理。
2018年1月22日，胡某某向昌丰公司发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，载明胡某某与昌丰公司于2018年1月11日签订了房屋租赁合同。合同订立后，昌丰公司违反双方达成的关于租赁面积的协议，强迫胡某某扩大租赁面积。双方协商不成，昌丰公司至今仍不交付租赁房屋，致使合同不能履行。因此胡某某决定解除与昌丰公司签订的房屋租赁合同。同日，昌丰公司收到胡某某《关于解除房屋租赁合同的通知》，回复同意终止厂房租赁合同。由于胡某某解除租赁合同对昌丰公司造成了损失，昌丰公司为胡某某总共花了15万元以上，扣除胡某某预付的5万元，胡某某应赔偿昌丰公司不低于10万元。
昌丰公司在二审中陈述胡某某是作为房屋租赁中介与昌丰公司商谈厂房租赁事宜，实际租赁人是河北的老板，河北的老板在胡某某与昌丰公司签订涉案合同后共支付了5万元定金。河北的老板至今没有向昌丰公司主张退还该5万元。胡某某在二审中陈述，河北的老板是胡某某设备供应商，胡某某和昌丰公司签订租赁合同后，胡某某资金有困难就要求河北的老板在胡某某预付的资金中，拿出5万元，分两次支付给了昌丰公司。
一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
一、维持湖北省潜江市人民法院（2018）鄂9006民初2932号民事判决第二项和第三项，即天门市昌丰仓储物流有限公司于本判决书生效之日起十日内返还胡某某已付租金50000元；驳回天门市昌丰仓储物流有限公司的诉讼请求；
二、撤销湖北省潜江市人民法院（2018）鄂9006民初2932号民事判决第一项；
三、驳回胡某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1050元，反诉受理费775元，均由天门市昌丰仓储物流有限公司负担（案件受理费胡某某已垫付，不予退还，执行时由天门市昌丰仓储物流有限公司径付胡某某）。二审案件受理费2700元，由天门市昌丰仓储物流有限公司负担。
本判决为终审判决。

本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。由此可见，合同条款中的当事人名称或者姓名、标的和数量是合同成立的必备条款。本案中，胡某某与昌丰公司于2018年1月11日签订的房屋租赁合同，合同没有约定租赁面积、起止时间、租赁金额及租赁具体地点。双方在合同签订后，虽然经过协商，但对租赁面积等必备条款均未达成一致，故双方对合同成立的必备条款仍未达成合意，双方的房屋租赁合同并未成立。因胡某某与昌丰公司之间的房屋租赁合同未成立，不涉及对合同的解除和效力的评判，一审法院认定为无效合同有误，本院予以纠正。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，胡某某与昌丰公司签订房屋租赁合同后，将机器设备运到涉案租赁厂房附近并催促昌丰公司尽快确定租赁面积，将涉案房屋租赁合同补充完整。昌丰公司所举证据不足以证明胡某某在订立合同过程中存在违背诚实信用原则的行为而给昌丰公司造成损失，故本院对昌丰公司要求胡某某赔偿7万元损失的诉讼请求不予支持。
昌丰公司上诉称，胡某某没有向昌丰公司支付5万元。本院认为，昌丰公司在二审中陈述胡某某是作为房屋租赁中介与昌丰公司商谈厂房租赁事宜，实际租赁人是河北的老板，河北的老板在胡某某与昌丰公司签订涉案合同后共支付了5万元定金。胡某某在二审中陈述，河北的老板向昌丰公司支付5万元，系胡某某委托河北的老板支付给了昌丰公司。双方当事人对河北的老板在胡某某与昌丰公司签订涉案合同后向昌丰公司支付的5万元的事实陈述一致，昌丰公司并未举证证明其与河北的老板发生房屋租赁的法律关系，河北的老板至今没有向昌丰公司主张退还该5万元。昌丰公司是与胡某某签订房屋租赁合同，其员工余咏梅也向胡某某出具收据，认可收到胡某某租金5万元。昌丰公司收到胡某某《关于解除房屋租赁合同的通知》后，回复同意终止厂房租赁合同，主张昌丰公司为胡某某总共花了15万元以上，扣除胡某某预付的5万元，胡某某应赔偿昌丰公司不低于10万元。昌丰公司的上述行为均表明其认可胡某某向昌丰公司支付了租金5万元，故本院对昌丰公司该上诉理由不予支持。
综上所述，昌丰公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

审判长 王勇
审判员 丁盼
审判员 刘汝梁

书记员： 胡灵