大庆市恒大永盛房地产开发有限公司与吴某某因房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）:大庆市恒大永盛房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区火炬街40号新型产业孵化器4#楼B区708室。
法定代表人：尹凡忠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马洪峰，男，汉族，大庆市恒大永盛房地产开发有限公司员工。
上诉人（原审原告）：吴某某，男，汉族。
委托诉讼代理人：魏永辉，黑龙江油城律师事务所律师。

上诉人大庆市恒大永盛房地产开发有限公司（以下至判决主文部分简称为恒大永盛房产）与上诉人吴某某因房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2016）黑0603民初2954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒大永盛房产委托诉讼代理人马洪峰、上诉人吴某某及其委托诉讼代理人魏永辉均到庭参加了法庭调查。本案现已审理终结。
大庆市恒大永盛房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2016）黑0603民初2954号民事判决，改判我方向吴某某支付自2014年9月30日至2014年12月11日的逾期交付违约金5167元；二、本案诉讼费用由吴某某负担。理由如下：一审法院认定事实不清。一审法院以“被告负有书面通知原告办理房屋交接手续的通知义务，但被告在房屋经主管部门验收合格的情况下未履行书面通知义务”以及“该房屋因被告在工程竣工后未按建设部相关规定和合同约定及时通知原告验收，致交接未能及时实现，被告负有责任”为由，认定我方应承担逾期交付违约责任。但根据我方提交的“楼宇情况反馈表”，吴某某在2014年10月17日向我方反馈房屋需要维修整改的意见，可以认定为履行房屋验收手续。合同约定或法律规定书面通知义务的目的是为了促使购房人及时验收房屋并接收房屋，即吴某某并未接到任何通知也未影响到吴某某验收房屋及合同的实际履行。但一审法院仅以我方未书面通知为由认定我方承担逾期违约责任是不公平的。一审判决计算违约金有误。根据《商品房买卖合同》第九条，逾期不超过180日，自合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付日止……逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交房期限的次日至实际交付日止，出卖人按日万分之一向买受人支付已交房款的违约金。补充协议约定，逾期超过180日，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。从条款可以看出，不超过180日与超过180日是选择适用关系，不是并列适用，即超过180日的，适用第二款计算总违约金，并按补充协议约定不超过2%。所以，一审判决计算错误，应予改正。
吴某某辩称，答辩意见同我方上诉意见。
吴某某上诉请求：一、撤销黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2016）黑0603民初2954号民事判决第一项、第二项；二、改判恒大永盛房产支付我方违约金53,123元（2年×365×727,716元/10000）（自2014年10月1日至具备交房条件之日）,一审支持27,653元；三、退还已缴纳未入住期间取暖费用7,479.88元；四、本案诉讼费用及实际支出费用由恒大永盛房产负担。理由如下：一审判决认定交房时间为2016年11月10日是正确的，但计算违约金有误。双方签订的《商品房买卖合同》及“补充协议”约定违约金不得超过购房款2%属于格式条款，恒大永盛房产在签订补充合同时未提示上诉人，未充分解释说明，一审法院判决违约金不超过购房款的2%无事实依据和法律依据。恒大永盛房产强迫我方缴纳的本案争议房屋2014年度、2015年度热力费7,479.88元应该退还给我方。我方未入住期间的取暖费应该由恒大永盛房产承担。
恒大永盛房产辩称，一、按交楼程序及合同约定，业主验房可以视为接收房屋。交楼流程为：通知业主收楼→业主交费→业主验房→问题整改→是否整改完成→整改完毕办理入住。从交楼流程图可以看出，业主验房的前置条件为通知业主收楼，若业主没有收到书面或电话通知，业主从何得知我单位已具备交付条件，又如何按原审证据“楼宇情况反馈表”规定的程序向我单位反馈房屋质量问题。也就是说，业主验房时已知道该房屋开始交付，业主只是出于对自己有利的角度才拒绝承认收到交楼通知。根据《商品房买卖合同》第15页对第十一条补充：“买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋……买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得黑龙江省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题”。业主在验房后拒绝接收房屋，但并未按合同约定提供相应的质量检测结论性鉴定意见，所以业主拒绝接收房屋或拒绝承认接收不具有产生房屋交付延期的法律效果。一审法院以“被告负有书面通知原告办理房屋交接手续的法定通知义务，但被告在房屋经主管部门验收合格的情况下未履行书面通知义务”以及“该房屋因被告在工程竣工后未按建设部相关规定及时通知原告验收，致交接未能及时实现，被告负有责任”为由，认定我单位应承担逾期交付违约责任，但根据提交的证据“楼宇情况反馈表”可以表明，业主在2014年10月17日向我单位反馈房屋需要维修整改的意见，可以认定为履行房屋验收手续，合同约定或法律规定书面通知义务的目的是为了促使购房人及时验收并接收房屋，那么即使业主未接到任何通知，也未影响业主验收房屋，也不影响合同的实际履行。但一审法院仅以我单位未书面通知为由，就认定由我单位承担逾期违约责任，是不公平的。二、业主与我单位一直围绕房屋质量问题整改多次接触，不应继续以书面通知作为交付的必要条件。根据证据“楼宇情况反馈表”，业主于2014年10月针对房屋质量提出若干问题要求我单位整改，我单位整改完成后与业主多次接触，业主于2015年在楼宇情况反馈表签字对整改情况进行确认，在整个交涉过程中，我单位与业主之间的争议都是在围绕房屋质量问题是否全部整改，我单位数次通知也是表明整改完成请业主进行验收，在这种情况下，如果仍要按合同约定要求我单位发送书面通知并不合理，因为具备交付条件的时间节点，我单位尚在维修整改房屋，若此时书面通知，将导致业主的情绪对抗，而且双方针对房屋维修整改的确认可以视为房屋交付的一种方式。同时，收房的书面通知属于合同的附随义务，即使我单位未书面通知业主，也不代表我单位交付违约，在此期间双方一直处理房屋质量整改问题，并不是我方拒绝交付或无法交付，仅仅单纯的强调书面通知，就要求我单位承担逾期违约责任，相当于扩大了我方责任。另外，业主未收到收房通知，也并不影响业主对房屋的正常接收、验收及整改，并没有造成业主的任何损失，而业主也没有针对未收到收房通知提出过任何异议或避免损失的任何措施，从而我单位也不应仅仅因为未发收房通知就承担违约责任。三、一审判决计算违约金有误。根据《商品房买卖合同》第九条，逾期不超过180日，自合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付日止……逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交房期限的次日至实际交付日止，出卖人按日万分之一向买受人支付已交房款的违约金。补充协议约定，逾期超过180日，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。从条款可以看出，不超过180日与超过180日是选择适用关系，不是并列适用，即超过180日的，适用第二款计算总违约金，并按补充协议约定不超过2%。所以，一审判决计算错误，应予改正。
吴某某向一审法院起诉请求：一、恒大永盛房产承担商品房买卖合同中关于延期交房的违约责任；二、恒大永盛房产支付违约金（自2014年10月1日起至具备交房条件之日止）总计53,123元（2年×365×727,716元/10000）；三、恒大永盛房产退还已缴纳未入住期间即2014年的取暖费3240.88元，2015年取暖费4239元，退还2015、2016两年的物业管理费各2831元，共计13,141元并承担案件的受理费用。
一审法院认定事实：2013年5月15日，吴某某与恒大永盛房产签订商品房买卖合同，吴某某购买恒大永盛房产位于恒大绿洲住宅小区11号高层住宅楼2单元020104号楼房一套，房屋价款为人民币727，716元。合同主要内容是：双方就房屋交付期限在合同第八条约定，出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；双方就房屋交接方式在合同第是十一条约定，商品房达到交付适用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；双方就出卖人逾期交房的违约责任在合同第九条约定，逾期不超过180日，自合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付日止，出卖人按日万分之一向买受人支付已交房款的违约金，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付日止，出卖人按日万分之一向买受人支付已交房款的违约金；双方在合同附件四补充协议第六条约定，逾期超过180日，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。合同订立后，吴某某先后分两次向恒大永盛公司缴纳购房款367,716元、360,000元，合计人民币727,716元。2016年11月10日，吴某某向金碧物业有限公司大庆分公司缴纳物业管理费5,650.35元，吴某某缴纳2014年、2015年的取暖费7479元。另查，2013年8月1日，恒大永盛房产承建的大庆恒大绿洲首期11号楼通过工程竣工验收。2013年11月6日，该楼房通过电梯运行验收。一审法院认为，吴某某与恒大永盛房产签订的商品房买卖合同，双方主体合格，意思表示真实，约定内容不违反国家强制性法律规定，该合同依法成立，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应严格按照合同约定行使权力，履行义务。本案争议的焦点系恒大永盛房产是否逾期交房构成违约。一、关于恒大永盛房产是否依约按时交付房屋问题：双方在合同中明确约定，经商品房验收合格后，出卖人应在2014年9月30日前将符合合同约定的房屋交付买受人使用。双方在合同第十一条就房屋交接方式进行了约定，恒大永盛房产在该房屋验收合格后已具备法定的交房条件，根据建设部《商品房买卖合同说明》第十一条：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续……”。恒大永盛房产负有书面通知吴某某办理房屋交接手续的法定通知义务。但恒大永盛房产在房屋经主管部门验收合格的情况下未履行书面通知义务，虽在庭审中主张以邮寄方式向吴某某发出《交楼通知书》，但未出具相关证据佐证，吴某某亦对恒大永盛房产已履行通知义务的主张予以否认，所以恒大永盛房产主张其已按合同约定期限向吴某某交付房屋没有依据，不能认定吴某某收到恒大永盛房产的《交楼通知书》进而验收房屋的事实；二、关于被恒大永盛房产是否逾期交房问题：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”虽然吴某某、恒大永盛房产对房屋交付时间进行了明确约定，但该房屋因恒大永盛房产在工程竣工后未按建设部相关规定和合同约定及时通知吴某某验收，致交接未能及时实现，恒大永盛房产负有责任。根据对房屋的转移占有即视为交付使用的规定，吴某某在2016年11月10日交纳供暖、物业等相关费用后，取得房屋钥匙，可视为其对该房屋的实际占有，被告也在庭审中对原告于2016年11月10日接房入住的时间未持异议，可以认定吴某某接收房屋的实际时间为2016年11月10日。双方在合同第九条对逾期交房违约责任进行了明确约定：逾期交房时间不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，据此可以认定恒大永盛房产逾期交房时间为：自2014年10月1日至2016年11月10日；三、关于违约金计算问题：根据合同第九条，逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，恒大永盛房产应支付的违约金为:727,716元×180×1/10000=13,099元。根据合同附件四补充协议第六条：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。据此约定计算房屋总价的2%为：727,716元×2%=14,554元。因恒大永盛房产逾期180天后的违约金数额明显超过房屋总价的2%，故依合同约定确定恒大永盛房产逾期180日后的违约金为14,554元，以上违约金合计27,653元；四、关于吴某某请求返还物业费、供暖费问题：因该笔费用属于针对热力、物业公司的另一权利义务关系，吴某某可另行起诉主张权利。综上，恒大永盛房产未按合同约定的期限按时交付房屋，应承担逾期交付的违约责任，并按约定向吴某某支付违约金，故对吴某某诉讼请求合理部分予以支持。恒大永盛房产关于房屋经验收合格、具备交房条件的辩解，理由正当，证据充分，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决：一、恒大永盛房产承担逾期交付房屋的违约责任，支付吴某某违约金27,653元，于判决生效后十日内履行；二、驳回吴某某的其他诉讼请求。如恒大永盛房产未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1195元，吴某某承担645元，减半收取322.5元，恒大永盛房产承担550元，减半收取275元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
恒大永盛房产提交如下证据：大庆恒大绿洲-房屋维修确认表，大庆恒大绿洲-业主回访情况反馈表复印件一份（经与原件核对一致），欲证明：恒大永盛房产与吴某某多次就房屋质量问题整改进行磋商，且在整改期间，恒大永盛房产房屋已经具备交付条件，吴某某对房屋整改情况的确认相当于接收房屋及对房屋的认可。吴某某质证称，对真实性无异议，对证明内容有异议；该证据充分证明涉案房屋存在严重质量问题，结合我方一审提交的防火通知书，恒大公司提示证明及我方缴纳的物业费票据，能够证明我方实际收房时间是2016年11月10日。本院认为，该两份证据材料能反映涉案房屋在2015年7月31日，仍存在诸多需要维修的问题，但无法证明恒大永盛房产实际交房的时间，故仅对该证据的真实性予以认定，但对恒大永盛房产欲证明的问题不予采信。
吴某某提交收楼手续办理流程表复印件一份（从金碧物业公司复印的），欲证明交房时间是2016年11月10日。恒大永盛房产质证称，对真实性有异议，该证据为复印件无法核实其真实性，及该文件签署日期是否是当时填写，且该流程表并不能说明吴某某的房屋是在2016年11月10日才具备交付条件，而是吴某某于2016年11月10日才到我单位办理收楼，实际上该房屋已由吴某某在2015年即确认整改完毕，具备交付条件，只是迟迟未来收楼而已。本院认为，本证据虽然为复印件，当能够与吴某某向一审提交的相关证据相互佐证，故本院予以采信。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为，根据吴某某与恒大永盛房产双方诉辩意见，总结争议焦点如下：1.恒大永盛房产实际交房日期。2.恒大永盛房产逾期交付房屋应当承担违约金的计算方式。3.吴某某已交纳的2014年、2015年取暖费是否应当由恒大永盛房产退还。
关于恒大永盛房产是否逾期交房的问题。本院认为，吴某某与恒大永盛房产签订的涉案《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照约定履行自己的相应义务，吴某某已按照合同约定给付全部购房款，但恒大永盛公司未按照《商品房买卖合同》约定于2014年9月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付吴某某使用，恒大永盛房产应当承担违约责任。恒大永盛房产虽然主张其已在合同约定的交付期限内向吴某某邮寄相关书面接房通知，但其并未提供其他证据证实吴某某已收到该通知，故对该主张本院不予支持。关于恒大永盛房产提出的，通过《大庆恒大绿洲-房屋维修确认表》与《大庆恒大绿洲-业主回访情况反馈表》能够证实其已经在2014年12月11日内向吴某某实际交付的主张，本院认为该两份维修证明，仅能证明涉案房屋的维修情况，并不能证实恒大永盛房产按照合同约定的方式与流程向吴某某交付房屋，故对该主张本院不予支持。关于恒大永盛房产实际交付房屋的时间，本院认为，根据吴某某在一审中提供能够证明其交纳供暖、物业等相关费用后，取得房屋钥匙的时间为2016年11月10日，故一审法院认定恒大永盛房产的实际交房时间应为2016年11月10日正确，本院予以确认。
关于违约金具体数额问题。本院认为，双方就出卖人逾期交房的违约责任在《商品房买卖合同》第九条约定，“逾期不超过180日，自合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付日止，出卖人按日万分之一向买受人支付已交房款的违约金，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付日止，出卖人按日万分之一向买受人支付已交房款的违约金”，双方在合同附件四补充协议第六条约定，“双方同意本合同第九条补充如下，逾期超过180日，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”，故根据双方合同约定，逾期交房违约金计算方式应为，每逾期一天，出卖人按房屋总价款的日万分之一向买受人承担违约责任，但最高不超过房屋总价的2%，“上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”的约定是对整体逾期交房违约金数额的限定，并不是仅对超过180天之外的逾期交房违约金数额的限定。一审法院将“上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”的约定认定为仅是对180天之外的逾期交房违约金数额的限定并与180天内的违约金叠加计算，属认定错误，应予纠正。综上，恒大永盛房产应给付的逾期交房违约金应为727,716元×2%=14,554元[逾期交房违约金按照主合同计算方式应为772天(交房日期2014年9月30日的次日起至实际交房时间2016年11月10日止，共计772天)×727,716元的日万分之一=56,180元，已超过727,716元×2%=14,554元，故逾期交房违约金应为14,554元]。
关于吴某某已交纳的2014年、2015年取暖费7,479.88元是否应当由恒大永盛房产退回的问题。本院认为，涉案房屋在2014年、2015年两年内并未交付吴某某使用，该费用由恒大永盛房产收取，应当由恒大永盛房产承担，故恒大永盛房产应当将2014年、2015年取暖费7,479.88元退还吴某某。
综上所述，恒大永盛房产的上诉请求不能成立，应予驳回；吴某某的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实错误，判决结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2016）黑0603民初2954号民事判决；
二、大庆市恒大永盛房地产开发有限公司承担逾期交付房屋的违约责任，支付吴某某违约金14,544元，并返还吴某某缴纳的2014年、2015年采暖期的采暖费用7,479.88元，以上合计22,023.88元，于本判决生效后十五日内履行；
三、驳回吴某某其他诉讼请求。
如恒大永盛房产未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人大庆市恒大永盛房地产开发有限公司预交的二审案件受理费362元、上诉人吴某某预交的二审案件受理费624元，共计986元，由上诉人大庆市恒大永盛房地产开发有限公司负担674元，由吴某某承担312元。
本判决为终审判决。

审判长　　周铁峰 审判员　　孙文斌 审判员　　杨社娟

书记员：赵博 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；