大庆市润和商务服务有限公司与程某某居间合同纠纷一审民事判决书

原告：大庆市润和商务服务有限公司，住所地大庆市萨尔图区格林小镇E25号楼08号商服。
法定代表人：于世军，该公司经理。
委托诉讼代理人：朱善明，黑龙江典通律师事务所律师。
被告：程某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，住大庆市萨尔图区。

原告大庆市润和商务服务有限公司（以下简称润和公司）与被告程某某居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润和公司的委托诉讼代理人朱善明，被告程某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
润和公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《委托购房协议书》；2.程某某支付委托报酬8400元，违约金12600元，共计21000元；3.程某某承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年4月8日，润和公司与程某某签订《委托购房协议》，约定程某某（甲方）委托润和公司（乙方）购买房屋，乙方负责找房，甲方支付报酬；自协议签订之日起甲方不能直接或通过其他第三方与房屋业主联系，否则视为甲方违约，甲方须支付成交额2%的委托报酬，并另行支付成交额3%的违约金。如出现违约、跳单等情况，房屋成交价格以照甲方看房时的成交价为准，双方在诉讼过程中均不得以合同约定的违约金过高提出异议。合同签订当日，润和公司提供了巨鹰国际1号楼1115室房屋并带程某某看房，为其提供了达成房屋交易的机会。程某某看房后，私自与1115室业主达成房产交易，其行为已构成违约。
程某某辩称：1.润和公司所述与事实不符，程某某在2018年4月8日当天约了数家中介公司看房，在接到黑龙江省祁安乐居房地产经纪有限公司（以下简称祁安公司）员工的电话并赶到约定地点时，润和公司的员工率先达到并要求其在折叠过的《看房确认书》中签字，称该材料表示证明其带客户履行了看房的工作，回去好以此向领导交差，随后带程某某看了涉案房屋。润和公司的员工走后，祁安公司的员工也赶到，带程某某所看的恰巧是同一处房屋，在与房主谈好房价后，程某某选择了中介费更低的祁安房地产公司并于2018年4月9日签订了《房地产买卖合同》购买了该房屋；2.润和公司提供的《看房确认书》并未加盖公章，应认定为无效，未约定甲方、乙方是谁，不具有合同或协议的法律效力，仅能证明程某某在润和公司的介绍下查看了该房屋，《看房确认书》是润和公司预先拟订的格式条款，具有加重程某某的责任等情形，应为无效；3.润和公司并非卖房信息的唯一拥有者，程某某是通过另一家正当的中介公司获得同一房源信息，在市场经济条件下，程某某有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立，而不构成跳单违约；4.《看房确认书》约定在查看房源后，与房屋产权人签订《房屋买卖合同》时，应支付总价款1.5%的中介佣金，程某某未达到需要支付中介费的条件，其通过黑龙江省祁安乐居房地产经纪有限公司与案外人徐杰签订房屋买卖协议书，不构成对润和公司的违约。综上，请求驳回润和公司的诉讼请求。
润和公司就其主张向本院提交证据如下：
1.《委托购房协议书》一份、《看房记录》一份，欲证明2018年4月8日，双方签订了《委托购房协议书》，约定自本协议签订之日，程某某不能直接或者通过第三方与该房屋业主联系，如因上述行为与业主达成任何约定，视为违约；协议签订以后，润和公司带领程某某前往开发区巨鹰公寓1-1-1115室看房，程某某在看房记录上签字确认，当时双方约定的房屋价值为420000元，程某某同时确认在润和公司带其看房前没有任何一家中介机构及个人向其推荐或带看过此房源。同时该协议还约定，如程某某违约，须向润和公司支付2%的委托报酬和3%的违约金。成交额以双方的看房记录约定的价格为准。经质证，程某某对此组证据的真实性无异议，但认为按协议约定，其支付报酬的前提是寻求房源、陪同看房、居间介绍、签署房屋买卖合同，实际上润和公司只履行了前两项义务，没有进行居间服务。委托购房协议书仅能证明程某某在介绍下查看了该房屋，而不能证明是在润和公司的居间下达成了房屋买卖合同，协议书中所约定的佣金数额和报酬数额是霸王条款，既未加重字体提示，亦未告知程某某细看内容，有加重程某某责任的内容，应为无效。
2.照片两张、视听资料一份，欲证明2018年4月8日，润和公司按照委托购房协议书的约定，带领程某某在巨鹰公寓1-1-1115室看房，履行了购房协议书的部分义务。经质证，程某某对此组证据无异议。
3.房屋档案查档证明一份，欲证明2018年4月13日，程某某在看房以后抛开润和公司私自与涉案房屋的原业主签订了购房协议，并办理了产权变更手续，已经构成了根本违约。经质证，程某某对此份证据无异议。
本院对润和公司提交的上述证据的真实性予以确认。
程某某就其主张向本院提交证据如下：
1.《委托购买房地产合同》一份，欲证明程某某于2018年3月25日与祁安公司签订了委托购房合同。经质证，润和公司对此份证据的真实性有异议，认为该证据显示的受托方是祁安公司，但合同中没有其公司的签章，该合同内容与被告程某某、润和公司之间签订的《委托购房协议书》的内容相背离，协议书已明确约定，程某某确认在此次看房前没有任何一家房产中介及个人或关联方向其推荐带看过涉案房屋，故润和公司怀疑该份合同的真实性。
2.《房屋买卖合同》一份，欲证明程某某是通过祁安公司居间购买的涉案房屋。经质证，润和公司对该份证据的真实性有异议，并表示如果该合同是真实的，恰能说明程某某在4月8日同润和公司看完该房后就瞒着润和公司签订了买卖合同，时间相差不到一天，成交价也是420000元整，足以证明程某某存在跳单的违约行为，应该受到违约惩罚。
3.收条一份，欲证明程某某向祁安公司支付了居间费用。经质证，润和公司对此份证据的真实性有异议，认为在程某某与祁安公司签订的委托购房合同中，没有该公司的盖章，双方未必有真实的看房意思表示。
本院认为，虽然程某某提交的《房屋买卖合同》为复印件，但其中加盖了祁安公司的印章，且程某某提交的收条为原件，祁安公司亦在其中盖章确认，故程某某所提交的三份证据能够形成较为完整的证据链条，能够证实其主张；同时，润和公司虽对证据不予认可，但其未能提交确实充分的证据证实该主张，故本院对程某某提交的上述证据的真实性予以确认。
本院经审理认定事实如下：程某某为购买学区房，在“58同城”网站联系到润和公司、祁安公司等房地产经纪公司为其代找房源信息。2018年3月25日，程某某与祁安公司签订《委托购买房地产合同》一份，约定祁安公司为程某某寻找适合的房产信息，积极促成房屋交易；在合同中记载的房源中，有一处为巨鹰国际1-1-1115室房屋，即涉案房屋，程某某及祁安公司的业务员高雪在合同中签字，祁安公司未在其中加盖印章。2018年4月8日，程某某与润和公司签订《委托购房协议书》一份，程某某委托润和公司寻找房源、带看房及成交后代办过户等事宜，协议书约定：在甲方（程某某）与卖方签订《房地产居间服务合同》时，甲方向乙方（润和公司）支付成交额1.5%的委托报酬；自协议签订之日起甲方不能直接或通过其他第三方与该房屋的业主联系，甲方因上述行为与业主达成任何买卖约定，视为甲方违约，甲方须支付成交额2%的委托报酬并另行支付成交额3%的违约金，成交价格按照甲方看房时的成交售价为准；甲方确认在此次看房前，没有一家房产中介代理机构及个人及关联方向其推荐和带看过上表所列房屋。在看房记录的表格中，记载的房源为巨鹰国际1号楼1115，亦即涉案房屋，价格为420000元，程某某在及润和公司的业务员“小芳”在其中签字确认，润和公司加盖了合同专用章。2018年4月8日，润和公司、祁安公司的员工分别带程某某看了涉案房屋。2018年4月9日，程某某在祁安公司的居间下，与案外人徐杰签订了《房屋买卖合同》，以420000元的价格购买了涉案房屋并于同日向祁安公司支付了中介费2500元。

本院认为，润和公司与程某某签订的《委托购房协议书》属于居间合同性质，协议书第四条中约定的五项内容，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故《委托购房协议书》应认定有效。本案中，润和公司主张解除该协议书，程某某表示同意，属双方当事人对解除合同达成的合意，故该协议书依法应予解除。根据协议书的约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件；如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立，而不构成“跳单”违约。本案中，程某某通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立，亦向该中介公司支付了相应的居间费用，且润和公司未能证实其对涉案房源的掌握、发布具有拥有唯一性、排他性。因此，程某某并未利用润和公司的信息、机会，故其行为不构成违约，本院对润和公司要求程某某给付委托报酬及违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第四百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、解除原告大庆市润和商务服务有限公司与被告程某某之间签订的《委托购房协议书》；
二、驳回原告大庆市润和商务服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费326元，减半收取163元，由大庆市润和商务服务有限公司负担。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。
（本案所涉币种均为人民币）

审判员 孙超

书记员： 魏少廷