夏某某、郭爱国房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

夏某某
马国锋（河北中衡诚信律师事务所）
郭爱国
周连上（河北畅杰律师事务所）
贾桂然

上诉人(原审原告):夏某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住衡水市桃城区。
委托诉讼代理人:马国锋，河北中衡诚信律师事务所律师。
上诉人(原审被告):郭爱国，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住衡水市桃城区。
委托诉讼代理人:周连上，河北畅杰律师事务所律师。
原审第三人:贾桂然，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住衡水市桃城区。
上诉人夏某某因与上诉人郭爱国及原审第三人贾桂然房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2016）冀1102民初4995号民事判决，向本院提起上诉。
本院依法组成由审判员王江丰担任审判长、审判员关信娜、审判员朱一麟组成的合议庭对本案进行了审理。
书记员王超担任法庭记录。
上诉人夏某某委托的诉讼代理人马国锋，上诉人郭爱国委托的诉讼代理人周连上到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原审原告夏某某起诉称:我与贾桂然于2012年6月20日签订门店租赁合同，将我名下和平西路怡水园二期楼下1878号门店出租给贾桂然用于餐饮经营，2015年4月6日，我、郭爱国及贾桂然又签订了房屋租赁（转租）合同。
贾桂然经我同意将租赁我的房屋租赁给郭爱国。
合同约定，郭爱国承接我与贾桂然签署门店租赁合同中的各项权利、义务。
但2016年度（2016年7月份至2017年7月份）的租金，郭爱国仅支付了半年45000元，剩余45000元尚未支付。
郭爱国延期交付门店租金已构成违约，根据房屋租赁（转租）合同第八条第一项约定，郭爱国迟延支付租金或各项费用，每迟延一日应向甲方支付相当于门店月租金两倍的违约金，郭爱国无故拖延支付租金，按照合同约定，郭爱国应按照所拖欠门店租金45000元的二倍即90000元予以支付违约金，但我方综合考虑与郭爱国的关系，自愿放弃其中的75000元，仅向郭爱国主张15000元违约金。
故根据《合同法》第六十条、第二百二十六条、第一百一十四条规定及双方签订转租合同的相关约定，要求郭爱国支付剩余租金45000元和违约金15000元。
原审被告郭爱国答辩称:夏某某的起诉无事实及法律依据。
2015年4月6日我与夏某某的女婿冯景阳及贾桂然签订房屋租赁转租合同，我将租金打入冯景阳建行账户，所以我认为房屋实际出租人是冯景阳。
2016年7月我曾与冯景阳及另一出租人协商房租变更为每半年交纳一次，已将上半年房租45000元交付冯景阳，而交纳下半年房租时间未到，故我不存在违约，不应承担违约责任，如法院判决我承担违约责任，双方约定的违约金过高，请法院酌定。
若夏某某坚持诉讼解决，因夏某某要求我方提前支付下半年房租的行为已属违约，我方保留另案起诉解除合同及要求夏某某支付违约金的权利。
原审第三人贾桂然述称:当时我租的房子，经夏某某同意转租给郭爱国了，我现在与夏某某、郭爱国之间均没有法律关系，双方之间的其他约定我不清楚。
原审法院经审理查明:夏某某、贾桂然于2012年6月20日签订门店租赁合同，将夏某某名下和平西路怡水园二期楼下1878号门店出租给贾桂然用于餐饮经营。
在2015年4月6日该合同履行期内，夏某某、郭爱国及贾桂然签订了房屋租赁（转租）合同，经夏某某同意，贾桂然将房屋转租给郭爱国。
根据合同约定，2015年7月5日至2017年7月4日的租金为每年90000元，郭爱国自2015年7月5日开始给付夏某某第一年（2015年7月5日至2016年7月4日）的租金，第二年租金自第一年房租到期日前五日一次性付清。
违约责任为郭爱国迟延支付租金或各项费用，每迟延一日应向夏某某支付相当于门店月租金两倍的违约金，迟延超过5日，夏某某有权解除租赁合同。
合同履行过程中，2016年7月5日至2017年7月4日的房屋租金郭爱国仅给付夏某某45000元，现夏某某起诉要求郭爱国支付剩余半年房租45000元及违约金15000元。
原审法院经审理认为:郭爱国称签订房屋租赁（转租）合同时系其与夏某某的女婿冯景阳协商并签订，由冯景阳签署了夏某某的名字，并将租金打入冯景阳的账户内，当时明知与其签合同的冯景阳并非“夏某某”，但未提交证据予以证实。
夏某某称与郭爱国的转租合同系其女儿蔺静与郭爱国签订，贾桂然称因时间太长，记不清是与谁签订的合同。
夏某某提交的2016年10月28日的授权委托书，其内容实为事后追认其女儿蔺静与郭爱国所签合同，且郭爱国认可租赁夏某某名下位于衡水市桃城区和平西路怡水园二期楼下1878号门店，应认定为夏某某、郭爱国之间的租赁合同合法有效。
郭爱国租赁夏某某的房屋，理应按照合同约定给付夏某某租金。
郭爱国称曾协商房屋租金变更为每半年支付一次，夏某某不予认可，且郭爱国未提交证据予以证明，故对郭爱国的主张不予认可。
夏某某要求郭爱国支付拖欠2016年7月5日至2017年7月4日租金45000元的主张，本院依法予以支持。
郭爱国延期支付原告租金，已构成违约，关于违约金问题，按照双方之间的合同约定过高，本院依法予以调整。
因违约金具有惩罚性质，在尊重合同当事人意思自治的基础上，参照我国民间借贷相关法律规定，郭爱国支付夏某某的违约金应以45000元为基数，自违约之日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。
据此，遂依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条  、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  的规定，判决:一、被告郭爱国自本判决生效后五日内给付拖欠原告租金45000元及违约金（以45000元为基数，自2016年6月30日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至生效判决确定的给付之日止）；二、驳回原告夏某某其他诉讼请求。
上诉人夏某某提起上诉称:一审法院以45000元为基数按照同期贷款的四倍计算违约金的认定错误，适用法律不当，应判决郭爱国支付违约金15000元。
郭爱国迟延给付租金已构成违约，租赁合同约定了日违约金15000元，现我方主张其支付15000元违约金有理有据，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条  的规定。
据此，请求改判郭爱国向我方支付违约金15000元，本案上诉费由郭爱国负担。
被上诉人郭爱国答辩称:一、夏某某的上诉理由不成立，我方并未违约，所以不存在支付违约金的事实；二、夏某某不是租赁合同的相对方，其无权主张违约金。
上诉人郭爱国提起上诉称:一、一审法院认定夏某某是本案的适格原告是错误的。
虽然合同上的出租方是夏某某，而实际签订合同及收取房租的是冯景阳，我方不知道实际房主是谁，冯景阳是实际出租人，夏某某起诉不符合法律规定。
虽然夏某某事后出具了委托书，但受托人不是冯景阳，故谈不上事后追认。
因夏某某未参加一审诉讼，无法核实委托书的真实性，本案涉嫌虚假诉讼。
二、一审法院认定我方违约并支付违约金无事实及法律依据。
我与冯景阳及另一房主在2016年7月达成口头协议，冯景阳同意房租半年一交，我已将45000元房租汇入冯景阳账户，现下半年房租交纳时间未到，我方并未违约，一审判令我方支付违约金不符合法律规定。
我方在2016年12月29日已给付冯景阳6个月房租4.5万元（2017年1月6日至2017年7月6日）。
综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回夏某某的起诉。
被上诉人夏某某答辩称:一、郭爱国租赁的房屋为夏某某所有，冯景阳是夏某某的女婿，夏某某是保定人在保定工作，对外租赁的房屋一直由女儿蔺静和女婿冯景阳管理，郭爱国与夏某某签订的租赁合同是夏某某委托自己女儿蔺静与其签写，双方在签订合同之后，一直按照合同履行合同内容，夏某某主张郭爱国缴纳房屋租金主体适格；二、双方签订的租赁合同对于违约金的计算具有明确约定，合同约定，郭爱国每年缴纳租金的时间是每年的6月30日之前交付，在2016年度（2016年7月份至2017年7月份）的租金，郭爱国仅缴纳了45000元，剩余45000元据不缴纳，合同明明约定的是每年租金一次性缴纳，郭爱国却视合同约定而不为，迟迟不缴纳剩余租金，直到本案在二审期间也就是2016年12月29日，又缴纳了2016年度的剩余租金。
郭爱国在诉状中陈述与冯景阳达成口头协议，每半年缴纳一次，该陈述属于郭爱国自行编述，冯景阳从未与郭爱国有这样的口头协议，郭爱国的上诉明显是虚构事实，其行为属于其上诉状中的乱用诉权，浪费诉讼资源。
一审法院判决支持违约金是正确的，是符合法律规定的。
本院对原审经审理查明的事实予以确认。
本院认为:关于上诉人夏某某的诉讼主体资格问题。
夏某某未案涉出租门店的所有人，对此事实各方当事人均不持异议，因此，无论与郭爱国签订房屋租赁合同的是夏某某本人，还是由夏某某认可的其女儿、女婿代签，均不影响夏某某以出租人身份在本案中主张权利，故夏某某是本案适格原告。
关于上诉人郭爱国在履行租赁合同中是否违约及违约金如何计算问题。
出租人夏某某方虽认可将案涉出租门吊交由其女儿蔺静、女婿冯景阳日常管理，但郭爱国未提供证据证实其曾于冯景阳达成租赁费半年一交的口头协议，故其未按照合同约定一次交足一年租金已构成违约，郭爱国虽在二审诉讼期间补交了2016年度下半年租金45000元，该行为虽终止了违约状态，但不能改变其违约事实，郭爱国仍需承担违约责任。
一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定郭爱国以45000元为基数，按照最高人民银行同期贷款利率的四倍向夏某某计付违约金并无不当，本院予以维持。
综上，二上诉人上诉的上诉请求均不能成立，依法应予驳回；鉴于上诉人郭爱国在本案二审诉讼期间已支付了欠付的租金，故一审判决结果应予变更。
本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  、第二项  的规定，判决如下:
维持河北省衡水市桃城区人民法院（2016）冀1102民初4995号民事判决第二项，即:驳回原告夏某某其他诉讼请求；
变更河北省衡水市桃城区人民法院（2016）冀1102民初4995号民事判决第一项为:被告郭爱国自本判决生效后五日内给付拖欠原告违约金（以45000元为基数，自2016年7月5日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至2016年12月28日止）。
二审案件受理费1100元，由上诉人郭爱国负担925元，上诉人夏某某负担175元。
本判决为终审判决。

本院认为:关于上诉人夏某某的诉讼主体资格问题。
夏某某未案涉出租门店的所有人，对此事实各方当事人均不持异议，因此，无论与郭爱国签订房屋租赁合同的是夏某某本人，还是由夏某某认可的其女儿、女婿代签，均不影响夏某某以出租人身份在本案中主张权利，故夏某某是本案适格原告。
关于上诉人郭爱国在履行租赁合同中是否违约及违约金如何计算问题。
出租人夏某某方虽认可将案涉出租门吊交由其女儿蔺静、女婿冯景阳日常管理，但郭爱国未提供证据证实其曾于冯景阳达成租赁费半年一交的口头协议，故其未按照合同约定一次交足一年租金已构成违约，郭爱国虽在二审诉讼期间补交了2016年度下半年租金45000元，该行为虽终止了违约状态，但不能改变其违约事实，郭爱国仍需承担违约责任。
一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定郭爱国以45000元为基数，按照最高人民银行同期贷款利率的四倍向夏某某计付违约金并无不当，本院予以维持。
综上，二上诉人上诉的上诉请求均不能成立，依法应予驳回；鉴于上诉人郭爱国在本案二审诉讼期间已支付了欠付的租金，故一审判决结果应予变更。

本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  、第二项  的规定，判决如下:
维持河北省衡水市桃城区人民法院（2016）冀1102民初4995号民事判决第二项，即:驳回原告夏某某其他诉讼请求；
变更河北省衡水市桃城区人民法院（2016）冀1102民初4995号民事判决第一项为:被告郭爱国自本判决生效后五日内给付拖欠原告违约金（以45000元为基数，自2016年7月5日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至2016年12月28日止）。
二审案件受理费1100元，由上诉人郭爱国负担925元，上诉人夏某某负担175元。

审判长：王江丰

书记员：王超