大庆市龙某某唐某电脑商行与大庆立天唐某置业有限公司、大庆立天唐某物业服务有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

原告:大庆市龙某某唐某电脑商行，住大庆市龙某某唐某中心11号、12号、2号地下车库底层商服高层公寓楼商服D43号房，统一社会信用代码92230603MA19HCCD5G。
经营者:刘丽华，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，住广东省珠海市香洲区，
委托代理人：代滨，黑龙江油城律师事务所律师。
被告：大庆立天唐某置业有限公司，住大庆市龙分区客运枢纽站信息楼10层，统一社会信用代码91230603565195706J。
法定代表人:童云峰，该公司董事长。
委托代理人：孙瑞刚，该公司法务。
被告：大庆立天唐某物业服务有限公司，住大庆市龙分区唐某中心11#、12#、2#地下车库底层商服高层公寓楼（世纪唐某购物公园12#七层），统一社会信用代码xxxx。
法定代表人：刘淼，该公司总经理。
委托代理人：陈文军，该公司主管。

原告大庆市龙某某唐某电脑商行与被告大庆立天唐某置业有限公司（以下简称唐某公司）、被告大庆立天唐某物业服务有限公司（以下简称唐某物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2018年7月4日、2018年11月1日公开开庭进行了审理。原告经营者刘丽华及其委托代理人代滨、被告唐某公司委托代理人孙瑞刚、被告唐某物业公司委托代理人陈文军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求，要求二被告赔偿原告装修损失、办公用品损失、商品损失共259908元、停业损失28872元（从2018年3月1日至10月31日期间，按照黑龙江省批发和零售业年均工资43308元计算），合计288780元；案件受理费、鉴定费由二被告承担。事实与理由：原告经营者刘丽华在其所有的大庆市龙某某唐某中心11号、12号、2号地下车库底层商服高层公寓楼商服D43号房屋自营大庆市龙某某电信电脑商行，主要经营计算机、软件及辅助设备、手机零售等。经营期间2018年2月27日凌晨一点半左右，楼上房屋内暖气管被冻裂导致原告店内被淋被淹，店内商品及设备、设备均被损毁。之后刘丽华找被告唐某物业公司要求解决此时，被告唐某物业公司负责人唐峰经理答复，现在没办法，只有等施工队人来才能处理，但一直未等到施工队上门维修。刘丽华直接找到上一级经理纪铁功，他同意双方共同开门点验店内受损商品，但在双方点验完商品后，经过统计给原告造成的各项经济损失（包括商品、设备、设备损失、装修损失和停业损失以及网费和电费损失）共计324688元，但被告唐某物业公司却迟迟不予协商解决。据了解，暖气管被冻破裂的房屋所有权人为被告唐某公司。故原告将二被告诉至法院。
被告唐某公司辩称：位于世纪唐某中心外街商服2层D47号漏水房屋是我公司房屋，因室内暖气跑水漏水，原告房屋位于该房屋楼下。当时被告唐某物业公司要到原告房屋内查看漏水浸泡情况，因门被锁而无法进入，经与业主联系，被告复知原告人中在外地暂时回不来，3天后回来告知损失情况。我方对原告主张的损失金额不认可，认为现有证据不足以证实相关设备设施、物品损失的实际情况，以及损失与本次漏水存在关联性。涉案损失的造成有直接责任人总包施工单位中国建筑第七工程局有限公司，我公司是将涉案工程发包给该公司，作为总包施工单位涉案房屋暖气片跑水，质量问题应由该公司承担赔偿责任。2017年11月19日我公司曾发函给该公司要求解决包括涉案房屋在内的暖气阀体漏水等问题，该公司怠于履行合同约定的维修义务，致使本原告损失发生，我公司申请追加该公司为本案被告，并承担实体责任。司法鉴定时我公司提出了部分商品没有因跑水发生损坏，在物品明细表中已经标出，并表示不予认可，不进行赔偿。但是在鉴定损失额中没有给予区分，对于原告要求的装修损失、办公用品损失鉴定的真实性我公司给予认可，只是不同意进行赔偿。对于原告主张停业损失我公司认为没有事实根据，不能成立。
被告唐某物业公司辩称：我公司不同意承担赔偿责任，在施工方质保期之内未交给物业，应由施工方来承担此费用。事件发生时该房屋并未正式移交给我公司进行物业管理，我公司未对该房屋进行物业管理，其它意见同唐某置业公司。
原告向本院提交如下证据：
证据一、房屋买卖合同复印件1份、交房结算清单1份、物业费收据2张。欲证明，2014年5月13日刘丽华在被告唐某公司购买了大庆唐某中心11号、12号、2号地下车库底层商服高层公寓商服D43号房屋，房屋已经交接使用。二被告无异议。
证据二、营业执照1份。欲证明，2017年7月7日刘丽华利用大庆唐某中心11号、12号、2号地下车库底层商服高层公寓商服D43号房作为经营场所，注册登记并经营了一家名为大庆市龙某某唐某电脑商行（属于个体工商户性质），经营范围：计算机、软件及辅助设备、手机零售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。二被告无异议。
证据三、光盘1张、笔录7页（录像1段、录音2段）。欲证明，1、证实刘丽华经营的大庆市龙某某唐某电脑商行被淋被淹的事实。2、刘丽华与被告唐某物业公司的唐经理谈话录音以及与客服刘师傅谈话录音证实，大庆唐某中心11号、12号、2号地下车库底层商服高层公寓商服D43号房的楼上（二楼）2D47号房暖气漏水导致刘丽华的房屋被淋被淹，需要维修还要等唐某物业公司批准的施工队上来才能维修施工，让刘丽华等待维修。二被告质称，对真实性无异议，我方承认录音证明漏水事实，但是根据录音无法确定损失。
证据四、被告唐某物业公司大庆内（2018）第001号文件1份。欲证明，刘丽华与被告唐某物业公司唐经理的谈话录音中的唐经理是唐峰经理。二被告无异议。
证据五、光盘1张。欲证明，刘丽华与被告唐某物业公司工作人员共同清点原告受损物品数量。二被告质称，对真实性无异议，所有室内物品最终发生损失是否都与过水直接有关，以及是否因原告未及时抢救和整理从而造成损失的扩大，请法院根据鉴定情况给予认定。从该证据可以看出2018年2月发生漏水，打开房门时间在2018年5月，物业维修工作只是维修楼上的管线，避免再次漏水，和原告采取必要措施减少损失之间没有关系，属于原告未及时采取措施，扩大损失部分应由原告自行承担。
证据六、原告物品及营业损失、室内维修损失清单1份。欲证明，被告唐某公司房屋暖气漏水，导致原告室内物品和营业损失、室内维修损失324688元。二被告质称，真实性需要现场核实，即使是真实，因为这份清单也包含了室内所有物品，但室内所有物品是否因过水达到报废程度，以及报废是否因未及时抢救经过几个月时间才造成的，均需要科学的鉴定。该清单中各类物品价格需要进货凭据或其它有效证据证实。

本院认为，原告所举证据一至证据六客观真实，具有证明力，本院对这六份证据真实性予以采信。
被告唐某公司向本院提交如下证据：
证据一、函件复印件1份。欲证明，涉案房屋暖气存在30余处漏水现象，我公司函告中国建设第七工局有限公司到现场维修。原告质称，该证据为复印件，无法核实真实性，我方不予质证。被告唐某物业公司无异议。本院认为，该证据系复印件，无法核实真实性，且该证据系被告唐某公司出具，无法核实中国建设第七工局有限公司是否收到，故本院对该证据不予采信。
证据二、合同协议书复印件1份、竣工备案证书复印件1份。欲证明，涉案工程的施工单位是中国建筑第七工程局有限公司，事发时在2017年未过质保期。庭后被告拒绝对该证据质证，本院认为，该证据与本案无关，不予采信。
被告唐某物业公司未向本院提交证据。
本院根据原告申请依法委托鉴定机构对原告经营场所内相关损失进行鉴定，黑龙江省仁杰价格评估有限公司出具鉴定意见书1份、发票1张。鉴定结论为装修损失、办公用品损失、商品损失259908元，原告支付鉴定费6400元。经质证，原告无异议。被告唐某公司质称，对真实性无异议，鉴定的损失金额中没有扣除我公司现场不予认可的部分，对这部分我公司坚持不认可，该份鉴定是对涉案房屋内在鉴定日存放于室内的物品进行的价格鉴定，没有就损失所造成的因果关系及具体的成因进行鉴定。根据该鉴定不能确定损失造成是由我公司或物业公司还是施工单位及业主自身原因造成的，希望进一步查明损失原因，便于确认责任承担方。我公司在申请追加中建七局为被告的同时，请求对涉案房屋跑水原因进行鉴定。被告唐某物业公司质证意见同唐某公司。本院认为，该证据系本院依法委托有资质的鉴定机构出具，具有客观真性，予以采信。
经审理查明，大庆市龙某某唐某中心11号、12号、2号地下车库底层商服高层公寓楼商服D43号房屋系刘丽华从被告唐某公司处购买，2017年6月30日该房屋交付刘丽华，被告唐某物业公司为该房屋提供物业服务。2017年7月7日刘丽华以该房屋为经营场所成立个体工商户，经营计算机、软件及辅助设备、手机零售等业务。2018年2月27日凌晨一点半左右，D43号房屋的楼上房屋暖气暴裂漏水，将D43号房屋及原告经营的室内电子货物浸泡，当日7时原告经营者刘丽华（当时在外地）通过监控录像看到了漏水情况，与被告唐某物业公司客服电话沟通，刘丽华告知客服人员，2D47号房屋漏水将D43号房屋及室内货物浸泡，客服人员表示二楼暖气给冻裂了，是老王师傅在半夜将（暖气）关的。刘丽华表示自己感冒了，在外地养病。客服人员陈述：现在你家谁也进不去屋，家里留把钥匙就好了……刘丽华陈述：谁也不能进，谁也没拿钥匙，我也没寻思能有事儿，钥匙都带着呢。留钥匙也不行，他进去也没用，就你们有用，还给我关上，要是不关上那不就更完了，再说是半夜，半夜一点半开始的……到时候你们给我信，你们工程处来人了，能进屋了，咱们一起进去看看……当时刘丽华电话联系被告唐某物业公司唐经理，唐经理陈述：得等到施工单位上来。现在我们把水停了，下面工人已经把水停了，但是修的话得施工单位上来。公司领导还没给批完呢，批完了施工单位能上去维修……施工单位都是统一维修的……陈丽华陈述：现在肯定是我也不能开那个门，我还回不去，等施工单位来了，你帮我想着点这个事，然后你告诉我咱们一起去开那个门。2018年5月22日刘丽华、被告唐某物业公司唐经理和陈经理等人到涉案房屋将房门打开，原告方人员清点了货物，制作货物清单。黑龙江省仁杰价格评估有限公司根据原告提交的货物清单及现场情况出具鉴定意见书，鉴定结论为装修损失、办公用品损失、商品损失259908元，原告支付鉴定费6400元。
本院认为，大庆市龙某某唐某中心外街商服2层D47号房屋内暖气爆裂漏水，将位于楼下的原告经营用房及室内办公用品、电子货物浸泡，给原告造成经济损失。被告唐某公司既是暖气爆裂漏水房屋的开发商，亦是所有权人，事发时涉案房屋在质保期内，根据《中华人民共和国物权法》第九十二条“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”之规定，参照《商品房销售管理办法》第三十三条“在保修期限内发生属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”之规定，被告唐某公司应对此次漏水给原告经济损失承担赔偿责任。而原告对自己的经营用房亦有管理和维护的义务，本案中原告的经营用房被水浸泡时间为2018年2月27日，原告打开房门在2018年5月22日，间隔近三个月，原告未及时打开房门，亦未允许他人打开房门，对浸泡房屋及物品进行处理，导致房屋及物品被水浸泡时间长。原告在知道经营用房被水浸泡后未能及时采取措施，防止损失的扩大，就扩大的损失，原告应自行承担责任。本院酌定原告应对此次漏水给其造成的经济损失承担20%的责任。被告唐某物业公司作为原告漏水房屋的物业服务公司，在发现漏水后及时进行了处理，且漏水房屋在质保期，房屋暖气爆裂应由开发商负责维修，原告提交的录音证实被告唐某物业公司已联系施工单位维修，而施工单位未及时来维修责任不在被告唐某物业公司，即被告唐某物业公司尽到了物业服务义务，对原告的损失不存在过错，本案中不应承担赔偿责任。
被告唐某公司辩称，涉案房屋在质保期内，总承包施工单位系中国建筑第七工程局有限公司，涉案房屋暖气片跑水产生质量的问题应由该公司承担赔偿责任，并申请追加中国建筑第七工程局有限公司为本案被告。对此，本院认为，商品房在保修期限内发生属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任，本案中无需追加总承包施工单位为被告。
原告主张的装修损失、办公用品损失、商品损失、鉴定费有鉴定意见和发票证实。鉴定系本院依法委托有资质的鉴定机构进行；鉴定的房屋装修损失系被水浸泡房屋的装修损失，鉴定的物品亦是原告方在被告唐某物业公司人员在场的情况自漏水后第一次打开房门时清点的室内办公用品、电子货物。因此鉴定意见具有客观性，能够证实原告损失情况。根据鉴定意见原告的装修损失、办公用品损失、商品损失共259908元，鉴定费6400元。关于原告主张的停业损失，因原告系于2017年7月7日依法成立的经营电子产品公司，其经营情况应有相关账务或纳税票据等资料记载，但本案中原告未提供任何证实其经营情况、盈亏及纳税情况的证据，直接按省批发零售业年收入计算停业损失，理由不充分，本院不予支持。
综上，原告因此次漏水产生的全部经济损失266308元的80%即213046.40元应由被告唐某公司承担，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第九十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，参照《商品房销售管理办法》第三十三条之规定，判决如下：

一、被告大庆立天唐某置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告大庆市龙某某唐某电脑商行经济损失213046.40元；
二、驳回原告大庆市龙某某唐某电脑商行其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3085元，原告大庆市龙某某唐某电脑商行负担810元，被告大庆立天唐某置业有限公司负担2275元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。

审判员 张春丽

书记员： 曲媛媛