夏某与宜昌市葛某物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）夏某。
委托代理人夏亚清。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）宜昌市葛某物业管理有限公司。住所地：宜昌市西陵区夜明珠路1-12-112号。
法定代表人何红卫，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人房红，湖北楚贤律师事务所律师。一般授权代理。

上诉人夏某因与被上诉人宜昌市葛某物业管理有限公司（以下简称葛某物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服葛洲坝人民法院（2013）鄂葛洲坝民初字第00086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月14日立案受理后，依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员毕勇、闫玲玲参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审认定，2007年4月19日，中国葛洲坝集团房地产开发有限公司与夏某签订《编号为明珠南14-1302号的集资建房合同》，约定夏某自愿集资购买建房单位中国葛洲坝集团房地产开发有限公司开发的明珠山庄小区南14号楼十三层1302号房屋，建筑面积126㎡（暂定面积），前期物业服务收费标准为0.65元／平方米／月，该合同还对其他事项进行了约定。
2007年，宜昌市泽容物业管理有限公司受中国葛洲坝集团房地产开发有限公司的委托，开始接收明珠山庄住宅小区的物业管理工作。同年10月24日双方签订了《明珠山庄住宅小区前期物业管理合同》，合同内容明确了物业管理的区域、管理事项、服务质量、服务费用及其权利义务关系，在其服务费用中明确了小高层住宅收取标准为0.65元／平方米／月，明确了电梯费按宜昌市同等类型住宅电梯费平均数按户收取事项。2011年，原宜昌市泽容物业管理有限公司变更名称为葛某物业公司。
2008年，夏某正式成为明珠住宅小区的业主，同年2月22日，原宜昌市泽容物业管理有限公司与夏某签订《明珠山庄业主临时公约装修管理条文》，明确约定物业公司的职责是负责住宅区的管理，并按规定向业主或使用人收取物业管理服务费用，该公约还对双方其他注意事项进行了约定。夏某在装修并入住小区后，接受了葛某物业公司的服务。夏某在缴纳了一定期限内应当交纳的电梯费、物业费后，未再交纳自2009年9月起至2012年11月的物业费，自2010年3月起至2012年11月的电梯费，并拖欠2012年4月至11月的二次电费。为催缴物业管理费，电梯费及二次电费，2012年7月，葛某物业公司在明珠小区公示栏张贴了催告通知。
原审同时认定，明珠住宅小区在宜昌市泽容物业管理有限公司及名称变更后的葛某物业公司进行物业管理服务期间，没有聘用过其他物业服务企业。夏某所在明珠小区房屋建筑面积为122.43平方米，经双方约定按0.65元／平方米／月收取物业管理费。
原审法院据以认定上述事实的主要证据有：葛某物业公司提交的企业法人营业执照和湖北省工商行政管理局2012年6月6日下发的公司变更通知书、中国葛洲坝集团房地产开发有限公司与原宜昌市泽容物业管理有限公司订立的《明珠山庄住宅小区前期物业管理合同》、明珠山庄保安记录、用电记录、公共用电、水费、电梯费等费用票据、物业工作人员工资表、明珠山庄人员进出入登记、会计凭证、业主档案登记表、《明珠山庄业主临时公约装修管理条文》，夏某提交的2008年2月14日、2009年6月22日、7月10日宜昌市泽容物业管理有限公司向其开具的电梯费、物业费、装修材料运费等收据及其凭证、2006年4月19日中国葛洲坝集团房地产开发有限公司与被告夏某签订《编号为明珠南14-1302号的集资建房合同》、《明珠山庄业主临时公约装修管理条文》及明珠山庄小区脏乱差照片15张以及双方当事人在原审庭审中的陈述等。
原审法院认为，葛某物业公司（原宜昌市泽容物业管理有限公司）受中国葛洲坝集团房地产开发有限公司的委托，接受了对明珠山庄住宅小区前期物业管理服务事宜，虽然该公司名称发生了变化，但不影响其进行物业管理的基本事实。夏某与葛某物业公司订立《明珠山庄业主临时公约装修管理条文》，并入住明珠山庄住宅小区，双方的物业管理合同法律关系自始成立。现葛某物业公司依据《明珠山庄住宅小区前期物业管理合同》第五条、《明珠山庄业主临时公约装修管理条文》第十六条、第二十条约定，要求夏某支付拖欠的物业费、电梯费的诉讼请求，应当予以支持。针对夏某提出葛某物业公司物业管理不善、小区住户曾被盗、绿化不好，绿化环境脏乱差等方面表明其履行物业服务中确实存在瑕疵，拒付物业管理服务费的抗辩理由，原审法院认为其事实与理由并不充分。即便葛某物业公司所提供的物业管理服务尚存有瑕疵，也不能成为夏某拒付2009年9月起拖欠物业管理费的理由，故该院对此辩解不予采纳。对夏某提出葛某物业公司存在违规收费，拒交物业服务费的辩解，因此辩解涉及到另一民事法律关系，该院对此不予审理。对葛某物业公司主张夏某支付拖欠二次电费的请求，因庭审中葛某物业公司未能提供佐证依据，故不应予以支持。综上，葛某物业公司作为明珠山庄小区的物业管理人，对小区实施物业管理服务，夏某作为小区业主应支付相应的物业服务费用，即夏某应支付葛某物业公司诉请的2009年9月起至2012年11月的物业服务费3103.60元（122.43平方米×0.65元／月／平方米×39个月）和2010年3月起至2012年11月的电梯费660元（20元／月×33个月），二项合计3763.60元。基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第二条、第三十六条、第四十一条、第四十二条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、夏某支付葛某物业公司物业服务费3103.60元、电梯费660元，二项合计3763.60元，于判决生效之日起三十日内一次付清。二、驳回葛某物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由葛某物业公司承担10元，夏某承担40元。
经审理查明，原审认定的事实属实。
在本案二审审理过程中，本院到明珠山庄住宅小区进行了现场踏勘，发现明珠山庄小区只有一个大门供人员车辆进出，小区门栋没有监控系统，小区环境脏乱（空地上杂草丛生，杂物及垃圾随意堆放，几处井盖破裂并渗水，绿化树木亦未成型），小区的现实情况与夏某、张永胜等业主提交的小区照片基本一致。
本案双方当事人争议的主要焦点为：一、本案所涉《明珠山庄住宅小区前期物业管理合同》、《明珠山庄业主临时公约装修管理条文》关于物业收费标准的约定是否有效。二、葛某物业公司在合同履行过程中是否存在管理服务不到位的问题，如存在该行为是否构成违约，业主夏某能否据此请求减交或少交物业管理费。
针对上述争议焦点，本院评述如下：
一、关于本案所涉《明珠山庄住宅小区前期物业管理合同》、《明珠山庄业主临时公约装修管理条文》关于物业收费标准的约定是否有效的问题。

本院认为：首先，虽然《中华人民共和国价格法》第十二条仅规定：“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。”，并未明确否定违反“政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施”等行为在民商法上的效力，但结合该法第三十九条（“经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。”）及第四十一条（“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”）的规定来看，经营者违反政府定价及政府指导价的行为，不仅需要承担没收违法所得、罚款、停业整顿等行政法上的责任，还需承担向经营者退还多付价款、赔偿损失等民商法上的责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条也规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予以支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”前述规定表明，对于经营者违反政府定价及政府指导价的行为，价格法的立法精神是否认其民商法上的效力的（返还只能是基于无效方可返还）。因此，《中华人民共和国价格法》第十二条的规定应属于效力型强制性规范。如经营者违反政府指导价确定的幅度与相对人约定的价格，其超出部分应属无效。
其次，中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第四十一条的规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务相适应的原则，区别不同物业的性质与特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”国家发展和改革委员会与建设部依据前述规定的授权制定的《物业服务收费管理办法》第六条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别执行政府指导价和政府调节价，具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定。”依据前述规定的授权制订的《湖北省物业收费管理实施办法》第五条规定“根据不同物业的性质和特点，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价，其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业实行市场调节价。实行政府指导价的，按照属地管理原则，由市县价格主管部门会同房地产主管部门确定服务项目，综合考虑服务质量，硬件配套设施因素，并进行服务成本监审，兼顾业主承受能力，合理制定政府价格标准及浮动幅度。”第七条规定：“物业服务收费包括综合管理服务费、停车费和特约服务费。综合管理服务费包括：清扫保洁及清运；绿化养护；秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。停车费是指为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用。特约服务费指物业管理企业受业主委托提供的户内维修、家政服务等收取的费用。”因此，湖北省普通住宅针对清扫保洁及清运，绿化养护，秩序维护，公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护等服务项目所收取的物业综合管理服务费及针对停车场地、设备设施、相关道路的维护保养及管理等服务项目所收取的停车费属实行政府指导价的服务项目，其收费项目及标准均不得超越市县价格主管部门会同房地产主管部门制定的价格标准及浮动幅度。
同时，《湖北省物业收费管理实施办法》第五条虽未明示装修管理服务是否属于实行政府指导价的项目，但考察前述实施办法第十七条有关“业主对房屋进行装修的，物业管理企业可以按照当地价格主管部门的规定，与业主或装修企业约定装修保证金（押金）、垃圾清运、装修工人出入证押金（工本费）等费用的具体标准。此外，不得收取任何其他与装修有关的费用。”的规定，针对普通住宅装修所涉及垃圾清运、装修保证金（押金）及装修工人出入证押金（工本费）等收费服务项目实质为物业综合管理服务项目中清运及秩序维护项目的一部分。因此，前述针对普通住宅装修所涉及垃圾清运、装修保证金（押金）及装修工人出入证押金（工本费）等收费服务项目应当属于《湖北省物业收费管理实施办法》第五条所规定的物业综合管理服务的一部分，属于执行政府指导价的服务项目，其收费项目及标准均不得超越市县价格主管部门会同房地产主管部门制定的价格标准及浮动幅度。
所以，湖北省普通住宅综合管理服务、停车服务及装修管理服务均属于实行政府指导价的服务项目，物业服务企业针对前述三项服务与业主之间约定的任何超越市县价格主管部门会同房地产主管部门制定的价格标准及浮动幅度的收费标准均属于违反《中华人民共和国价格法》第十二条的效力型强制性规范行为，其超过部分应属无效。
同时，《湖北省物业收费管理实施办法》实施后，宜昌市城区目前尚未正式出台普通住宅综合管理服务、停车服务及装修管理服务的收费标准，而仍根据《湖北省物业收费管理实施办法》实施前的《宜昌市城镇物业管理服务收费试行办法》［宜市价房地字（1997）38号］实行政府定价，由政府物价部门对物业服务企业报送的具体物业服务收费标准进行审批定价。由于政府定价与政府指导价均体现了政府对价格的干预（只不过干预的程度不同而已）。因此，即使宜昌市城区目前尚未正式出台普通住宅综合管理服务、停车服务及装修管理服务的收费标准，也不意味着物业服务企业与业主之间可就前述收费标准完全自由约定，仍应体现政府对价格的干预因素，可在政府定价的基础上合理幅度内由物业服务企业与业主就前述收费标准进行约定，超过政府定价合理幅度范围的约定仍应认定为无效。同时，虽然《湖北省物业收费管理实施办法》第五条对实行政府指导价的物业服务收费授权市县价格主管部门会同房地产主管部门确定服务项目，制定政府价格标准及浮动幅度，但由于其第七条同时对实行政府指导价的综合管理服务及停车服务确定了具体的服务项目，第十七条对装修管理费亦明确规定除装修保证金（押金）、垃圾清运、装修工人出入证押金（工本费）外，不得收取任何其他与装修有关的费用，依下位法服从上位法的法律适用原则，应当认定市县价格主管部门会同房地产主管部门在对实行政府指导价的物业服务收费确定具体服务项目时不得突破《湖北省物业收费管理实施办法》所规定的收费项目范围。因此，如物业服务企业与业主之间通过物业服务合同针对普通住宅综合管理服务、停车服务及装修管理服务所约定的收费项目超越了《湖北省物业收费管理实施办法》第七条、第十七条所确定的服务项目，无论其是否经所属市县价格主管部门的审批，其有关超出项目的收费约定应为无效。
本案葛某物业公司就明珠山庄小区小高层住宅的综合管理服务费约定为0.65元／月／平方米，并按宜昌市同类型住宅电梯费平均数（20元／月／户）收取电梯费，葛某物业公司就其收费标准虽未报宜昌市物价局审批，且合同所约定的综合管理费已包含电梯等共用设施设备运行、维护费用，但参照宜昌市物价局审批葛某物业公司提供服务的邻近小区（东湖D-13区）物业管理收费标准高层0.70元／月／平方米（含电梯费），如将双方约定的20元／月／户的电梯费按户均住房面积平均后加入综合服务费中考察，合同含电梯费在内的综合服务费亦在合理的幅度内，应为有效。夏某主张葛某物业公司在物业服务期间超越合同约定另行按20元／月收取的电梯费计1140元属重复收费的理由不能成立，本院不予支持。但由于《湖北省物业收费管理实施办法》第十七条有关“业主对房屋进行装修的，物业管理企业可以按照当地价格主管部门的规定，与业主或装修企业约定装修保证金（押金）、垃圾清运、装修工人出入证押金（工本费）等费用的具体标准。此外，不得收取任何其他与装修有关的费用。”葛某物业公司在综合管理服务费之外另行约定装修材料运费400元，应属于违规收费，应抵扣其欠付的综合管理服务费。
二、关于葛某物业公司在合同履行过程中是否存在管理服务不到位的问题，如存在该行为是否构成违约，业主夏某能否据此请求减交或少交物业管理费的问题。
本院认为，夏某等业主主张其小区杂草丛生、杂物占道、污水横流、车辆乱停乱放及14号楼无监控设施且单元门栋防盗门长期开启的现象，并提供了照片证明，经本院二审过程中现场踏勘，夏某等业主反映的情况属实，葛某物业公司对其提供的物业服务不到位、导致明珠山庄住宅小区管理混乱的事实本身并不持异议，但认为正是由于业主们未依约交纳物业服务费，使其难以维持正常运转、无法提供符合约定标准物业服务，其提供的物业服务存在瑕疵并非公司自身的原因，不构成违约。本院认为，双方所签《明珠山庄业主临时公约装修管理条文》第十六条明确约定业主在接到《入住通知书》后，应当在办理入住手续时缴付十二个月的物业管理服务费，意即本案所涉物业服务费采用预交方式，就其履行顺序而言，业主预交物业服务费在先，葛某物业公司提供物业服务在后。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行不符合合同约定的，后履行一方有权拒绝履行其相应的履行要求。而物业服务合同作为一种继续性合同，业主需要不断地交纳物业管理服务费，物业服务企业需要持续不断的提供物业管理服务，在预交物业管理服务费情形下，虽然业主预付物业服务费在先，但其预付每期物业服务费的目的并不仅仅在于换取物业服务企业当期对等物业服务，而在于换取物业服务企业整个合同履行期间的物业服务。因此，在业主预付物业管理服务费的物业服务合同履行过程中，虽然业主在每一预付周期为先履行义务方，仍可行使先履行抗辩权。在物业服务企业未按照合同提供服务或者提供的服务不符合合同约定时，业主可以拒交或少交物业费。具体到本案双方的实际履行情况，业主夏某入住明珠山庄小区之初并未欠交物业管理服务费，其之所以从2009年9月起拒交物业费系因葛某物业公司此前提供的物业服务不到位，葛某物业公司在业主夏某等已预交物业费的情况下不能提供符合约定标准的物业服务，其有权行使先履行抗辩权，部分拒绝交纳2009年9月以后的部分物业管理费。当然，由于葛某物业公司并非完全没有履行物业管理服务，而是提供的物业管理服务未达到约定标准，故夏某亦不能完全拒交2009年9月以后的物业管理费。综合全案双方的履行情况，本院酌定葛某物业公司2009年9月以后按照约定标准（0.65元／平方米／月＋电梯费20元／户／月）的70%计算业主应交纳的物业管理费。
据此，夏某自2009年9月至2012年11月（葛某物业公司主张截止月）应当交纳的物业管理费为2234.52元［（122.43平方米×0.65元／月／平方米×39个月＋20元／月／户×33个月）×70%-装修材料运费400元］。
另外，夏某还提出要求葛某物业公司赔偿外墙、飘窗渗水造成的墙面损失500元，赔偿因葛某物业公司撤离小区，导致卫生脏乱给夏某造成的损失800元和电梯损坏期间相应的电梯费1000元。本院认为，因夏某未提交相应证据证实发生了上述费用，且其要求葛某物业公司依法赔偿外墙、飘窗渗水造成的墙面损失属另一法律关系，本院不作审理。在二审审理期间，本院多次组织双方当事人进行调解，双方当事人也同意延长审理期限庭外调解，但最终调解未果。
综上，原审认定事实清楚，适用法律有误，依法应予纠正。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销葛洲坝人民法院（2013）鄂葛洲坝民初字第00086号民事判决。
二、夏某于判决生效之日起三十日内支付宜昌市葛某物业管理有限公司物业服务费2234.52元。
三、驳回宜昌市葛某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费50元，由宜昌市葛某物业管理有限公司负担20元，夏某负担30元。二审案件受理费50（夏某已预交），由夏某负担30元，宜昌市葛某物业管理有限公司负担20元。
本判决为终审判决。

审判长　　李淑一 审判员　　毕　勇 审判员　　闫玲玲

书记员：张鹏炜