大兴安岭宜家物业管理有限公司与孙某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：大兴安岭宜家物业管理有限公司，住所地黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。
法定代理人：李景华，董事长。
委托诉讼代理人：李学俊，该公司职工。
被告：孙某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。
委托诉讼代理人：包永和，黑龙江兴安律师事务所律师。

原告大兴安岭宜家物业管理有限公司（以下简称宜家物业公司）与被告孙某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。宜家物业公司法定代表人李景华及其委托诉讼代理人李学俊、孙某某及其委托诉讼代理人包永和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宜家物业公司向本院提出诉讼请求：判令孙某某给付物业服务费1135.82元（2016年6月1—2017年12月31日）；判令孙某某给付违约金920.01元；孙某某承担本案诉讼费。事实和理由：宜家物业公司于2016年6月1日开始为金马滨河花园小区提供物业服务，并正式收取物业服务费。金马滨河花园小区业主委员会成立于2016年1月1日，并与宜家物业公司签订了《物业服务合同》。宜家物业公司已尽到了物业服务合同约定的服务义务，多年来小区的卫生服务一直名列前茅，受到了广大业主和主管部门的充分肯定，因此金马滨河花园小区业主委员会又与宜家物业公司签订了物业服务合同。《物业服务合同》第十八条约定，收费标准2016年至2017年，住宅为0.45元／㎡，车库为0.70元／㎡。孙某某拖欠物业服务费及违约金共计2055.83元。孙某某经过宜家物业公司多次催缴，至今仍未缴纳，严重影响了物业公司及其他已交付物业费业主的利益，直接影响物业的服务质量和声誉。综上所述，为维护宜家物业公司的合法权益，根据《合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、和物业服务合同的有关规定，孙某某无正当理由，经过督促催缴仍未缴纳，恳请法院支持宜家物业公司的诉讼请求。
孙某某辩称，依据《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地区、县人民政府房地产主管部门或街道办事处指导下召开业主大会，并选举产生业主委员会。同时依据《物业管理条例》第十四条规定，业主委员会应当对业主大会作会议记录。然而事实上，滨河花园小区从来没有召开过任何形式的业主大会，更没有通过大会选举产生业主委员会。因此，所谓的业主委员会并不存在。宜家物业公司诉称的滨河花园小区业主委员会成立于2016年1月1日的说法，没有事实根据和法律依据。孙某某等小区业主此前只与大兴安岭天利物业有限公司签订过一份物业合同，时间是2011年9月1日至2014年8月31日止，此后没有同任何物业公司签订过合同，也没有依照《物业管理条例》规定选举产生业主委员会和由业主共同选聘的物业企业签订过《物业服务合同》。宜家物业公司诉称的《物业服务合同》是一份未经法定程序合法订立的合同，是无效合同对业主没有约束力。如果宜家物业公司坚持认为其是依照《物业管理条例》规定经全体业主选聘的物业企业，并与经过业主选举产生的业主委员会签订的《物业服务合同》，其应当就这一主张向法庭提供相应的证据，以证实所签订的《物业服务合同》是合法有效的，如果不能提供证据加以证明，该合同的真实性和效力将依法不被确认。因此，孙某某与宜家物业公司之间不存在违约事实，宜家物业公司提出的违约金主张于法无据。虽然宜家物业公司入住金马滨河花园小区不是业主的选择，双方也没有合法有效的物业服务合同，但考虑到该公司近两年一直存在于本小区，孙某某认为其对小区的生活垃圾等进行了一些日常处理，但同时认为，宜家物业公司诉称的已经尽到服务义务并且得到广大业主的充分肯定的说法没有根据。孙某某认为宜家物业公司没有尽到物业服务义务，有录像资料和相片为证，如小区的围栏遭到破坏没人维修，小区随处可见动物粪便无人清理，特别是关系到小区业主安全的大门门禁卡，已经长期不能使用而无人修复，导致外来人员和车辆随意进出，小区的安全不能得到基本保障，致使小区内一度发生业主汽车四个轮胎全部被盗的案件。给小区的居民生活造成了很大的影响。综上所述，孙某某认为，虽然宜家物业公司在本小区承担了一些生活垃圾处理等服务，但是没有尽到一个物业服务企业基本的服务义务，根据民事法律权利义务对等原则，宜家物业公司诉请全额物业费1135.82元的主张，缺乏事实根据，依法不应当全部支持，其主张的违约金应依法驳回。
本院经审理认定事实如下：孙某某系加格达奇区金马滨河花园小区4号楼3单元302室及4号楼20号车库的业主，该房屋建筑面积为92.19平方米，车库面积为26.13平方米。2016年6月1日，宜家物业公司与金马滨河花园小区业主委员会签订一份《物业服务合同》，合同约定由宜家物业公司为加格达奇区金马滨河花园小区提供物业管理服务，物业类型，多层住宅、高层（电梯）住宅、别墅住宅、商业用房、车库，物业管理区域四至，东至曙光大街，南至地区农委，西至加格达奇西小河，北至光辉路。物业服务合同的内容包括，1.建筑物共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；3.公共环境卫生的清扫、保洁、垃圾外运、冬季清雪；4.公共区域的绿化管理；5.协助维护秩序，对车辆停放进行管理；6.协助做好服务区域内公共秩序的维护；7.装饰装修管理服务；8.对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；9.物业档案资料管理。第三条，滨河花园小区可委托宜家物业公司对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。物业合同约定多层住宅每平方米每月0.45元，车库每平方米每月0.70元，合同期限自2016年6月1起至2019年5月31日止。自2016年6月1日起，孙某某经催缴后一直未交纳物业服务费，至2017年12月31日止，物业服务费合计1135.82元。
以上事实有宜家物业公司提供的物业服务合同、查档证明、物业催缴通知单照片，孙某某提供的照片及庭审中双方陈述在卷予以证实，足以认定。

本院认为，宜家物业公司与金马滨河花园小区业主委员会签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。孙某某系金马滨河花园小区业主，宜家物业公司与金马滨河花园小区业主委员会签订的物业服务合同对孙某某具有约束力。宜家物业公司在对金马滨河花园小区提供物业管理服务后，依法享有向业主或物业使用人收取物业服务费的权利。自2016年6月1日起至2017年12月31日止，孙某某欠宜家物业公司物业服务费合计1135.82元，孙某某应及时支付，故宜家物业公司要求孙某某支付物业服务费1135.82元的诉讼请求，本院予以支持。关于孙某某对金马滨河花园小区业主委员会未依法成立，也未召开过业主大会，物业合同无效的抗辩意见，因未提供证据予以证明，其抗辩事由不成立。
对宜家物业公司提出的孙某某还应支付违约金的诉讼请求，因宜家物业公司提供的物业服务，在小区环境卫生、公共设施的维护上还存在一些问题，确实还需要进一步改善，故对宜家物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：

一、孙某某于本判决生效后十日内向大兴安岭宜家物业管理有限公司支付2016年6月1日至2017年12月31日期间的物业服务费1135.82元；
二、驳回大兴安岭宜家物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由孙某某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。

审判员 李明站

书记员： 王洋洋