大庆市透笼商贸有限责任公司、黑龙江省力佳房地产开发有限公司与大庆市兴荣物业管理集团有限公司物业服务合同及供用热力合同纠纷二审民事判决书

大庆市透笼商贸有限责任公司
代志强（黑龙江冰城律师事务所）
黑龙江省力佳房地产开发有限公司
张洪雷（黑龙江海天庆城律师事务所）
大庆市兴荣物业管理集团有限公司
古艳鸣

上诉人（原审被告）大庆市透笼商贸有限责任公司。住所地:大庆市萨尔图区力佳广场四号楼。
法定代表表人闫广会，董事长。
委托代理人代志强，黑龙江冰城律师事务所律师。
上诉人（原审被告）黑龙江省力佳房地产开发有限公司。住所地:大庆市萨尔图区中桥路14号联谊商场商服楼办公室02（3层）。
法定代表人陈世军，董事长。
委托代理人张洪雷，黑龙江海天庆城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）大庆市兴荣物业管理集团有限公司。住所地:大庆市萨尔图区会战大街东。
法定代表人杨锐锋，董事长。
委托代理人古艳鸣，男，1979年5月28日出生，汉族，大庆市兴荣物业管理集团有限公司员工。
上诉人大庆市透笼商贸有限责任公司、上诉人黑龙江省力佳房地产开发有限公司因与被上诉人大庆市兴荣物业管理集团有限公司物业服务合同及供用热力合同纠纷一案，不服大庆市萨尔图区人民法院（2013）萨友商初字第13号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人大庆市透笼商贸有限责任公司委托代理人代志强、上诉人黑龙江省力佳房地产开发有限公司委托代理人张洪雷、被上诉人大庆市兴荣物业管理集团有限公司委托代理人古艳鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，一、涉案房屋所在区域业主委员会是代表小区所有业主与本案被上诉人签订的物业服务合同，该合同效力汲于全体业主。依据被上诉人提供的物业服务合同中的约定，被上诉人是针对服务区域进行公共的管理和服务，该区域服务范围内的业主或物业使用人均应按照规定及时缴纳物业服务费。该合同对二上诉人同样具有约束力，双方均应按照合同执行。被上诉人系合法取得物业服务资质的公司，依服务向涉案房屋实际使用人收取物业费，符合《物业管理条例》的规定。二上诉人上诉称被上诉人未按合同约定履行全部服务，拒绝支付物业服务费，无充分证据证实，本院不予支持。另依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条  :业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。对于被上诉人提出的由二上诉人对欠缴的物业服务费承担连带责任的主张，符合有关法律规定，上诉人黑龙江省力佳房地产开发有限公司主张无法律依据的理由不能成立。二、关于供热设施运行基础费问题。本案上诉人主张自行供热，不存在热费损耗，不应当承担该项费用。本院认为，涉案房屋系纳入供热管网的房屋，即使停止集中供热并自行供热，也应按相关规定办理停热手续并承担相关损耗费用。根据2011年10月1日起施行的《黑龙江省城市供热条例》，热能损耗补偿费更名为供热设施运行基础费。庆价联发（2012）6号大庆市物价监督管理局、大庆市城市管理委员会文件《关于大庆市城市供热设施运行基础费有关问题的通知》第一条第三项明确规定:停止用热的用户，应当与供热单位签订停止用热协议，并交纳供热设施运行基础费，供热设施运行基础费为总热费的30%，供热企业不得另收其他任何费用。本案中上诉人与被上诉人均承认停热事实，则依此规定，对于供热企业而言，只要停止供热，即为停热用户，就应该按条例规定，交纳30%的供热设施运行基础费，因此被上诉人诉请，符合有关规定，而上诉人以双方经协商一致自愿解除供热合同为由而主张被上诉人无权收取热损费的上诉主张和理由不能成立。综上，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35462元，由上诉人大庆市透笼商贸有限责任公司负担17731元，由上诉人黑龙江省力佳房地产开发有限公司负担17731元。
本判决为终审判决。

本院认为，一、涉案房屋所在区域业主委员会是代表小区所有业主与本案被上诉人签订的物业服务合同，该合同效力汲于全体业主。依据被上诉人提供的物业服务合同中的约定，被上诉人是针对服务区域进行公共的管理和服务，该区域服务范围内的业主或物业使用人均应按照规定及时缴纳物业服务费。该合同对二上诉人同样具有约束力，双方均应按照合同执行。被上诉人系合法取得物业服务资质的公司，依服务向涉案房屋实际使用人收取物业费，符合《物业管理条例》的规定。二上诉人上诉称被上诉人未按合同约定履行全部服务，拒绝支付物业服务费，无充分证据证实，本院不予支持。另依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条  :业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。对于被上诉人提出的由二上诉人对欠缴的物业服务费承担连带责任的主张，符合有关法律规定，上诉人黑龙江省力佳房地产开发有限公司主张无法律依据的理由不能成立。二、关于供热设施运行基础费问题。本案上诉人主张自行供热，不存在热费损耗，不应当承担该项费用。本院认为，涉案房屋系纳入供热管网的房屋，即使停止集中供热并自行供热，也应按相关规定办理停热手续并承担相关损耗费用。根据2011年10月1日起施行的《黑龙江省城市供热条例》，热能损耗补偿费更名为供热设施运行基础费。庆价联发（2012）6号大庆市物价监督管理局、大庆市城市管理委员会文件《关于大庆市城市供热设施运行基础费有关问题的通知》第一条第三项明确规定:停止用热的用户，应当与供热单位签订停止用热协议，并交纳供热设施运行基础费，供热设施运行基础费为总热费的30%，供热企业不得另收其他任何费用。本案中上诉人与被上诉人均承认停热事实，则依此规定，对于供热企业而言，只要停止供热，即为停热用户，就应该按条例规定，交纳30%的供热设施运行基础费，因此被上诉人诉请，符合有关规定，而上诉人以双方经协商一致自愿解除供热合同为由而主张被上诉人无权收取热损费的上诉主张和理由不能成立。综上，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35462元，由上诉人大庆市透笼商贸有限责任公司负担17731元，由上诉人黑龙江省力佳房地产开发有限公司负担17731元。

审判长：解恒奎
审判员：张智源
审判员：徐荣红

书记员：李美鸥