大庆市富通房地产开发有限公司、黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司小额借款合同纠纷再审民事判决书

原审原告
大庆市富通房地产开发有限公司，住所地大庆市高新区创业新街14号科技创业园创新大厦419房间。
法定代表人刘延清，该公司总经理。
委托代理人孙胜林，
黑龙江中胜律师事务所律师。
原审被告
黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省大庆市肇源县东方红街（审计B栋综合楼1门1-2层）。
法定代表人卢启林，该公司总经理。
委托代理人刘学威，
黑龙江衡元律师事务所律师。
委托代理人夏春生，男，****年**月**日出生，汉族，
黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司经理，住大庆市龙凤区。
原审第三人大庆高新区富通小额贷款有限公司，住所地大庆市高新区10-28-2号商服。
法定代表人刘延娣。（未出庭，其它概况不详）
原审原告
大庆市富通房地产开发有限公司（以下简称富通房地产公司）与原审被告

黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司（以下简称海德宇房地产公司），原审第三人大庆高新区富通小额贷款有限公司（以下简称富通小额贷款公司）物权确认纠纷一案，本院作出（2014）庆高新民初字第2690号民事判决，已经发生法律效力。因原审被告申请再审，经本院审判委员会讨论决定，作出（2017）黑0691民监3号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告富通房地产公司的委托代理人孙胜林，原审被告海德宇房地产公司的委托代理人刘学威到庭参加了诉讼，原审第三人富通小额贷款公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。
本院再审查明，2014年10月23日，原审原告与原审被告、原审第三人签订了鸿福嘉园北区土地转让书，转让书约定：甲方（原审被告）在安达市鸿福嘉园北区项目二期未开发部分的土地，因甲方无力开发，现将部分土地使用权（27996平方米）转让给富通房地产公司（乙方），转让价格为70000000元。因甲方在富通贷款公司有借款未偿还，经三方同意，从甲方应偿还给富通小额贷款公司借款中扣减。甲方于转让书签订后三日内协助乙方办理土地使用权的分割转让手续，乙方必须按照原规划设计要求进行开发建设。三方均在土地转让书中加盖了公章。
另查明，涉案土地所在地址为安达市鸿福嘉园北区棚户区改造项目，该土地使用权原归属黑龙江省龙鲁房地产
开发有限公司。2013年5月17日，经安达市国土资源局批准，该土地使用权转让给海德宇房地产公司。在案件审理过程中，经原审原告申请，本院至安达市国土资源局调查涉案土地的现状，该土地现使用权人为海德宇房地产公司，面积为55992.30平方米，其中有12802.08平方米为划拨土地。目前，该地块上现仍存部分未拆迁房产。

本院再审认为，原审原告与原审被告之间签订的《鸿福嘉园北区土地转让书》中约定转让使用权的国有土地，系安达市棚户区改造项目，涉案土地上现仍存有一定数量的属于当地居民的房屋，居民拥有合法的房屋所有权证及土地使用权证。此外，在原审被告取得使用权的涉案国有土地面积中，还包括12802.08平方米的划拨土地，根据相关规定，该性质的国有土地使用权需经有批准权的人民政府批准，才可依法转让。本案中，原审原告并未提交确实充分的证据证实涉案国有土地转让行为已经获得相关部门批准，对于其提交的安达市人民政府相关部门出具的文件，系在本案原审判决发生法律效力后，相关部门基于人民法院对生效判决的强制执行措施而出具，而非基于相关当事人的申请或审批而直接做出的行政许可行为，故原审原、被告之间签订的《鸿福嘉园北区土地转让书》应属无效，不能产生令涉案国有土地使用权变更的法律后果。原审被告与原审第三人之间的债权债务关系，双方可另行解决。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

审判长 刘铁军
审判员 孙超
人民陪审员 刘国军

书记员： 魏少廷