夏某某、张某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：夏某某，男，xxxx年xx月xx日出生，满族，退休干部，住黑河市。委托诉讼代理人：林超，上海海尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体业主，住黑河市爱辉区。被上诉人（原审原告）：张文学，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体业主，住黑河市爱辉区。被上诉人（原审原告）：高春志，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体业主，住黑河市爱辉区。被上诉人（原审原告）：王玉侠，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体业主，住黑河市爱辉区。四被上诉人委托诉讼代理人罗芳，黑龙江清平律师事务所律师。原审被告：黑龙江省海圣建筑安装有限责任公司，住所地北安市锦西区288号。法定代表人：张春海，该公司董事长。原审被告：黑河市中龙购物广场，住所地黑河市龙滨路中龙购物广场。法定代表人：吴克军，该购物广场总经理。

夏某某上诉请求：撤销一审判决，驳回张某某、张文学、高春志、王玉侠的诉讼请求，诉讼费由张某某、张文学、高春志、王玉侠承担。事实与理由：一审认定事实有误，故导致判决结果错误。夏某某与张某某、张文学、高春志、王玉侠签订的二份补充协议不发生任何法律效力。因为夏某某既不是承租人，也不是使用人，不应承担法律责任。诉争房屋的实际使用人是中龙购物广场，中龙购物广场的法定代表人是吴克军。签约承租人是海圣建筑安装公司，均与夏某某无关。张某某、张文学、高春志、王玉侠辩称，一审法院认定事实依据房屋租赁合同及补充协议、欠条等证据，确认海圣建筑安装公司与夏某某承担连带责任有事实根据和法律依据。有黑河市爱辉区人民法院（2017）黑1102民初1040号民事判决可以认定海圣建筑安装公司与夏某某长期合作共同投资中龙购物广场二层、三层，又共同经营中龙购物广场一至三层整体开超市，所以海圣建筑公司与夏某某为合伙关系。在海圣建筑安装公司与夏某某合伙期间，以海圣建筑安装公司的名义对外签订合同（接层合同、租赁合同），夏某某实际管理经营（办理建设手续、向张某某、张文学、高春志、王玉侠支付各项款项、管理中龙购物广场一至三层，经营超市），在合伙经营中，海圣建筑安装公司与夏某某分工合作。张某某、张文学、高春志、王玉侠向一审法院起诉请求：1、解除四原告与三被告签订的房屋租赁合同及补充协议；2、被告立即迁出中龙购物广场一楼面积2349.06平方米；3、被告给付租金人民币530,000元及利息4,550元（利息至本金给付完毕之日）；4、被告给付至迁出之日止的违约金（以房屋租赁合同补充协议为标准）；5、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：四原告与海圣建筑安装公司于2013年9月13日签订房屋租赁合同，约定四原告将共同所有的坐落于中龙购物广场一楼、面积2349.06平方米商服门市租赁给海圣建筑安装公司，用于经营中龙购物广场，双方签订该合同当日付清当年租金全额，以后每年租金在当年9月5日前付清，逾期不交纳租金，原告有权解除合同。租赁期限2013年9月5日至2023年9月5日，年租金700,000元。第10条第1款约定，乙方（海圣建筑安装公司）拥有在租赁期满或合同解除前60日内将其所有权的资产和商品撤出的权利，甲方（原告）提供方便，对甲方原有建筑物上的添附物等固定装修部分（如地面、消防设施、换气设备、照明线路、变压器、配电柜等不可移动部分），与乙方商业形象及布局有关的部分乙方有权拆除，其他部分乙方不得拆除，所有权归甲方，乙方在租赁期内有无偿使用权。如乙方转让可移动资产同等条件下甲方有优先购买权。由乙方使用管理的所有权属甲方的房屋乙方应如数并以完好状态归还甲方。另外，乙方在租赁期内对标的物房屋上的新增建筑物及添附物等固定不可移动部分乙方不得拆除，其所有权归甲方。加盖海圣建筑安装公司公章和法定代表人名章。该广场实际经营人为夏某某。2016年9月13日四原告与夏某某（中龙购物广场经营管理人）签订协议，约定：夏某某欠原告2015年9月5日至2016年9月5日租金130,000元，此款必须在2017年1月22日前付清；欠2016年9月5日至2017年9月5日租金350,000元，必须在2017年2月22日前付100,000元，2017年3月22日将余款付清。如在2017年1月22日前，所欠130,000元(租金）不能如期到账，夏某某将中龙购物广场一层返还原告。2016年12月22日，夏某某为四原告出具欠条，认可上述欠账及给付时间。2017年8月3日，四原告与夏某某（实际承租人）签订房屋租赁合同补充协议，约定2017年9月5日至2018年9月5日租金600,000元，于签订合同签订日支付100,000元，从2017年10月起每月5日前支付100,000元至2018年2月5日，如夏某某没有按照以上约定如期足额支付任何一笔分期款项，房屋租赁合同于当笔分期款项付款日解除。解除条件一旦成就，夏某某必须于解除日自动腾空租赁房屋，每拖延一天，按照房屋租赁合同约定租金2倍支付违约金。合同解除善后处理执行房屋租赁合同第10条第1款约定。夏某某累计欠四原告租金530,000元，其中张某某150,000元，高春志、张文学、王玉侠380,000元，夏某某（实际承租人）承诺于2019年2月5日前付清，期间每月按照应付款0.5%向张某某支付利息，按1%向高春志、张文学、王玉侠支付利息。按约定本协议作为《房屋租赁合同》补充条款，上述条款针对房屋租赁合同解除方面新的特殊约定，双方签章生效。夏某某于签订合同当日支付100,000元。夏某某未按约定在2017年10月5日给付100,000元租金，四原告于2017年10月7日向夏某某电话通知解除合同并在中龙购物广场张贴了告知书，告知10月5日合同已经终止，要求其倒出房屋，否则应给付两倍房费并赔偿损失。另查明，租赁房屋为四原告按份共有，其中登记为张帅的部分实际购买人和所有人为张帅的父亲张文学，并一直由其实际支配。一审法院判决认为，四原告与海圣建筑安装公司签订的房屋租赁合同以及四原告与夏某某签订的补充协议，是双方的真实意思表示，不违反法律强制性的规定，合法有效，夏某某作为该合同的实际承租人和履行一方，故在四原告与海圣建筑安装公司、夏某某之间产生房屋租赁合同关系，双方应该按照该合同以及补充协议的约定履行各自的义务，二被告没有按照约定在2017年10月5日给付租金，解除条件成就，故原告通知被告，解除合同的行为合法有效。被告未按照约定期限腾出房屋，返还原告，应按照约定的违约条款给付违约金，因中龙购物广场既不是合同的一方，也不是实际承租人，故不应该承担责任。故原告诉讼请求合理部分应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：原告张某某、高春志、张文学、王玉侠通知海圣建筑安装公司、夏某某解除房屋租赁协议及补充协议的行为合法有效，房屋租赁协议及补充协议于2017年10月7日解除；二、被告海圣建筑安装公司、夏某某将房屋所有权登记为张某某的黑河市建设开发总公司63号综合楼黑房合共字第幢号1、房号010007房屋、面积2349.06平方米房屋于本判决生效后一个月内腾出返还原告张某某、高春志、张文学、王玉侠；三、被告海圣建筑安装公司、夏某某给付欠原告张某某、高春志、张文学、王玉侠租金530,000元，给付欠款利息4,550元，（自2017年9月5日至2017年10月10日），合计534,550元，于本判决生效后7日内付清；四、海圣建筑安装公司、夏某某自2017年10月11日起按本金150,000元、按月利率0.5%给付原告张某某利息，至本金实际付清之日；按本金380,000元、按月利率1%给付原告高春志、张文学、王玉侠利息，至本金实际付清之日；五、海圣建筑安装公司、夏某某自2010年10月11日起按照每日3,287.67元(600,000元/年，2倍)给付原告张某某、高春志、张文学、王玉侠逾期腾出房屋违约金，至实际返还房屋之日;六、驳回原告张某某、高春志、张文学、王玉侠其他诉讼请求。案件受理费4,573元，由海圣建筑安装公司、夏某某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。夏某某向本院提交下列证据：1、中龙购物广场营业执照复印件1份，中龙购物广场章程复印件1份，证明吴克军是中龙购物广场申请注册并开办经营人，不是夏某某经营。张某某、张文学、高春志、王玉侠的委托诉讼代理人罗芳对该组证据有异议认为是复印件，不符合证据规则，不予质证。2、建设工程消防设计审核意见复印件1份，证明中龙购物广场消防工程施工面积是11584.24平方米，地上三层，施工范围是一层、二层和三层，改造费用是120万元，该笔费用张某某、张文学、高春志、王玉侠应该分摊。3、中龙购物广场扩建工程费用明细分类表复印件1份，证明一层、二层、三层的消防施工的费用总价3,555,457.37元。4、海圣建筑安装公司与黑龙江省宝泉消防设施安装有限公司签订的协议书复印件1份，证明中龙购物广场消防工程施工范围是一层到三层。张某某、张文学、高春志、王玉侠的委托诉讼代理人罗芳对夏某某提交的第2、3、4组证据有异议，认为均是复印件，不符合证据规则，不能作为证据使用；夏某某在上诉请求中没有上述证据涉及的内容，该组证据与本案无关；夏某某提供的第1组证据和上述证据所证明的内容相互冲突、矛盾。5、2011年5月21日权属出让合同复印件1份，张某某、张文学、高春志、王玉侠出具的收条1份，证明中龙购物广场扩建工程付给1楼房主的费用和时间。张某某、张文学、高春志、王玉侠的委托诉讼代理人罗芳对该组证据的真实性、合法性没有异议，但是认为该组证据与本案没有关联，是另外一个合同所产生的法律关系。6、施工许可证复印件1份，证明中龙购物广场扩建工程施工的开始时间。张某某、张文学、高春志、王玉侠的委托诉讼代理人罗芳对该份证据有异议，认为是复印件，不符合证据规则，不能作为证据使用，而且与本案没有关联。7、黑河市房屋登记查询证明复印件2份，证明2楼和3楼竣工时间和取得合法房证的时间是2015年8月10日。张某某、张文学、高春志、王玉侠的委托诉讼代理人罗芳认为该证据是复印件，不符合证据规则，不能作为证据使用，而且与本案没有关联。夏某某认为其提交的上述证据证明中龙购物广场扩建工程已向一楼房主支付了接层费用260万元，不应该再支付一楼建设期间2013年到2015年的租赁费和供热费约180万元。消防工程施工一层房主应分摊120万元的消防施工的固定资产建设费。张某某、张文学、高春志、王玉侠的委托代理人诉讼罗芳认为中龙购物广场消防工程355万元与张某某、张文学、高春志、王玉侠没有任何关系。260万元的接层费用与本案的租赁合同没有实质性的关系，2013年、2014年支付的租金是依据租赁合同应当支付的。供热费是按照租赁合同的约定支付的使用期间的供热费，也是属于应当支付的款项。张某某、张文学、高春志、王玉侠的委托诉讼代理人罗芳提交了2011年5月21日张某某、张文学、高春志、王玉侠与张春海签订的权属出让合同1份、2013年9月13日张某某、张文学、高春志、王玉侠与海圣建筑安装公司签订的中龙购物广场接层权属出让合同补充协议1份，证明有关接层的书面合同和租赁的书面合同外观是一致的，都是海圣建筑安装公司作为合伙代表签约，由夏某某实际履行合同，管理合伙事项，从中龙购物广场二、三层施工建设，到一层的租赁，再到一、二、三层整体经营，都是海圣建筑安装公司与夏某某共同参与完成的，因此，海圣建筑安装公司与夏某某之间为合伙关系，夏某某为合伙事项执行人，海圣建筑安装公司与夏某某共同为租赁合同一方当事人，应当对债务承担连带责任。夏某某对该组证据的真实性没有异议，但是认为只能证明中龙购物广场扩建工程是海圣建筑安装公司委托夏某某对有关事宜进行实际操作。该组证据恰恰证明张某某、张文学、高春志、王玉侠收取了接层款260万元的事实存在，此接层款是对中龙购物广场扩建工程施工过程中因发生了一楼使用费的一种补偿，因此不能重复收取两年租金和供热费。经本院庭审认证认为，夏某某提交的证据因均不能证实其认为夏某某与张某某、张文学、高春志、王玉侠签订的二份补充协议不发生法律效力的主张，诉争房屋与其无关的主张，故本院均不予采信。张某某、张文学、高春志、王玉侠的委托诉讼代理人罗芳提交的证据因与本案房屋租赁合同纠纷不具有关联性，故不予采信。本院对一审查明的事实除“2016年9月13日四原告与夏某某（中龙购物广场经营管理人）签订协议，约定：夏某某欠原告2015年9月5日至2016年9月5日租金130,000元，此款必须在2017年1月22日前付清；欠2016年9月5日至2017年9月5日租金350,000元，必须在2017年2月22日前付100,000元，2017年3月22日将余款付清。如在2017年1月22日前，所欠130,000元(租金）不能如期到账，夏某某将购物广场一层返还原告”以外，予以确认。另查明，2016年12月22日高春志、张文学、王玉侠作为甲方与被告夏某某以中龙购物广场经营管理人的名义作为乙方签订协议，约定：“乙方承认欠甲方2015年9月5日至2016年9月5日租金130,000元，此款必须在2017年1月22日前付清；欠2016年9月5日至2017年9月5日租金350,000元，必须在2017年2月22日前付100,000元，2017年3月22日将余款付清。如在2017年1月22日前，所欠130,000元(租金）不能如期到账，乙方将购物广场一层返还甲方。”再审明，本院庭审中夏某某认可2013年9月13日房屋租赁合同是其持海圣建筑安装公司的相关印章加盖。
上诉人夏某某因与被上诉人张某某、张文学、高春志、王玉侠及原审被告黑龙江海圣建筑安装有限责任公司（以下简称海圣建筑安装公司）、黑河市中龙购物广场（以下简称中龙购物广场）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑河市爱辉区人民法院（2017）黑1102民初617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人夏某某及其委托诉讼代理人林超，被上诉人张某某、张文学以及被上诉人张某某、张文学、高春志、王玉侠共同的委托诉讼代理人罗芳到庭参加诉讼。原审被告海圣建筑安装公司、中龙购物广场经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，2013年9月13日夏某某持海圣建筑安装公司的印章与张某某、张文学、高春志、王玉侠签订了房屋租赁合同，2016年12月22日夏某某以中龙购物广场经营管理人的名义与高春志、张文学、王玉侠签订了协议并出具了欠条，2017年8月3日夏某某以实际承租人的名义与张某某、张文学、高春志、王玉侠签订房屋租赁合同补充协议，上述协议意思表示真实，故应认定夏某某亦是本案诉争房屋的实际承租方。张某某、张文学、高春志、王玉侠按租赁合同及补充协议的约定履行了义务，夏某某与海圣建筑安装公司亦应按租赁合同及补充协议的约定履行其义务。夏某某与海圣建筑安装公司没有按约定于2017年10月5日前给付张某某、张文学、高春志、王玉侠相应租金，双方约定的解除条件成就，故张某某、张文学、高春志、王玉侠通知解除租赁合同有效，夏某某和海圣建筑安装公司应将诉争房屋返还张某某、张文学、高春志、王玉侠并给付拖欠房屋租金及承担合同约定的相应违约责任。综上所述，夏某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,146元，由上诉人夏某某负担。本判决为终审判决。