天津市七彩阳某家政服务有限公司与兰宏伟物业合同服务纠纷一审民事判决书

原告天津市七彩阳某家政服务有限公司，住所地天津市河北区金纬路金兆园社区11号楼202室。
法定代表人徐金华，职务总经理。
委托代理人杜婕，职务公司职员。
被告兰宏伟。

原告天津市七彩阳某家政服务有限公司与被告兰宏伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员范书静适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杜婕，被告兰宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，被告系本市红桥区水木天成八区X区X号楼X门X号业主，该小区未成立业主委员会。2010年11月30日，此前对水木天成八区进行物业管理的天津市阳某家园物业管理有限公司撤出。2010年12月1日，在天津市红桥区物业管理办公室指导下，经西沽街城管科与水木天成第一社区居委会组织协调，由天津市红桥区西沽街道水木天成第一社区居民委员会代行业主委员会职责，与原告签订了《天津市住宅物业服务合同》，该合同载明，水木天成社区第一居委会将水木天成八区阁林园委托原告进行物业管理服务，合同期限自2011年4月1日起至2014年3月31日终止。物业管理服务费为每月每平方米0.6元。被告住房在合同约定服务范围之内，建筑面积为139.61平方米，每月应交纳物业服务费83.77元。原告按照合同约定为该小区业主提供物业服务，自2011年4月1日至2013年12月31日，被告未向原告交纳物业服务费，累计拖欠2764.41元。本案在审理过程中，原告坚持诉请，被告以与原告之间没有服务合同约定为由拒绝交纳物业费。案经调解，双方各持己见。
上述事实，有原、被告双方的当庭陈述及相关证据佐证。

本院认为，《业主大会与业主委员会指导规则》第五十八条规定，“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”具体到本案，因被告所居住的小区未成立业主大会，在原物业撤出后，小区处于失管状态，故在天津市红桥区物业管理办公室、西沽街道办事处的指导和监督下，水木天成第一社区居委会代行业主委员会的职责与本案原告天津市七彩阳某家政服务有限公司签订的《天津市住宅物业服务合同》合法有效，对天津市红桥区水木天成八区全体业主均有约束力。原告为该小区业主提供物业服务，基本履行了应尽义务，被告作为该小区的业主，接受了原告提供的物业服务，即应按合同约定履行交费义务。基于此，原告要求被告给付所欠物业服务费，本院予以支持。对被告所提出的与原告之间没有服务合同约定，不存在物业纠纷的抗辩理由不予支持。关于被告提出的原告没有资质的问题，因为资质管理从性质上是行政机关对企业的一种管理措施，系行政管理问题，被告不能以此作为不交纳物业费的理由。被告提出的原告营业执照造假问题，因被告未能提供证据加以证明，故本院不予采纳。被告认为小区现在物业服务极其不到位，并提供照片予以证明。原告质证认为照片不能证明其所反映的真实性。本院认为照片虽不能单独作为直接有效的证据，但也间接的说明目前该小区物业管理服务普遍存在着一些服务不到位的现象。鉴于原告物业管理服务中存在的瑕疵，酌情予以减免应交物业费的5%。原告要求被告交纳逾期利息的诉讼请求依据不足，本院不予支持。今后原告应积极作为，不断提高物业服务水平，应积极协助业主解决问题，与业主一起共同营造良好的社区环境，共建美好家园。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条?，《物业管理条例?》第四十二条第一款，《业主大会与业主委员会指导规则》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：

一、本判决生效之日起十日内，被告兰宏伟一次性给付原告天津市七彩阳某家政服务有限公司2011年4月1日至2013年12月31日物业服务费人民币2764.41元的95%计2626.18元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告兰宏伟负担。
本判决为终审判决。

代理审判员　　范书静

书记员：高茜茜 附本裁判文书所依据法律规定的具体条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条?：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例?》 第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《业主大会与业主委员会指导规则》 第五十八条：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。