大庆市佞金房地产开发有限公司与大庆市粮食局第五粮库、大庆市挑战有限责任公司土地使用权转让合同纠纷案二审民事判决书

大庆市佞金房地产开发有限公司
任伟
孙丽丽（北京岳成律师事务所大庆分所）
大庆市粮食局第五粮库
郑宝华
贾丽芳（黑龙江铁人律师事务所）
大庆市挑战有限责任公司

上诉人（原审原告）大庆市佞金房地产开发有限公司，住所地大庆市让胡路区求实路131号。
法定代表人宁希春，该公司董事长。
委托代理人任伟，该公司员工。
委托代理人孙丽丽，北京市岳成律师事务所大庆分所律师。
被上诉人（原审被告）大庆市粮食局第五粮库，住所地大庆市大同区祝三乡巨宝村。
法定代表人赵海龙，该粮库主任。
委托代理人郑宝华，该公司职工。
委托代理人贾丽芳，黑龙江铁人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）大庆市挑战有限责任公司，住所地大庆市让胡路区西宾路4号。
法定代表人王国喜，该公司经理。
委托代理人郑宝华，该公司职工。
委托代理人贾丽芳，黑龙江铁人律师事务所律师。
上诉人大庆市佞金房地产开发有限公司（以下简称佞金公司）与被上诉人大庆市粮食局第五粮库（以下简称五粮库）、大庆市挑战有限责任公司（以下简称挑战公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院以（2012）黑民终字第69号民事裁定发回大庆市中级人民法院（以下简称大庆中院）重审。大庆中院于2014年5月10日作出（2012）庆民一初字第28号民事判决。佞金公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人佞金公司的委托代理人孙丽丽、任伟；被上诉人五粮库、挑战公司的委托代理人郑宝华、贾丽芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院判决认定:2004年1月11日，佞金公司与五粮库、挑战公司三方签订了一份《土地使用权及地上附着物转让合同》（以下简称第一份合同），合同的主要内容是:五粮库、挑战公司将位于大庆市让胡路区西宾路地段原有院区内全部土地使用权及地上附着物全部转让给佞金公司用于开发建设。合同约定五粮库、挑战公司的土地使用权（划拨变为有偿使用）的重新取得由佞金公司负责办理，一切费用由佞金公司承担，佞金公司享受挑战公司应当享受的划拨土地的相应待遇。五粮库、挑战公司通过土地管理部门将原国有划拨土地，通过挂牌方式重新受让，具体事宜由佞金公司负责办理，所需费用由佞金公司负责支付。五粮库、挑战公司挂牌取得国有土地使用权后，转让给佞金公司。转让费的给付方式:一是在合同签订前，为五粮库、挑战公司在大同区祝三乡建设一座资产为5，600，000.00元的粮库，粮库占地面积不少于80000平方米，其中20000平方米佞金公司担保办理费用由大同区负责的有偿土地出让手续，另60000平方米协助办理无偿出让手续；二是以佞金公司开发建设小区的房地产折合成人民币19，000，000.00元以实物形式支付给五粮库、挑战公司，并保证支付转让费的房屋。房屋交付时间为2004年12月10日，给付房屋按车库、住宅面积给付，每平方米按1900.00元作价，总合款为19，000，000.00元，具体位置在设计图纸一周内由双方按整栋楼房为主，不足的以单元为主的原则自由选定。同时约定五粮库、挑战公司除同意自行销售的房屋外，佞金公司负责为五粮库、挑战公司销售，双方派工作人员参加售楼，佞金公司负责提供发票、售房合同等手续，售房款由五粮库、挑战公司直接收取，佞金公司不得截留或挪用。佞金公司对外销售住宅价格不低于2，000.00元每平方米，否则赔偿五粮库、挑战公司5，000，000.00元。合同约定了违约责任:如佞金公司不能在2004年6月15日前办理完用地开发手续，五粮库、挑战公司有权终止合同，佞金公司承担违约责任，违约金为5，600，000.00元。
合同签订前，佞金公司已按约定为五粮库、挑战公司在大同区建设了一座价值5，600，000.00元的粮库，但至今未办理土地出让手续。由于开发小区拆迁过程受阻，工程未能如期开工，佞金公司未能如期履行实物补偿方案。
2004年10月4日，佞金公司又与五粮库（注:此合同无挑战公司）两方签订了一份《拆建商服房补偿合同》（以下简称第二份合同），约定佞金公司将五粮库大门两侧608平方米商服拆迁，补偿方式:一是在原址返还相同面积的商服房，在新商服房没返还前，建设期间佞金公司给五粮库每年补偿租金100，000.00元，如果2005年11月30日前不能返还商服房，每延期一年递增租金30%作为五粮库拆迁损失补偿，合同签字之日先给付五粮库2005年至2004年补偿金100，000.00元。二是如果新商服不能重建，由佞金公司在二期面粉厂开发住宅楼按1216平方米给予补偿，住宅楼位置由五粮库选择。三是因各种原因在2005年10月前二期商服房或住宅楼房不能如期建设完工，佞金公司按每平方米4，000.00元折合人民币一次性给付五粮库（4，000.00元×608平方米）2，432，000.00元补偿费。同时约定了拆迁费用、拆迁过程中所需手续、与周边业主发生争议等经济损失全部由佞金公司承担。合同签订后，佞金公司分别于2004年10月9日支付给五粮库租金100，000.00元，2006年5月16日支付租金130，000.00元。新商服房建成后，佞金公司未向五粮库返还相同面积的商服房。
2005年1月27日，佞金公司与五粮库、挑战公司共同签订一份《还款计划合同书》，主要内容:佞金公司欠五粮库、挑战公司置换开发款金额23，000，000.00元（估算），因佞金公司未按原合同规定执行还款金额还款，经双方协商制定还款计划期限如下（分四期还款）:第一期2005年2月5日还人民币500，000.00元（现金）；第二期2005年3月1日偿还剩余金额的1／3；第三期2005年4月1日偿还剩余金额的1／2；第四期2005年5月1日偿还全部剩余金额。
2009年2月1日，因新商服房建成后，佞金公司未向五粮库返还相同面积的商服房，五粮库就商服房补偿合同涉及的2，432，000.00元补偿款问题，起诉至大庆市让胡路区人民法院，请求佞金公司给付2，432，000.00元补偿款，该院一审判决支持了五粮库的诉讼请求。佞金公司、五粮库均不服提出上诉，该案在该院民一庭审理过程中已经中止审理。佞金公司也是因为该案判决给付的背景下提起了本案的诉讼。
在本案审理期间，五粮库、挑战公司于2011年8月9日向原审法院提出反诉请求并提交反诉状，交纳反诉费用，后又于2011年11月20日向原审法院提出撤诉申请，原审法院已于2013年11月20日作出（2012）庆民一初字第28号民事裁定书，准许其撤回反诉。
经原审法院组织双方当事人对帐，确认本案双方当事人对于佞金公司已经给付五粮库、挑战公司置换款中无争议的款项为22，008，238.00元，有争议的款项为1，500，000.00元，包括两笔帐目，第一笔是在大同建设粮库500，000.00元烘干塔费用的款项；第二笔是佞金公司支付给大庆市粮食局制油厂（以下简称制油厂）1，000，000.00元采暖费款项。
本院认为，佞金公司与五粮库、挑战公司签订的第一份合同、佞金公司与五粮库签订的第二份合同，及佞金公司与五粮库、挑战公司签订的《还款计划合同书》均系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，应为合法有效合同，当事人应当依约履行合同。
关于《还款计划合同书》中约定的估算23，000，000.00元是否包含第二份合同约定的2，432，000.00元问题。对此，应从合同文义、合同主体、合同履行、涉案标的、诉辩主张、举证情况、相互关系等因素予以综合审查认定。从文义审查，《还款计划合同书》体现:“因佞金公司没有按原合同规定执行还款金额还款，经双方协商同意制定还款计划”，依上述内容可知，该协议系依据此前佞金公司未履行的以金钱给付义务为内容的合同制定的。经审查该合同书签订时，第一份合同约定的佞金公司给付一万平方米售楼款义务已经具备履行条件，存在金钱给付内容。而第二份合同中约定的货币补偿条件尚未具备，故不存在《还款计划合同书》表述的“没有按原合同规定还款金额还款”问题，即不存在金钱给付内容。从合同主体及涉案标的审查，《还款计划合同书》与第一份合同均为三方主体，而第二份合同为两方主体，第一份合同转让标的是五粮库、挑战公司原有院区内全部土地使用权及地上附着物，第二份合同拆迁的标的是原五粮库大门两侧商服房，两份合同内容不交叉，独立存在。佞金公司上诉主张五粮库与挑战公司主体混同，应依据《中华人民共和国公司法》有关主体混同的规定举示相应证据证实，但所举示证据不足以证实其主张。从合同履行审查，《还款计划合同书》签订时，第二份合同约定的实物补偿变更为货币补偿的条件尚有九个月方可具备，在此时五粮库、挑战公司作出变更合同履行内容无事实基础，不符合常理。而佞金公司仍然在依据第二份合同约定支付2005年10月至2006年10月的租金，违背逻辑。从诉辩主张审查，佞金公司主张《还款计划合同书》所说的估算系由第一份合同的19，000，000.00元、第二份合同的2，432，000.00元及其它借款之和估算得来。然佞金公司举示的所有的借款凭据体现的数额均为确定的数额，三者总和亦能确定，无需估算。而五粮库、挑战公司主张该23，000，000.00元系依据第一份合同约定佞金公司负责销售10000平方米所得的销售款数额系估算得来。该主张与第一份合同中约定，佞金公司负责销售房屋的价格下限不应低于20，000，000.00元的约定相吻合（没约定上限）。从举证责任审查，佞金公司作为原告且持有全部房屋销售的证据，其可以通过该证据证实诉争10000平方米房屋销售均价在1900.00元／平方米以下。而在原审法院释明的情况下，佞金公司仍未向其提交10000平方米房屋实际销售价格的全部证据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定干规定》第七十五条  :“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”之规定，原审分配举证责任恰当。综上，应当认定《还款计划合同书》中约定的23，000，000.00元系对第一份合同销售房屋价款的估算，不包含第二份合同约定的2，432，000.00元。
关于佞金公司主张赵海龙的借款500，000.00元、烘干塔费用500，000.00元及制油厂两笔借款1，000，000.00元是否应计入已付置换款中问题。在原审双方对账中，双方有争议的款项仅有三笔，不包括赵海龙的借款500，000.00元，故二审中佞金公司对该笔款提出异议本院不予审查。对于烘干塔费用，因双方第一份合同明确约定，作为置换条件佞金公司为五粮库、挑战公司在异地建设一座粮库，所有费用由其承担。而烘干塔应为粮库组成部分，其费用应在佞金公司承担范围内。佞金公司主张双方对该笔费用另有各自承担一半的特殊约定应举示证据证实，未举示证据应承担不利后果，故原审判决认定该笔费用不应计入已付置换款中并无不当。对于制油厂作为借款人的两笔借款，虽然债务人均非五粮库及挑战公司，但其在2010年6月28日的庭审笔录中答辩及质证中已经认可，亦有原制油厂主任王维学及帐页佐证，应当计入已付置换款中。故佞金公司给付五粮库、挑战公司的置换款合计为23，008，238.00元，与《还款计划合同书》中约定的估算数额基本吻合。
关于佞金公司主张五粮库、挑战公司应承担销售房屋产生的税费问题。该项请求不在五粮库、挑战公司起诉范围内，属于二审中新增加的诉讼请求，依据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》第184条  之规定，本院二审不予审查。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46，842.00元，由大庆市佞金房地产开发公司负担。
本判决为终审判决。

本院认为，佞金公司与五粮库、挑战公司签订的第一份合同、佞金公司与五粮库签订的第二份合同，及佞金公司与五粮库、挑战公司签订的《还款计划合同书》均系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，应为合法有效合同，当事人应当依约履行合同。
关于《还款计划合同书》中约定的估算23，000，000.00元是否包含第二份合同约定的2，432，000.00元问题。对此，应从合同文义、合同主体、合同履行、涉案标的、诉辩主张、举证情况、相互关系等因素予以综合审查认定。从文义审查，《还款计划合同书》体现:“因佞金公司没有按原合同规定执行还款金额还款，经双方协商同意制定还款计划”，依上述内容可知，该协议系依据此前佞金公司未履行的以金钱给付义务为内容的合同制定的。经审查该合同书签订时，第一份合同约定的佞金公司给付一万平方米售楼款义务已经具备履行条件，存在金钱给付内容。而第二份合同中约定的货币补偿条件尚未具备，故不存在《还款计划合同书》表述的“没有按原合同规定还款金额还款”问题，即不存在金钱给付内容。从合同主体及涉案标的审查，《还款计划合同书》与第一份合同均为三方主体，而第二份合同为两方主体，第一份合同转让标的是五粮库、挑战公司原有院区内全部土地使用权及地上附着物，第二份合同拆迁的标的是原五粮库大门两侧商服房，两份合同内容不交叉，独立存在。佞金公司上诉主张五粮库与挑战公司主体混同，应依据《中华人民共和国公司法》有关主体混同的规定举示相应证据证实，但所举示证据不足以证实其主张。从合同履行审查，《还款计划合同书》签订时，第二份合同约定的实物补偿变更为货币补偿的条件尚有九个月方可具备，在此时五粮库、挑战公司作出变更合同履行内容无事实基础，不符合常理。而佞金公司仍然在依据第二份合同约定支付2005年10月至2006年10月的租金，违背逻辑。从诉辩主张审查，佞金公司主张《还款计划合同书》所说的估算系由第一份合同的19，000，000.00元、第二份合同的2，432，000.00元及其它借款之和估算得来。然佞金公司举示的所有的借款凭据体现的数额均为确定的数额，三者总和亦能确定，无需估算。而五粮库、挑战公司主张该23，000，000.00元系依据第一份合同约定佞金公司负责销售10000平方米所得的销售款数额系估算得来。该主张与第一份合同中约定，佞金公司负责销售房屋的价格下限不应低于20，000，000.00元的约定相吻合（没约定上限）。从举证责任审查，佞金公司作为原告且持有全部房屋销售的证据，其可以通过该证据证实诉争10000平方米房屋销售均价在1900.00元／平方米以下。而在原审法院释明的情况下，佞金公司仍未向其提交10000平方米房屋实际销售价格的全部证据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定干规定》第七十五条  :“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”之规定，原审分配举证责任恰当。综上，应当认定《还款计划合同书》中约定的23，000，000.00元系对第一份合同销售房屋价款的估算，不包含第二份合同约定的2，432，000.00元。
关于佞金公司主张赵海龙的借款500，000.00元、烘干塔费用500，000.00元及制油厂两笔借款1，000，000.00元是否应计入已付置换款中问题。在原审双方对账中，双方有争议的款项仅有三笔，不包括赵海龙的借款500，000.00元，故二审中佞金公司对该笔款提出异议本院不予审查。对于烘干塔费用，因双方第一份合同明确约定，作为置换条件佞金公司为五粮库、挑战公司在异地建设一座粮库，所有费用由其承担。而烘干塔应为粮库组成部分，其费用应在佞金公司承担范围内。佞金公司主张双方对该笔费用另有各自承担一半的特殊约定应举示证据证实，未举示证据应承担不利后果，故原审判决认定该笔费用不应计入已付置换款中并无不当。对于制油厂作为借款人的两笔借款，虽然债务人均非五粮库及挑战公司，但其在2010年6月28日的庭审笔录中答辩及质证中已经认可，亦有原制油厂主任王维学及帐页佐证，应当计入已付置换款中。故佞金公司给付五粮库、挑战公司的置换款合计为23，008，238.00元，与《还款计划合同书》中约定的估算数额基本吻合。
关于佞金公司主张五粮库、挑战公司应承担销售房屋产生的税费问题。该项请求不在五粮库、挑战公司起诉范围内，属于二审中新增加的诉讼请求，依据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》第184条  之规定，本院二审不予审查。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46，842.00元，由大庆市佞金房地产开发公司负担。

审判长：李维东
审判员：李艳梅
审判员：王景波

书记员：李营东