大连浩云房地产开发有限公司与毛梓懿、侯某某确认合同无效纠纷一审民事判决书

大连浩云房地产开发有限公司
曹文强（辽宁六合律师事务所）
毛梓懿
李森（黑龙江援民律师事务所）
侯某某
崔宝华（黑龙江三星律师事务所）

原告（反诉被告）大连浩云房地产开发有限公司，住所地大连市西岗区北海街19号302室。
法定代表人贤启志，该公司董事长。
委托代理人曹文强，辽宁六合律师事务所律师。
被告（反诉原告）毛梓懿。
委托代理人李森，黑龙江援民律师事务所律师。
被告侯某某。
委托代理人崔宝华，黑龙江三星律师事务所律师。
原告（反诉被告）大连浩云房地产开发有限公司（以下简称浩云公司）与被告（反诉原告）毛梓懿、被告侯某某确认合同无效纠纷一案，本院于2014年8月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月31日、2015年10月27日、2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）浩云公司委托代理人曹文强，被告（反诉原告）毛梓懿委托代理人李森，被告侯某某委托代理人崔宝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院为查明案件事实，依职权调取了如下证据:
毛弈博户口注销证明、毛弈博户成员变动信息、私营企业基本注册信息查询单，主要证明侯某某、毛梓懿与毛弈博之间的关系及毛弈博生前所从事的职业。
本院围绕双方当事人争议的事实焦点组织了质证:
被告毛梓懿对原告提供的证据一、证据三的证明的内容没有异议，但对证据二、证据三的真实性、关联性、合法性有异议，认为200份商品房买卖合同体现的是买卖的真实性，并非原告所述的购房抵押；对证据四没有异议；对证据五因该证据是复印件，其对此不予质证；对证据六、证据七真实性没有异议；对证据八真实性有异议，认为该证据与本案无关；对证据九真实性有异议，该证据为商品房买卖合同，买受人应当出庭作证后方能认定是否客观真实，不应当以此买卖合同中的房屋价格来判断毛弈博购买房屋价格的高与低，该证据不能证实原告的主张；对证据十真实性有异议，证人与原告之间有利害关系，无证明力；对证据十一真实性没有异议，但其不具有证据效力；对证据十二真实性有异议，认为其与原告法定代表人之间有利害关系；对证据十三有异议，认为该证人偷某某证言，故不予质证；对证据十四有异议，认为其与原告法定代表人之间有利害关系，故不予质证；对证据十五中证人证明抵押事实部分有异议，但对证实他负责配合毛弈博到房管部门办理产权登记的事实无异议；对证据十六证人证实其与毛弈博通电话时毛弈博对证人表示其与原告有借款往来这一事实有异议。
被告侯某某对原告提供的证据一、证据二、证据三真实性没有异议，但对其证明的问题有异议，认为不能以此证明原告与毛弈博不存在购房事实；对证据四无异议；对证据五有异议，认为原告提供的是借款抵押协议复印件，不具有合法性；对证据六证明的内容有异议，认为从内容看应该认定为买卖；对证据七质证意见与证据六相同；对证据八证明的内容有异议，认为该证据不能证明原告与毛弈博资金往来的全部内容；对证据九有异议，认为虽然原告与毛弈博签订的房屋买卖价格低于市场价格，但市场价格是有波动的，不能以此否认双方签订合同的真实意思表示；对证据十真实性有异议，证人与原告之间有利害关系，无证明力；对证据十一有异议，认为该证据与本案诉争的房产没有关联性，不能作为证据使用，不能证明原告代证事实；对证据十二真实性有异议，认为其与原告法定代表人之间有利害关系；对证据十三有异议，认为该证人偷某某证言，故不予质证；对证据十四有异议，认为证人是原告单位职工，与原告存在利害关系，证言内容不具有合法性；对证据十五有异议，认为证人是原告单位职工，与原告存在利害关系，证言内容不具有合法性；对证据十六有异议，认为原告出售给毛弈博的房产钥匙已经交付给毛弈博，这能够证明房产已经交付给了毛弈博，房产已被毛弈博实际占有，交易行为已经完成。
在第二次开庭审理过程中，被告侯某某当庭表示其自愿改变此前答辩观点，并重新表示原告与毛弈博签订的200套房屋买卖合同不属于商品房买卖，实际为借款抵押担保。
因被告毛梓懿未提供证据，原告浩云公司、被告侯某某未予质证。
原告浩云公司对被告侯某某提供的证据的真实性有异议，认为该证据没有银行公章，无法确认证据来源，而且被告不能说明该三笔款的用途，因此与本案不具有关联性。同时，由于被告代理人重新确认了借款抵押关系，从而证明双方只是借贷关系并非商品房买卖关系。
被告毛梓懿对被告侯某某提供的证据无异议。
原告浩云公司、被告毛梓懿、被告侯某某均对法庭依职权调取的证据无异议。
反诉原告侯梓懿诉称，毛弈博生前于2013年12月19日购买原告浩云公司开发的加州戈雅小区一套价值人民币751,065.00元商品楼，于2014年2月11日购买三套商品楼、两个车位，分别是15号楼11号商服、11号楼3号商服、11号楼4号商服、B11号车位、B12号车位，又于2014年4月9日购买原告浩云公司加州戈雅小区商品房三套，分别是15号楼3号商服、15号楼5号商服、15号楼2单元704室。后反诉被告浩云公司又将以上房屋出售他人，致买受人目的不能实现，故请求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，请求原告浩云公司支付购房款人民币3,601,885.00元，并承担已付房款一倍赔偿责任人民币3,601,885.00元，诉讼费由反诉被告浩云公司承担。
反诉被告浩云公司辩称，一、反诉原告毛梓懿和被告侯某某是必要的共同诉讼，毛梓懿不能提出单独的反诉；二、本案是借款抵押合同关系，不存在返还房款及赔偿问题；三、我方所诉合同是否有效尚未被法庭确认，不存在返还反诉原告房款和赔偿款问题，应驳回其反诉请求。
被告侯某某辩称，侯某某没有提出反诉，对于反诉原告所诉的相关事实不了解，其不予答辩，不予质证。侯某某是否对原告浩云公司提起反诉需证据进一步充分后再做处理。
反诉原告毛梓懿为支持其反诉主张，提供了如下证据:
（2015）绥中法执异字第20号、（2015）绥中法执异字第21号、（2015）绥中法执异字第22号、（2015）绥中法执异字第24号执行裁定书，主要证明裁定书中所涉及的房屋已被反诉被告浩云公司出售给第三人。
反诉被告浩云公司未提供证据。
本院围绕反诉双方当事人争议的事实焦点组织了质证:
反诉被告浩云公司对反诉原告毛梓懿提供的证据的真实性无异议，但认为该房屋购买人均提出了案外人执行异议之诉，所以不能证明反诉原告的待证事实。
被告侯某某对反诉原告毛梓懿举示证据不予质证。
根据双方当事人的质证意见，本院综合审查认证如下:
对原告浩云公司所举示的证据一、证据二、证据三、证据四因双方对证据的真实性无异议，且证明内容客观真实，本院予以采信；原告浩云公司举示的证据五虽然是复印件，但该证据与其它证据相互印证，本院予以采信；原告浩云公司举示的证据六、证据七因双方对证据的真实性无异议，本院予以采信；原告浩云公司举示的证据八欲证明原告浩云公司与毛弈博存有资金往来关系，因侯某某对此事实予以承认，本院予以采信；原告浩云公司举示的证据九证明原告浩云与毛弈博签订的房屋价格明显低于其他买受人房屋价格，该证据来源真实，本院予以采信；原告浩云公司举示的证据十因能与其它证据相互印证，本院予以采信；原告浩云公司举示的证据十一来源真实合法，本院予以采信；原告浩云公司举示的证据十二、证据十四，虽然证人贤安琪、证人贤淑力与原告浩云公司法定代表人有利害关系，但该证言内容能与其它证据相互印证，本院予以采信；原告浩云公司举示的证据十三因证人违某某证人出庭作证的相关法律规定，本院不予采信；原告浩云公司举示的证据十五、证据十六来源真实合法，本院予以采信。
对被告侯某某所举示的证据即毛弈博银行流水单一份，因证据来源真实合法，本院予以采信。
对反诉原告毛梓懿提供的证据（2015）绥中法执异字第20号、（2015）绥中法执异字第21号、（2015）绥中法执异字第22号、（2015）绥中法执异字第24号执行裁定书，证据来源真实合法，但该证据不能证明反诉原告代证事实，本院不予采信。
本院根据以上确认的证据及双方当事人的陈述，查明案件事实如下:
毛弈博系被告毛梓懿父亲、侯某某儿子，毛弈博于2014年7月去世，其生前在兰西县开办黑龙江省乾润典当有限公司。
2011年5月原告浩云公司在兰西县开发建设加州戈雅小区。2013年12月至2014年5月间原告浩云公司与毛弈博签订了200套商品房买卖合同，（其中别墅6套，分别是6#603、5#502、10#1001、10#1002、8#801、6#601；地下车位161个，分别是B26、B27、C45、C46、C47、C48、D1、D2、D6、D5、D10、D11、D15、D16、D17、D18、D19、D20、D24、D29、D30、D31、D32、D33、D34、D35、D36、D37、D39、D40、D42、D43、E32、F1、F2、F3、F4、F10、F11、F12、F13、F14、F15、F16、A6、A4、E1、E2、E3、E4、E5、E7、E8、E9、E10、E11、E14、E15、E16、E17、E18、E19、E20、E21、E22、E23、E24、E25、E26、E29、E30、E31、C10、C11、C12、C13、C37、C38、C39、C40、C41、C44、A8A、A9、B18、B23、B24、B25、B26、B27、C26、C33、C34、C35、B11、B12、B13、B14、C1、C2、C3、C4、B6、B2、A12、A11、A10、A1、A2、A3、A5、A9A、B1、B4、B5、B7、B8、B8A、B8B、B9、B10、B16、B22、C5、C6、C8、C14、C15、C16、C17、C18、C20、C21、C22、C23、C25、C43、D3、D4、D12、D13、D14、D21、D25、D38、D41、D44、D45、D46、D47、E6、E12、E27、E28、E34、E35、F6、F8、F9、F17、F18;商服11套，分别是商服门市13#2#、商服门市11#1#、商服门市15#10#、商服门市15#11#、商服门市11#3#、商服门市11#4#、商服门市11#1#、商服门市13#6#、商服门市15#3#、商服门市15#4#、商服门市15#15#；地下车库10个，分别是地下车库1#、地下车库2#、地下车库3#、地下车库4#、地下车库5#、地下车库7#、地下车库11#、地下车库12#、地下车库17#、地下车库18#；住宅12套，分别是住宅15#1-1702、住宅15#2-1703、住宅13#1-805、住宅13#1-1704、住宅12#1-1702、住宅12#1-1704、住宅11#1-304、住宅1#1-601、住宅1#2-601、住宅15#2-704、住宅15#3-1402、住宅15#3-1502）。商品房买卖合同中约定了毛弈博所购买房屋的房号、面积、价格及一次性付款方式，但合同中未约定房屋交付期限。原告浩云公司为毛弈博出具了盖有浩云公司加州戈雅项目部财务专用章的房屋收款收据，但未给毛弈博出具销售不动产统一发票。合同签订后，原告浩云公司与毛弈博共同将200份商品房买卖合同交当地房管部门，但房管部门未向合同双方当事人出具备案手续，该房屋也未在房管部门办理商品房预告登记。2013年末，兰西加州戈雅小区开发项目交付使用，此间毛弈博曾派人将合同约定的200套房屋钥匙取回放置黑龙江乾润典当有限公司保存，但至2014年7月毛弈博去世前其未向原告主张交付200套商品房的权利。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条  规定，民事法律行为应当具备下列条件:一、行为人具有相应的行为能力；二、意思表示真实；三、不违反法律或者社会公共利益。本案中，虽然原告与毛弈博签订了“商品房买卖合同”，但原告与毛弈博之间真实意思表示并非商品房买卖。首先，从毛弈博身份看，毛弈博生前经营的是黑龙江省乾润典当有限公司，从事放贷业务。庭审中原告举证证实其与毛弈博之间存有金钱往来关系，且被告侯某某也表示案涉200套房屋不属于毛弈博购买，原告与毛弈博之间不是商品房买卖关系，案涉200套房屋是原告浩云公司用来向毛弈博借款而进行的抵押担保。另外，原告与毛弈博之间签订的商品房买卖合同数量巨大，合同中约定的房屋销售价格明显低于市场价格，原告与毛弈博之间此种买卖行为有违常理，亦明显不符合房屋买卖的一般交易习惯。其次，从合同履行看，虽然原告与毛弈博之间签订200套商品房买卖合同，但合同中未约定房屋交付期限，庭审中被告也未能向法庭提供毛弈博购买房屋的不动产统一销售发票，也未向法庭说明毛弈博大量购买商品房的目的及用途，以及价值三千余万元购房款的交款过程。另外，在该工程具备交付使用的情况下直至原告起诉时止，毛弈博作为合同中的买受人，并未向出卖人主张交付房屋的权利。据此，根据上述事实可以证明，原告与毛弈博之间虽然签订了商品房买卖合同，但毛弈博并非以取得案涉房屋所有权为目的，其签订合同的真实意思表示是为了实现资金的融通，是为了规避国家金融管理秩序的规定。原告与毛弈博之间法律关系的实质是借款让与担保，并非商品房买卖。综上，意思表示真实是民事法律行为的生效要件，根据原、被告庭审陈述，综合全案证据，本案诉争的商品房买卖合同应认定为无效。另外，关于被告毛梓懿提出反诉请求的问题，由于被告毛梓懿向法庭提出撤回对原告的反诉请求，故本院对被告毛梓懿反诉请求不予处理。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条  、《中华人民共和国合同法》第五十二条  ，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条  之规定，判决如下:
原告大连浩云房地产开发有限公司与毛弈博于2013年12月19日至2014年5月21日之间签订的200份商品房买卖合同无效。（200份商品房买卖合同统一编号为GF-2000-0171。200份商品房买卖合同所涉房号为:其中6套别墅6#603、5#502、10#1001、10#1002、8#801、6#601；161个地下车位B26、B27、C45、C46、C47、C48、D1、D2、D6、D5、D10、D11、D15、D16、D17、D18、D19、D20、D24、D29、D30、D31、D32、D33、D34、D35、D36、D37、D39、D40、D42、D43、E32、F1、F2、F3、F4、F10、F11、F12、F13、F14、F15、F16、A6、A4、E1、E2、E3、E4、E5、E7、E8、E9、E10、E11、E14、E15、E16、E17、E18、E19、E20、E21、E22、E23、E24、E25、E26、E29、E30、E31、C10、C11、C12、C13、C37、C38、C39、C40、C41、C44、A8A、A9、B18、B23、B24、B25、B26、B27、C26、C33、C34、C35、B11、B12、B13、B14、C1、C2、C3、C4、B6、B2、A12、A11、A10、A1、A2、A3、A5、A9A、B1、B4、B5、B7、B8、B8A、B8B、B9、B10、B16、B22、C5、C6、C8、C14、C15、C16、C17、C18、C20、C21、C22、C23、C25、C43、D3、D4、D12、D13、D14、D21、D25、D38、D41、D44、D45、D46、D47、E6、E12、E27、E28、E34、E35、F6、F8、F9、F17、F18；11套商服，商服门市13#2#、商服门市11#1#、商服门市15#10#、商服门市15#11#、商服门市11#3#、商服门市11#4#、商服门市11#1#、商服门市13#6#、商服门市15#3#、商服门市15#4#、商服门市15#15#；10个地下车库，地下车库1#、地下车库2#、地下车库3#、地下车库4#、地下车库5#、地下车库7#、地下车库11#、地下车库12#、地下车库17#、地下车库18#；12套住宅，住宅15#1-1702、住宅15#2-1703、住宅13#1-805、住宅13#1-1704、住宅12#1-1702、住宅12#1-1704、住宅11#1-304、住宅1#1-601、住宅1#2-601、住宅15#2-704、住宅15#3-1402、住宅15#3-1502）。
案件受理费人民币100元由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑
龙江省高级人民法院。

本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条  规定，民事法律行为应当具备下列条件:一、行为人具有相应的行为能力；二、意思表示真实；三、不违反法律或者社会公共利益。本案中，虽然原告与毛弈博签订了“商品房买卖合同”，但原告与毛弈博之间真实意思表示并非商品房买卖。首先，从毛弈博身份看，毛弈博生前经营的是黑龙江省乾润典当有限公司，从事放贷业务。庭审中原告举证证实其与毛弈博之间存有金钱往来关系，且被告侯某某也表示案涉200套房屋不属于毛弈博购买，原告与毛弈博之间不是商品房买卖关系，案涉200套房屋是原告浩云公司用来向毛弈博借款而进行的抵押担保。另外，原告与毛弈博之间签订的商品房买卖合同数量巨大，合同中约定的房屋销售价格明显低于市场价格，原告与毛弈博之间此种买卖行为有违常理，亦明显不符合房屋买卖的一般交易习惯。其次，从合同履行看，虽然原告与毛弈博之间签订200套商品房买卖合同，但合同中未约定房屋交付期限，庭审中被告也未能向法庭提供毛弈博购买房屋的不动产统一销售发票，也未向法庭说明毛弈博大量购买商品房的目的及用途，以及价值三千余万元购房款的交款过程。另外，在该工程具备交付使用的情况下直至原告起诉时止，毛弈博作为合同中的买受人，并未向出卖人主张交付房屋的权利。据此，根据上述事实可以证明，原告与毛弈博之间虽然签订了商品房买卖合同，但毛弈博并非以取得案涉房屋所有权为目的，其签订合同的真实意思表示是为了实现资金的融通，是为了规避国家金融管理秩序的规定。原告与毛弈博之间法律关系的实质是借款让与担保，并非商品房买卖。综上，意思表示真实是民事法律行为的生效要件，根据原、被告庭审陈述，综合全案证据，本案诉争的商品房买卖合同应认定为无效。另外，关于被告毛梓懿提出反诉请求的问题，由于被告毛梓懿向法庭提出撤回对原告的反诉请求，故本院对被告毛梓懿反诉请求不予处理。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条  、《中华人民共和国合同法》第五十二条  ，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条  之规定，判决如下:

原告大连浩云房地产开发有限公司与毛弈博于2013年12月19日至2014年5月21日之间签订的200份商品房买卖合同无效。（200份商品房买卖合同统一编号为GF-2000-0171。200份商品房买卖合同所涉房号为:其中6套别墅6#603、5#502、10#1001、10#1002、8#801、6#601；161个地下车位B26、B27、C45、C46、C47、C48、D1、D2、D6、D5、D10、D11、D15、D16、D17、D18、D19、D20、D24、D29、D30、D31、D32、D33、D34、D35、D36、D37、D39、D40、D42、D43、E32、F1、F2、F3、F4、F10、F11、F12、F13、F14、F15、F16、A6、A4、E1、E2、E3、E4、E5、E7、E8、E9、E10、E11、E14、E15、E16、E17、E18、E19、E20、E21、E22、E23、E24、E25、E26、E29、E30、E31、C10、C11、C12、C13、C37、C38、C39、C40、C41、C44、A8A、A9、B18、B23、B24、B25、B26、B27、C26、C33、C34、C35、B11、B12、B13、B14、C1、C2、C3、C4、B6、B2、A12、A11、A10、A1、A2、A3、A5、A9A、B1、B4、B5、B7、B8、B8A、B8B、B9、B10、B16、B22、C5、C6、C8、C14、C15、C16、C17、C18、C20、C21、C22、C23、C25、C43、D3、D4、D12、D13、D14、D21、D25、D38、D41、D44、D45、D46、D47、E6、E12、E27、E28、E34、E35、F6、F8、F9、F17、F18；11套商服，商服门市13#2#、商服门市11#1#、商服门市15#10#、商服门市15#11#、商服门市11#3#、商服门市11#4#、商服门市11#1#、商服门市13#6#、商服门市15#3#、商服门市15#4#、商服门市15#15#；10个地下车库，地下车库1#、地下车库2#、地下车库3#、地下车库4#、地下车库5#、地下车库7#、地下车库11#、地下车库12#、地下车库17#、地下车库18#；12套住宅，住宅15#1-1702、住宅15#2-1703、住宅13#1-805、住宅13#1-1704、住宅12#1-1702、住宅12#1-1704、住宅11#1-304、住宅1#1-601、住宅1#2-601、住宅15#2-704、住宅15#3-1402、住宅15#3-1502）。
案件受理费人民币100元由原告承担。

审判长：石云丽
审判员：赵明
审判员：杜雪红

书记员：郭旭