夏春令与保定市春雨房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告夏春令，女，1964年7月15日出生，汉族，群众，农民，住保定市。委托诉讼代理人：武增伟，河北平川律师事务所律师。被告：保定市春雨房地产开发有限公司，住所地河北省保定市竞秀区江城路（北侧）88号，统一社会信用代码91130600601302055T。法定代表人：勾仕海，该公司总经理。委托诉讼代理人：张娇，河北言复律师事务所律师。

原告夏春令与被告保定市春雨房地产开发有限公司（以下简称“春雨公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告委托诉讼代理人武增伟、被告委托诉讼代理人张娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏春令向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同书，向原告交付保定市朝阳南路朝阳花园C区1号楼1单元20层3001室，并办理房本。2、被告向原告支付2012年5月2日至2018年2月1日的迟延履行违约金即滞纳金29963元，并按已付房款的万分之一向原告支付2018年2月2日至交付房屋之日的迟延履行违约金。3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年12月25日，原、被告签订商品房预售合同，该合同系被告提供的格式合同，约定原告购买的商品房座落于保定市朝阳南路朝阳花园Ｃ区，建筑面积96平方米，购房总金额352128元。首付款107128元。余款245000元作银行按揭，如因原告原因导致银行未予贷款的，原告应将剩余款项以现金方式支付被告（但并未约定支付时间），被告于2012年5月1日交付房屋，被告迟延履行，则按合同约定的交付期限的第二天至实际交付之日止，被告向原告按日支付已交房款万分之一的滞纳金。合同签订后，原告按照合同约定支付了首付款107128元。剩余245000元购房款办理银行按揭贷款时，原告提交材料后因被告原因银行未能办理，被告也未通知原告以现金方式支付剩余款项。2012年10月31日合同约定的交房日期到期后被告没有建成房屋，未向原告交付房屋。2016年1月11日为减少贷款，原告又向被告交付房款100000元整，但依然未能办理贷款。现朝阳花园已建成，并已开始交付，原告自愿以现金方式支付剩余145000元购房款，并要求被告交付房屋，被告拒不履行。所以，被告违反了合同约定，依法应承担违约责任，依约应继续履行合同，并承担迟延履行违约金。被告春雨公司辩称：1、原告严重违反先合同义务，且存在严重的根本性违约，无权要被告交付房屋并承担违约责任。本案中，付款义务是原告的最主要也是最根本的合同义务，同时该义务也是原告在合同中的先合同义务。原告未能按照双方《订房合同书》约定支付全部购房款，且后续房款也是原告付款义务中的最主要部分，而原告严重违反合同约定和所应承担的先合同义务，根据《合同法》67条规定:当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。故原告无权要求被告交付房屋，也不具有要求被告承担违约责任的合法身份和前提；2、根据双方合同约定，双方合同关系已经终止，原告无权要求被告继续履行交付房屋及其他合同义务。本案中，原告行为已构成对合同的根本性违约，根据《订房合同书》第八条第二款约定:乙方逾期付款的，每逾期一天，须向甲方按每日支付总房款的万分之一的滞纳金，逾期90天，视为乙方单方终止合同。而本案中被告逾期付款行为已经6年之久，双方合同关系已经终止，原告无权要求被告履行交房及其他合同义务。同时，即便是被告同意原告继续履行合同，根据合同约定被告也应按照尾款交纳日的市场价格交纳房款；3、原告所主张逾期交房滞纳金已经超出法定诉讼时效，不应保护。双方约定的交房期限出现后，即应起算诉讼时效，而合同中双方可以自由约定违约时一次性支付违约金或按日计算违约金。而本案中双方所约定非分期履行合同，对违约行为发生的时间及诉讼时效的起算并不产生影响。故原告主张滞纳金起算应自起诉之日起往前推两年，鉴于被告在2015年4月14日在《保定晚报》公开通知原告等购房人履行合同义务交纳房款，因原告自身原因怠于履行相应合同义务，应自行承担因此产生的全部损失和责任。且因该公告时间早于诉讼时效起算起算时间，故原告主张滞纳金请求也不应得到支持。4、原告的根本性违约应依法向被告支付违约金并承担违约责任。原告既不能以贷款形式支付购房款，在未取得贷款情况下又不能以现金完成后续房款支付，其行为已经构成对合同的根本性违约。根据《订房合同书》第八条规定，原告应向答辩人按总房款的3%支付违约金或主张与其他已经获法院支持的应退款项进行冲抵；5、原告不具备向被告主张违约责任的合法身份和前提。本案中，对于被告是否违约及违约责任承担，是针对那些已经履行全部先合同义务，并全部缴纳购房款的购房人来说的，其主张违约责任应以全部履行了先合同义务为前提，而本案中原告不具有该主张违约责任的合法身份和前提，无权要求被告承担交付房屋并承担违约责任。综上，请驳回原告全部的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年12月25日，春雨公司作为甲方与作为乙方的夏春令签订编号为20100547《订房合同书》一份，约定：“乙方购买商品房坐落于保定市朝阳南路朝阳花园Ｃ区，属框架结构，户型为两室两厅一卫，建筑面积96平方米，单价3668元，购房总金额352128元。付款方式：2010年12月25日付购房首付款107128元，余款245000元作银行按揭。房屋交付时间为2012年5月1日。签订本协议后，乙方应在7天之内向甲方或甲方指定银行提供按揭贷款资料，并在30日内办理银行贷款手续，因乙方原因导致银行未予贷款的，乙方应将剩余款项以现金方式支付甲方；不能支付的甲方收回房屋，另行出售并扣除已付房款的10%作为违约金，剩余房款甲方30日内退还乙方，本协议作废。甲方逾期交房的，每延期一天，须向乙方按每日已付房款的万分之一付滞纳金。乙方逾期付款的，每逾期一天，须向甲方按每日支付总房款的万分之一的滞纳金，逾期90天，视为乙方单方终止合同。”合同签订后，原告依约于当日交付了首付款107128元，但未予按揭贷款交付余款。关于未办理下按揭贷款原因双方各执一词，但均未提供相应的证据。被告曾以登报方式向不特定业主发出缴款通知，并称向原告送达催款通知，原告对此否认。2016年1月11日原告又向被告交付房款100000元，余款145000元原告自愿以现金方式支付。涉案房屋于2013年7月5日取得商品房预售许可，并最终于2016年12月建成完工。上述事实，有订房合同书、交款收据等，及庭审笔录予以证实。

本院认为，涉案订房合同具备房屋买卖合同全部构成要件，合同双方应依合同履行义务享有权利。夏春令作为乙方交付了涉案房屋首付款，银行未发放贷款无证据证明系夏春令的原因所致，故春雨公司不能依合同第七条收回房屋主张双方所签协议“终止”。春雨公司以登报的方式向不特定主体发出缴纳现金的通知，未尽到诚信履行之责，其应穷尽可能采取的方式向夏春令本人发出缴纳现金的要求，因此，本案中春雨公司的答辩意见不能成立。夏春令关于继续履行合同的诉讼请求应予支持。本案原、被告双方均存在怠于行使合同权利及履行合同义务的行为，致合同履行陷于迟滞，非能归责于一方，故原告主张滞纳金及违约金本院不予支持，双方应积极主动履行合同内容。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十四条之规定，判决如下：

一、被告保定市春雨房地产有限公司继续履行与原告夏春令签订的编号为20100547《订房合同书》。二、驳回原告春令的其他诉讼请求。案件受理费7032元，减半收取3516元，由被告保定市春雨房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判员　　王慧兰

书记员：谭桂仙