国家林业局北戴河培训中心与徐海慧租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）国家林业局北戴河培训中心，住所地秦皇岛市北戴河区黑石路8号，组织机构代码证代码：40182479-9。
法定代表人张春生，该单位主任。
委托代理人敖立柱，系上诉人单位工会主席。
委托代理人郭一心，河北正在律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）徐海慧，无业，
委托代理人李顺祥，公司职员。

上诉人国家林业局北戴河培训中心（以下简称林业局培训中心）租赁合同纠纷一案，不服秦皇岛市北戴河区人民法院（2014）北民初字第252号民事判决，向提出上诉，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明，自2001年起，徐海慧即租用林业局培训中心大门左侧的门市房一间（建筑面积12平方米），用于经营商店。2012年5月9日，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限自2012年5月9日至2013年5月9日，年租金为4000元。双方签订合同后，经林业局培训中心负责人协调和认可，徐海慧在原承租房屋窗户一侧接建了木屋一间（砖混结构、面积29平方米），于2012年7月装修完毕，与所承租门市房一并使用。2013年6月1日，徐海慧向林业局培训中心支付租金4000元，继续承租使用门市房和自建房屋。2014年3月27日，林业局培训中心书面通知徐海慧，于2014年5月9日租期届满后不再续租，要求徐海慧将物品搬出承租的房屋并将房屋恢复原状。双方为此产生纠纷，林业局培训中心遂诉至本院。徐海慧基于反诉请求申请法院委托资产评估机构对其所建房屋进行价值鉴定。经法院委托，河北弘嘉资产评估有限公司于2014年10月17日作出资产评估报告，评估结论为徐海惠（慧）建于林业局培训中心大门左侧门市房旁的木屋市场价值为4.05万元。徐海慧支付评估费2000元。
原审法院认为，双方自2001年起建立租赁合同关系，双方曾于2012年签订一年期书面租赁合同，合同期满后，徐海慧续交一年租金，林业局培训中心予以接受，双方未订立书面合同，应视为不定期租赁。林业局培训中心于2014年3月27日书面通知徐海慧，明确2014年5月9日租期届满后不再续租，要求徐海慧交回承租的门市房，其要求解除合同的请求符合法律规定，故对其诉讼要求徐海慧交还承租房屋的请求予以支持。对于双方争议的徐海慧在承租门市房外接建砖混结构木屋，从双方陈述及提供证据看，林业局培训中心对徐海慧建房一事应是知情并认可的。徐海慧所建房屋有财产价值和长期使用的实用价值。因双方未曾订立长期的租赁合同，也未对徐海慧所建房屋在双方终止租赁协议后的归属进行约定。徐海慧对所建房屋仅使用两年，林业局培训中心即以租赁协议到期为由要求徐海慧拆除所建房屋，既有损徐海慧的财产权益，也不利于生产生活，所以对林业局培训中心要求徐海慧拆除所建房屋的请求不能支持，以确定徐海慧所建房屋的相应财产权利和义务归林业局培训中心享有和承担，由林业局培训中心按评估机构确定的市场价值给付徐海慧折价款4.05万元为宜。对于徐海慧主张赔偿因停电致冰柜内鱼虾等食物损失，因其不能提供具体损失数额的证据，对其请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告徐海慧于本判决生效后十日内将原租门市房一间交还给原告国家林业局北戴河培训中心。二、反诉被告国家林业局北戴河培训中心于本判决生效后十日内给付反诉原告徐海慧房屋折价款4.05万元，自付款日起徐海慧所建砖混结构木屋一间（29平方米）归国家林业局北戴河培训中心享有该房屋的财产权利并承担义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由被告徐海慧负担；反诉案件受理费985元，由徐海慧负担531元，国家林业局北戴河培训中心负担454元；房屋价值评估费2000元，由国家林业局北戴河培训中心和徐海慧各负担1000元。
二审查明事实与一审无异，本院予以确认。

本院认为，林业局培训中心与徐海慧对解除双方存在的租赁关系均无异议，本院予以确认。关于对租赁期间徐海慧扩建的一间木屋（29平方米），上诉人林业局培训中心主张该木屋系违章建设，过错全在徐海慧，不应再支付其木屋折价款。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，徐海惠在原承租房屋外扩建的木屋位于国家林业局北戴河培训中心大门左侧，且该木屋建好后徐海惠已经营近两年时间，上诉人林业局培训中心称其不知情与常理相悖。故该木屋建设未办理合法建设手续，双方均存在过错，对该房屋的扩建费用4.05万元，应由双方按过错分担。上诉人林业局培训中心系原出租房屋所有人及土地使用权人，系法定的相关手续办理人，应承担主要责任（75%）；徐海惠系扩建房屋的实际建设人，在没有手续的情况下开工建设，应承担次要责任（25%）。木屋经法院委托评估价值4.05万元，林业局培训中心应负担30375元（40500元×75%）。原审判决扩建费用由上诉人林业局培训中心全部负担欠妥，上诉人的上诉请求本院部分予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

一、维持秦皇岛市北戴河区人民法院（2014）北民初字第252号民事判决第一项；
二、撤销秦皇岛市北戴河区人民法院（2014）北民初字第252号民事判决第二项；
三、国家林业局北戴河培训中心于本判决生效之日起十五日内支付徐海慧房屋折价款30375元（40500元×75%）；
四、驳回国家林业局北戴河培训中心的其他诉讼请求；
五、驳回徐海慧的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费1878元，房屋价值评估费2000元，共计3878元，由国家林业局北戴河培训中心负担2908.5元，徐海慧各负担969.5元。
本判决为终审判决。

审 判 长　刘子明 审 判 员　李德权 代审判员　邹德林

书 记 员　孙秀丽