大名县先亭物流有限公司与重庆市龙脉房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

原告：大名县先亭物流有限公司，住所地大名县五得利街南段东侧。
法定代表人：张献婷，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张俊杰，河北缔业律师事务所律师。
被告：重庆市龙脉房地产开发有限公司，住所地重庆市开县新浦街43号。
法定代表人：邱天，该公司董事长。
委托诉讼代理人：苏昌富，该公司职工。
委托诉讼代理人：邱绪刚，该公司职工。

原告大名县先亭物流有限公司诉被告重庆市龙脉房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年7月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告大名县先亭物流有限公司法定代表人张献婷及其委托诉讼代理人张俊杰、被告重庆市龙脉房地产开发有限公司法定代表人邱天及其委托诉讼代理人苏昌富、邱绪刚到庭参加诉讼，第二次庭审，原告大名县先亭物流有限公司法定代表人张献婷及其委托诉讼代理人张俊杰、被告重庆市龙脉房地产开发有限公司委托诉讼代理人苏昌富、邱绪刚到庭参加诉讼；第三次开庭，原告大名县先亭物流有限公司法定代表人张献婷及其委托诉讼代理人张俊杰、被告重庆市龙脉房地产开发有限公司委托诉讼代理人苏昌富、邱绪刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大名县先亭物流有限公司诉讼请求为：1、要求解除原、被告签订的《联合修建新农村合同》及《联合修建新农村合同补充合同（一）》；2、要求被告交付原告该建设工程1号楼、2号楼施工图纸及建设工程规划许可证；3、要求被告撤出现场施工设备，腾清施工场地；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：关于大名县西未庄乡段村新民居建设，原、被告于2010年1月22日签订了《联合修建新农村合同》一份，合同签订后，双方开始筹备履行合同事宜，后双方于2013年9月20日签订了《联合修建新农村补充合同（一）》，对《联合修建新农村合同》所约定双方权利、义务的内容进行了修改，该补充合同第六条第一项明确约定了被告的以下义务：1、签订补充合同后一个半月内（即：2013年11月5日前）正式复工，1号2号楼在复工后两年内交付，1号2号楼建设过程中出现中止建设一个月以上，重庆市龙脉房地产开发有限公司自动放弃开发建设权等；2、本合同内的所有报批手续均由甲方（被告）负责办理；3、其他详见合同。补充合同签订后，原告曾督促被告及时办理相关审批手续。约定的复工之日届满，原告要求被告开工建设，被告口头答应近日将办理相关审批手续，择期开工，但被告根本没有办理任何手续，对开始建设没有做任何准备，导致迟迟不能开工建设。2014年间，被告断断续续施工，工程没有实质性进展。2015年至今，一直处于停工状态，被告没有积极办理手续开工建设，导致原告的损失不断加大，于是，原告要求与被告协议解除合同，向被告下达解除合同通知书，但被告以各种理由回避，被告拒不按照合同约定履行相关义务，使原告造成了严重的经济损失，现原告为维护自己的合法权益，特此起诉。
原告为支持自己的诉讼主张提交下列证据：
1、段村村委会于2009年12月20日出具证明材料一份：证明原告出资取得了上述土地使用权的事实。
2、大名县国土资源局要求交纳421.3万元的土地出让金的通知一份，证明大名县国土资源局要求对该土地交纳421.3万元的土地出让金；
3、交纳土地出让金发票四张：原告收到大名县国土资源局的交纳土地出让金的通知后，于2010年6月份及时交纳了全部土地出让金，数额为421.3万元；
4、《联合修建新农村合同》一份。证明在签订该合同时，被告对于原告上述土地使用情况是明知的。对此，合同的第六条第二项还专门作了约定。以此出资作为原告的投入，这也表明了当时还没有国有土地使用证，当时原告不是以国有土地使用权做为出资的；
5、原、被告双方又于2013年9月20日签订的《联合修建新农村合同补充合同（一）》一份：证明该合同更加明确了原、被告双方的权利和义务，合同的第四条约定甲方投入的内容包括：国土、规划、建设局等证件的办理和所有费用的支出，如果土地出让金需要增补的话，也是由被告负责交纳。对此，合同有明确的约定。对于属于原告方投入的部分，原告已按合同的约定履行完毕。对于上述事实，可以详见该补充合同的第四项；
6、公证书一份，证明被告停工后，原告催促被告施工，被告一直处于停工状态的事实；
7、建设工程稽查催办通知书一份，证明大名县建设局曾要求被告办理建筑工程施工许可证的事实。
被告重庆市龙脉房地产开发有限公司提交书面的答辩意见，辩称原、被告双方于2010年1月22日和2013年9月20日先后签订的两份联建合同，明为“联合修建新农村合同”，其实质为“房地产开发合同”。在这两份合同中，约定由原告方提供建设用地，被告方提供技术劳务，双方为合作开发房地产合同，合作开发房地产合同，应当从合作主体的特定性与合作标的的特殊性两个方面审查合同的效力。从合同主体方面看：房地产开发联建合同合作的主体至少有一方应当具备房地产开发的资质，否则该联建合同无效。从合作标的的特殊性看，合作双方大多数为一方出资，一方出土地，如以土地使用权投资，其合作的标的只能是以出让的方式取得的国有土地使用权，以划拨的方式取得的国有土地使用权，农村或城市规划区内的集体土地使用权，不能作为联建合同的标的。本案原、被告双方合作的标的的土地性质为集体所有，尚未依法征用为国有土地，应该认定该联建合同无效。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条、第9条已明确将“是否取得土地使用权证书”作为认定合同效力的一个条件，在未取得国有土地出让使用权之前，合同依法应当认定无效。因此，法院应当驳回原告要求被告履行合同的诉讼请求。
被告重庆市龙脉房地产开发有限公司为反驳原告的诉讼请求，向本院提交以下证据：1、建设工程规划许可证（复印件）一份、大名县城乡规划局出具的证明一份（原件），证明原告方提供虚假的规划许可证，是原告为迎接检查；
2、大名县国土资源局出具的证明一份，证明在签订第一、二份合同时原告没有取得国有土地使用权，土地性质是农村集体土地；
3、大名县行政执法调查通知书，证明因为没有取得五证接受调查导致停工；
4、住建局调查通知书，证明合同双方不能履行，没有取得国有土地使用证是不能履行的；
5、大名县建设局发出的行政处罚事先告知书，证明该土地集体土地使用不能用于土地开发。已经缴纳了40万元罚款（票据为证）；
6、控告材料。证明控告材料与本案有关联，请求法庭移送公安机关；
7、《建设项目审批流程》，证明须经28个流程才能取得国有土地使用证，然后才能办理建设施工许可证。
经被告重庆市龙脉房地产开发有限公司申请，本院依职权调取下列证据：建字第130425201100015号建设工程规划许可证，大政呈[2011]32号大名县人民政府关于西未庄乡段村建设用地减少与段村社区建设用地增加挂钩项目的请示，冀国土资函[2012]527号河北省国土资源厅关于核准邯郸市大名县西未庄乡段村建设用地减少与段村社区建设用地增加挂钩试点项目整改方案的函，[2010]215号邯郸市人民政府关于核定大名县2010年第一批新民居建设周转用地的批复，邯郸市人民政府关于大名县西未庄乡段村建设用地减少与段村社区建设用地增加挂钩项目的审查意见，大名县西未庄乡段村建设用地减少与段村社区建设用地增加挂钩项目建新拆旧项目区整改方案，大政集有（2008）字第0806号集体土地所有证及汇总表，大名县西未庄乡段村建设用地减少与段村社区建设用地增加挂钩项目建新区勘测定界图，建新地块表，增减挂钩试点项目区基本情况。庭审时向原、被告双方出示，原、被告双方对上述证据当庭发表质证意见。
经审理查明，原告大名县先亭物流有限公司与被告重庆市龙脉房地产开发有限公司于2010年1月22日签订《联合修建新农村合同》，该合同约定：甲方：重庆市龙脉房地产开发有限公司，乙方：大名县先亭物流有限公司……经甲乙双方友好协商，达成如下合同，一、项目名称西未庄段村新农村建设（暂定名）……二、项目地址：河北省邯郸市大名县西未庄乡段村（具体方位以新城规划图为准）三、建设时限：暂定由北向南滚动式开发，边办手续边施工，争取三到五年时间完成段村新农村建设……四、建设规模及标准：1、根据规划方案，拟建设新农村小区20万平方米左右。本项目建设标准：多层为砖混结构，高层及裙房商业部分为钢筋混凝土框架结构；……4、商业及综合管理用房部分的内外砌筑、装修、消防、人防、通风空调、商业电梯（包括扶梯）、水电等根据招商需要，由拥有其产权的各方自行投入设计施工。……五、联合建设原则：共同投资、共同承担风险、共同享受利益……九、违约责任：1、如甲方未能按本合同第三条的约定时间完成本项目的开发（乙方原因及不可抗力因素除外），乙方有权解除合同，并要求甲方按主管部门发布的指导租金价格向乙方支付违约金，在建设过程中出现终止建设三个月以上（不可抗力除外），乙方有权解除合同，收回建设权……甲方：重庆市龙脉房地产开发有限公司，法定代表人：邱天，乙方：大名县先亭物流有限公司，法定代表人：张献婷，签订日期：二0一0年一月二十二日。2013年9月20日又签订一份《联合修建新农村合同补充合同（一）》，该补充合同约定：甲方：重庆市龙脉房地产开发有限公司（以下简称甲方），乙方：大名县先亭物流有限公司（以下简称乙方），根据甲乙双方于2010年1月22日签订的《联合修建新农村合同》，由于各种因素的影响，根据乙方提供的《河北省国土资源厅关于核准邯郸市大名县西未庄乡段村建设用地减少与段村社区建设用地增加挂钩试点项目整改方案的函》冀国土资函《2012》527号文件的精神，现经双方友好协商，签订如下补充合同。一、项目名称：大名县西未庄乡段村新民居（中央国际），二、项目地址：河北省邯郸市大名县西未庄乡段村原邯大路东端南侧，三、建设规模及标准：1、建设规模：甲方将根据新的用地进行部分调整。本项目建设标准：多层为砖混结构，高层及裙房商业部分为钢筋混凝土框架结构；……4、商业的内外砌筑、装修、通风空调、商业电梯（包括扶梯）等根据招商需要，由拥有其房屋的各方自行投入设计施工，水、电、暖于每层楼预留接口……四、甲乙双方的投入如下：（一）甲方投入1、建设本项目的地质勘察、规划方案、初步设计、涉及施工图、监理费用由甲方投入：所有售楼部、办公用房、对外广告、样板房等由甲方全权负责，2、除本补充合同另有约定外，本项目所有开发房地产的建筑费用由甲方承担，包括小区的地面硬化、绿化、亮化、供水、供电、排污设施……（二）乙方投入，1、乙方现有已征地约86亩，其中乙方已使用3亩作为本项目拆迁安置户房屋修建占地，剩余部分土地作为资本投入，有关本项目的拆迁安置、征地补偿及土地出让金等前期所有费用及协调均由乙方负责……七、违约责任，（一）甲方违约1、如甲方在1、2#楼建设过程中出现终止建设一个月以上（不可抗力除外），甲方等于自动放弃开发建设权，乙方有权安排其他单位对该项目进行开发建设或自行开发建设，甲方无权干涉施工。甲方已投入部分，乙方用土地和房屋向甲方作出担保，待乙方开始对外售楼后六个月内，按甲方已建成的主体面积住宅每平方米500元、商业及地下室每平方米700元兑给甲方，作为甲方前期投入的补偿（甲方已建成实际面积对照施工图纸为准）。为了不影响乙方继续施工，甲方应毫不迟疑的把工程所有需要的相关资料提供给乙方，如甲方延缓提供相关资料超过十日，乙方将按甲方前期已投入的资金额按日1%扣除（按停工日期计算），直至提供为止……八、本补充合同（一）作为甲乙双方与2010年1月22日签订的《联合修建新农村合同》的补充，与《联合修建新农村合同》不一致之处，以本补充合同为准……甲方：重庆市龙脉房地产开发有限公司，法定代表人：邱天，乙方：大名县先亭物流有限公司，法定代表人：张献婷，签订日期：二0一三年九月二十日。自2014年起至今，被告重庆市龙脉房地产开发有限公司断断续续处于停工状态。原告在申请公证事项中称被告重庆市龙脉房地产开发有限公司已经停止施工三个月以上，由河北省大名县公证处于2015年4月15日出具（2015）大证经字第9号公证书，该公证书证明了原告大名县先亭物流有限公司于2015年4月13日向被告重庆市龙脉房地产开发有限公司送达了解除合同通知书，被告重庆市龙脉房地产开发有限公司当庭辩称未收到该解除合同通知书。
另查明，2012年3月28日，河北省国土资源厅核准了邯郸市大名县西未庄乡段村建设用地减少与段村社区建设用地增加挂钩试点项目整改的方案，2010年11月22日邯郸市人民政府出具[2010]215号批复，同意大名县人民政府上报的2010年第一批新民居建设周转用地使用、归还和规划衔接方案，段村新民居工程包括在此方案中。《大名县西未庄乡段村建设用地减少与段村社区建设用地增加挂钩项目建新区勘测定界图》显示建新总面积为33333.22平方米。建新地块表显示段村社区农民安置住房面积为2.6666公顷，农村基础设施和公共服务配套设施面积为0.6667公顷，商业用地面积为0公顷，建新总面积为3.3333公顷。《联合修建新农村合同》及《联合修建新农村合同补充合同（一）》中建设项目的土地尚未办理国有土地使用权证，其性质为农村集体使用土地。
又查明，2011年4月12日建字第130425201100015号建设工程规划许可证载明的建设单位为重庆市龙脉房地产开发有限公司，建设项目名称为西未庄乡段村新农村建设-中央国际，建设位置为西未庄乡段村，建设规模为肆拾万零陆仟陆佰捌拾壹点叁柒平方米。
上述事实由《联合修建新农村合同》及《联合修建新农村合同补充合同（一）》，《段村新村建设协议》，大政呈[2011]32号大名县人民政府关于西未庄乡段村建设用地减少与段村社区建设用地增加挂钩项目的请示，冀国土资函[2012]527号河北省国土资源厅关于核准邯郸市大名县西未庄乡段村建设用地减少与段村社区建设用地增加挂钩试点项目整改方案的函，[2010]215号邯郸市人民政府关于核定大名县2010年第一批新民居建设周转用地的批复，邯郸市人民政府关于大名县西未庄乡段村建设用地减少与段村社区建设用地增加挂钩项目的审查意见，大名县西未庄乡段村建设用地减少与段村社区建设用地增加挂钩项目建新拆旧项目区整改方案，大政集有（2008）字第0806号集体土地所有证及汇总表，大名县西未庄乡段村建设用地减少与段村社区建设用地增加挂钩项目建新区勘测定界图，建新地块表，增减挂钩试点项目区基本情况，2011年4月12日建字第130425201100015号建设工程规划许可证以及当事人陈述等在卷佐证。

本院认为，原、被告双方在自愿的基础上签订了《联合修建新农村合同》及《联合修建新农村合同补充合同（一）》，签订合同的行为是其真实的意思表示，虽然原、被告双方在大名县西未庄乡段村新民居建设项目尚未取得国有土地使用权证的前提下签订《联合修建新农村合同》及《联合修建新农村合同补充合同（一）》，但原、被告双方共同开发建设的大名县西未庄乡段村新民居工程，涉及的政策性较强，考虑到国土资发[2008]138号《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法的规定》，根据《邯郸市人民政府关于大名县西未庄乡段村建设用地减少与段村社区建设用地增加挂钩项目的审查意见》第2项“建新拆旧项目……权属不需要调整”的规定，建设大名县西未庄乡段村新民居工程的土地权属不需要调整，且根据《大名县西未庄乡段村建设用地减少与段村社区建设用地增加挂钩项目建新拆旧项目整改方案》中第2项内容：“……批准使用周转用地面积为3.3333公顷”，及第3项内容：“三、拆旧、建新地块情况，项目拆旧归还地块位于西未庄乡段村，土地类型为农村居民点，该区域属于《大名县土地利用总体规划》（2010-2020年）确定的新民居建设规划拆旧区；建新地块位于西未庄乡段村，该区域属《大名县土地利用总体规划》（2010-2020年）确定的新民居建新区，符合《大名县县域镇村体系空间布局规划》（2010-2020年），与相关的用地规划协调一致。本次申请的周转用地用于农民安置住房及农村基础实施和公共服务配套实施建设，并严格按照批准面积和位置建设，做到不超占、不异地建设，拆旧建新地块均使用80大地坐标系勘测定界”的规定，大名县西未庄乡段村新民居工程批准使用周转用地面积为3.3333公顷且申请的周转用地用于农民安置住房及农村基础实施和公共服务配套实施建设，而原、被告双方在《联合修建新农村合同》及《联合修建新农村合同补充合同（一）》均约定了商业建筑部分的建设规模及标准，超出了大名县西未庄乡段村新民居工程申请的周转用地的范围，且《联合修建新农村合同补充合同（一）》中约定原告大名县先亭物流有限公司以征地86亩土地作为投入，原告的土地投入面积均超出了建字第130425201100015号建设工程规划许可证规定的建设规模及《大名县西未庄乡段村建设用地减少与段村社区建设用地增加挂钩项目建新区勘测定界图》与《大名县西未庄乡段村建设用地减少与段村社区建设用地增加挂钩项目建新拆旧项目整改方案》第二项及建新地块表显示的建新总面积3.3333公顷（3.3333公顷×15亩=49.9995亩），故原告大名县先亭物流有限公司与被告重庆市龙脉房地产开发有限公司签订的《联合修建新农村合同》及《联合修建新农村合同补充合同（一）》有关建设面积未超过建新总面积3.3333公顷及有关约定用于建设农民安置住房及农村基础实施和公共服务配套实施的内容部分有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原、被告双方在《联合修建新农村合同》第九条第一项“1、如甲方未能按本合同第三条的约定时间完成本项目的开发（乙方原因及不可抗力因素除外），乙方有权解除合同……在建设过程中出现终止建设三个月以上，乙方有权解除合同”，该合同条款约定了解除合同的条件，截止原告起诉之日，被告未按照合同的约定完成段村新农村建设，且原告解除合同通知的到达已经河北省大名县公证处公证，原告根据合同的约定已解除合同。被告辩称，没有收到原告的解除合同通知书，不能对抗公证处的公证，应视为解除合同的通知已到达被告方。对原告要求解除与被告签订的《联合修建新农村合同》及《联合修建新农村合同补充合同（一）》中建设面积未超过《大名县西未庄乡段村建设用地减少与段村社区建设用地增加挂钩项目建新拆旧项目整改方案》第二项规定的建新总面积为3.3333公顷的部分及建设范围为农民安置住房及农村基础实施和公共服务配套实施建设规定的部分，确认已于2015年4月13日解除。
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地……”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，因原、被告双方开发建设的大名县西未庄乡段村新民居（中央国际）工程尚未取得国有土地使用权证书，故对原、被告双方开发建设的大名县西未庄乡段村新民居（中央国际）工程超过建新总面积为3.3333公顷及建设范围超过农民安置住房及农村基础实施和公共服务配套实施建设规定的内容应认定为无效。
对原告大名县先亭物流有限公司诉讼请求中的第2、3项请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，依据原、被告双方签订的《联合修建新农村合同补充合同（一）》中第七条第（一）项内容的约定，合同解除后，合同双方的权利义务终止，被告重庆市龙脉房地产开发有限公司应该按照合同的约定交付原告大名县西未庄乡段村新民居（中央国际）1#、2#楼施工图纸、建设工程规划许可证，及撤出施工设备、腾清施工场地。被告重庆市龙脉房地产开发有限公司可依据《联合修建新农村合同补充合同（一）》中第七条第（一）项：“甲方（被告）已投入部分，乙方（原告）用土地和房屋向甲方作出担保，待乙方开始对外售楼后六个月内，按甲方已建成的主体面积住宅每平方米500元、商业及地下室每平方米700元兑给甲方，作为甲方前期投入的补偿……”的约定向原告大名县先亭物流有限公司依法予以主张。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第九十三条第二款，第九十六条第一款、第九十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条之规定，判决如下：

一、对原告大名县先亭物流有限公司与被告重庆市龙脉房地产开发有限公司签订的《联合修建新农村合同》及《联合修建新农村合同补充合同（一）》中有关建设面积未超过河北省国土资源厅、邯郸市人民政府、大名县人民政府核准的建新总面积3.3333公顷及有关约定用于建设农民安置住房及农村基础实施和公共服务配套实施的内容部分确认已于2015年4月13日解除，其他部分确认无效；
二、被告重庆市龙脉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告大名县先亭物流有限公司交付大名县西未庄乡段村新民居（中央国际）1#、2#楼施工图纸、建设工程规划许可证；
三、被告重庆市龙脉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内撤出施工设备、腾清施工场地；
四、驳回原告大名县先亭物流有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由原告大名县先亭物流有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

审判长 丁伟
审判员 成文资
人民陪审员 刘彦花

书记员： 李宁