大庆市盛联物业管理有限公司诉刘思彤物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：大庆市盛联物业管理有限公司，住所地：大庆市高新区博学大街学府花园3号车库64#门。
法定代表人李国成，该公司总经理。
原告委托诉讼代理人：张凤霞，黑龙江美亚律师事务所律师。
被告：刘思彤，汉族，学生，住大庆市高新区（未到庭）。

原告大庆市盛联物业管理有限公司与被告刘思彤物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月22日公开开庭审理了此案。原告大庆市盛联物业管理有限公司委托诉讼代理人张凤霞到庭参加诉讼，被告刘思彤经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。
原告大庆市盛联物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告拖欠物业服务费616元，并自起诉之日起至实际给付之日止，每日按欠费总额千分之三交纳违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告入住学府花园时，与原告签订《前期物业管理服务协议》，委托原告对其物业进行前期物业管理，管理期限至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止，协议第九条第四款约定，乙方违反协议不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天3%缴纳违约金，被告从2012年2月入住学府花园某室，建筑面积为82.63平方米。现业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》已生效，《前期物业管理服务协议》已于2017年7月15日终止，被告自2017年1月份起至2017年6月份止拖欠物业费，经原告催交，被告无正当理由拒绝交纳，故原告特向贵院提起诉讼。
被告刘思彤经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦未发表答辩意见。
原告就其主张向本院举证如下：
档案查询证明（调档件）。欲证明涉案房屋所有人是本案被告。本院对该证据予以采信；
判决书、裁定书、执行款发放表各一份（复印件）。欲证明被告因原告多收浮动的物业费用起诉原告，原告已将多收的物业服务费返还给被告。被告认可双方存在物业服务合同，原告为被告提供物业服务。本院对该份证据予以采信；
前期物业服务合同两份（复印件）。欲证明业主入住后，业主委员会一直没有成立，原告受华艺房地产开发有限公司委托。双方合同中约定，原告管理学府花园物业期限至物业管理委员会聘请新的物业公司为止，而学府花园物业管理委员会应当去年年底成立，所以原告对学府花园进行物业管理有法律事实依据。本院对该份证据予以采信；
大庆市住宅物业服务备案表一份（复印件）。欲证明原告为学府花园小区业主提供物业管理服务已经在大庆高新技术产业开发区管委会城市管理局备案。本院对该份证据予以采信；
原告与大庆府民物业管理有限公司及大庆华艺房地产开发有限公司签订的协议书及补充协议各一份（复印件）。欲证明自2017年7月19日起，原告已将学府花园物业移交大庆府民物业管理公司管理，大庆府民物业公司是业主委员会选聘的新的物业管理单位，该协议生效后，原告与被告的物业服务合同关系已经终止。根据两份协议约定，学府花园小区业主所欠物业费，由原告自行收取，收取物业费的截止时间至2017年6月30日止。本院对该份证据予以采信；
律师催收函及邮寄送达律师函回执各一份。欲证明原告委托黑龙江美亚律师事务所代为向被告催缴物业费。本院对该份证据予以采信；
欠费明细表一份（复印件）。欲证明被告欠费的事实。本院对该份证据予以采信。
被告刘思彤经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未举证亦未就原告的举证发表质证意见。
本院经审理，认定事实如下：被告刘思彤自2012年2月入住学府花园某（建筑面积为82.63平方米），告原告大庆市盛联物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，委托原告对其物业进行前期物业管理，管理期限至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止，协议中约定，乙方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天3%缴纳违约金。被告自2017年1月份起至2017年6月份止拖欠原告物业费，经原告催交，被告一直未交纳。
另查明，原、被告之间的物业服务关系已于2017年7月19日中止，被告小区物业服务单位变更为大庆府民物业，2017年7月15日，原告与府民物业协议约定，2017年1月至6月的物业费，由本案原告收取。

本院认为，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告大庆市盛联物业管理有限公司与被告刘思彤签订《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行义务。原告已经履行了向被告供应物业服务义务，且在被告拖欠物业费后依法履行书面催交义务，被告应按照约定支付相应的物业服务费。故原告要求被告给付物业服务费616元的诉讼请求，本院依法予以支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》第九条第四款中明确约定，乙方违反协议不按时交纳物业费，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天3%缴纳违约金。因该违约金标准过高，经原告自愿将违约金调整为每天千分之三，不违反国家法律法规的强制性规定，故对于原告要求被告自起诉之日起至实际给付之日止，每日按欠费总额千分之三的标准支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：

被告刘思彤于本判决生效之日给付原告大庆市盛联物业管理有限公司物业费616元，并给付相应的违约金（以616元为基数，按每日千分之三的标准，自2017年8月16日起计算至实际给付之日止）；
案件受理费25元（已减半），由被告刘思彤负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。
本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。
（本案所涉币种均为人民币）

审判员 沙继奎

书记员： 王锐