国家会展中心(上海)有限责任公司与上海圣芒可实业有限公司、上海印某餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：国家会展中心(上海)有限责任公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：孙成海，董事长。
　　委托代理人：王超，天津张盈律师事务所律师。
　　委托代理人：路佳伟，天津张盈律师事务所律师。
　　被告：上海圣芒可实业有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：范丽，总经理。
　　委托诉讼代理人：尚大平，女。
　　委托诉讼代理人：唐一，上海申浩律师事务所律师。
　　被告：上海印某餐饮有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：夏衰呆，总经理。
　　委托诉讼代理人：蒯多明，上海市万方律师事务所律师。
　　原告国家会展中心(上海)有限责任公司诉被告上海圣芒可实业有限公司(以下简称圣芒可公司)、上海印某餐饮有限公司(以下简称印某公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，双方申请庭外调解二个月，本院依法予以准许。本案于2018年6月7日、9月12日公开开庭进行了审理，原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　原告国家会展中心(上海)有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年3月8日签署的《上海市商品房预租合同》于2018年1月5日解除；2.两被告将承租的坐落于上海市青浦区盈港东路XXX号国家会展中心(上海)之商业广场R-L116号商铺恢复原状后返还原告并办理交接手续；3.两被告向工商行政管理部门办理迁出商铺的相关变更登记、备案手续；4.两被告共同支付租金人民币287,429.18元、物业管理费17,201.68元、推广宣传费7,837.81元、水费379.89元、电费11,053.20元；5.两被告共同支付应付而未付的租金、物业管理费、推广宣传费等费用产生的违约金(按照每日千分之一，自应付之日分期计算至实际支付之日止，截止2018年2月26日为64,727.89元)；6.两被告共同支付因逾期支付租金、推广宣传费、物业管理费产生的违约金4,353.95元；7.二被告共同支付违约金259,637元；8.两被告支付自2018年1月6日至实际返还房屋之日2018年6月13日止的房屋占用费(按照合同约定租金的2倍计算)及物业管理费；9.两被告支付自2018年2月5日至实际办理完毕迁出该商铺的相关工商变更登记、备案手续之日止的占用费(按照合同约定租金的2倍计算)；10.两被告支付原告由此产生的律师费基础费用18,106元及风险代理费用82,718元。
　　事实与理由：原告与圣芒可公司于2016年3月8日签署《上海市商品房预租合同》，约定圣芒可公司承租坐落于上海市青浦区盈港东路XXX号国家会展中心(上海)之商业广场R-L116号商铺(租赁面积80.04平方米)。合同对于租赁期限、装修期、免租期、租金等费用的计算及支付方式、违约责任等都进行了约定。合同签署后，原告依约履行了合同义务。为响应西虹桥商务区的相关规定并享受税收优惠政策，圣芒可公司使用所承租的上述商铺组织安排成立了印某公司并以印某公司名义办理房屋交接手续。但印某公司未如约按期足额支付租金、物业管理费、推广宣传费等款项，原告多次以电话、信函方式催告被告付款，但始终未能履行付款义务。根据合同约定，被告的欠款行为已构成根本性违约，故原告委托律师于2017年12月27日以律师函的形式通知被告解除双方签署的租赁合同。被告拒不履行合同的行为，严重损害了原告的合法权益，为维护合法权益，故原告诉至法院。
　　审理中，原告表示，圣芒可公司的合同权利义务全部转移给印某公司，原告与印某公司按照前述合同约定履行交房等合同义务，应由印某公司承担合同责任。但圣芒可公司与印某公司法定代表人均为张天磊，两公司之间存在关联关系，故要求圣芒可公司共同承担责任。
　　被告圣芒可公司辩称：原告与圣芒可公司的租赁合同尚未履行就已经解除了，原告与印某公司形成新的租赁关系，应由印某公司承担责任。原告要求圣芒可公司承担责任没有法律依据。
　　被告印某公司辩称：原告与圣芒可公司的租赁合同尚未履行就已经解除了，原告与印某公司形成新的租赁关系，但印某公司不受前述合同约束，原告与印某公司之间没有书面合同，印某公司根据原告的要求履行付款等义务。印某公司确实存在根本违约行为，但合同约定的违约金过高，请求调整。
　　经审理查明：青浦区徐泾镇二联村37丘、40丘房地产登记权利人为上海博览会有限责任公司(后名称变更为本案原告)。
　　2016年3月8日，原告(预出租方，甲方)与圣芒可公司(预承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同(商铺预租)》，约定由甲方将位于上海市青浦区盈港东路XXX号国家会展中心(上海)之商业广场内商铺号为R-L116室预租给乙方。合同约定：租赁期限为2016年3月31日起至2021年4月30日止，其中装修期为1个月，计租起始日为2016年5月1日。还约定，如乙方存在逾期支付应付任何款项达到15日或累计达30日以上等情形的，甲方有权书面通知乙方终止合同，且乙方须支付实际使用商铺期间合同约定的款项，并支付违约金(6个月租金+6个月物业管理费)；逾期付款的，按照每日逾期金额的千分之一计算违约金等。圣芒可公司依约向原告支付了履约保证金79,670元、公用事业费押金1,601元、装修押金4,002元等费用。
　　后三方签订协议，同意将原承租方圣芒可公司的地址(上海市青浦区盈港东路XXX号XXX-XXX室)用于印某公司登记注册使用。
　　2016年3月31日，原告与印某公司签署商铺使用交接书，载明双方根据2016年3月商铺租赁合同(合同编号ZHB-SY-028)的约定对商铺进行验收交接，经验收，印某公司确认该商铺符合双方于租赁合同中约定的交付条件，并同意接受。当时，印某公司、圣芒可公司的法定代表人均为张天磊。
　　2017年11月10日，原告向印某公司发《告知函》，要求印某公司限期缴纳租金、物业费、推广费。2017年12月26日，原告向印某公司发出《律师函》，要求印某公司限期支付拖欠费用，否则自收到该律师函的第八日起解除双方之间的预租合同。
　　另查明，2018年，原告(甲方)与天津张盈律师事务所(乙方)签订《委托代理合同》，约定甲方因与被告房屋租赁合同纠纷一案，聘请乙方的律师作为委托代理人。乙方向甲方授权律师代理费方法为基本代理费18,106元加风险代理费即本案甲方实际获款(不含诉讼费部分)的百分之十。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告按约向天津张盈律师事务所转账支付基本代理费18,106元。
　　2017年5月3日，原告提起诉讼。审理中，经本院调解，双方对于第1至3项诉讼请求达成调解协议，本院依法出具民事调解书，主要内容为：原、被告签订的合同予以解除，印某公司于2018年6月14日前完成房屋腾退及并向工商部门办理注册地址变更手续；案件其余争议继续审理。后，印某公司于2018年6月13日办理房屋腾退手续，并在第二次开庭前完成了注册地址变更手续。
　　以上查明的事实，有原、被告的陈述，原告提供的预租合同、商铺使用交接书、公司注册同意书、准予变更登记通知书、房产证、银行转账凭证、告知函、律师函、租赁物业交接单、委托代理合同及发票等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
　　本院认为，原告与圣芒可公司之间的《上海市房屋租赁合同(商铺预租)》合法有效，后原告、圣芒可公司、印某公司共同确认系争商铺由印某公司使用。及至原告向印某公司交付房屋时，房屋交接书载明根据双方之间的合同(即前述原告与圣芒可公司的合同)，而当时圣芒可公司、印某公司的法定代表人均为张天磊。之后，印某公司也按照前述合同的约定支付租金、物业管理费等费用，圣芒可公司支付给原告的保证金等费用也转结至印某公司。因此，综合前述情况，本院认定圣芒可公司的合同权利义务概况转移给印某公司，原告与印某公司的租赁关系受前述合同的约束。印某公司确认存在违约行为，对照合同约定，符合解除条件，也确认收到原告发出的解除合同通知。因此，原告发出解除通知符合法律规定，本院确认原告与印某公司的租赁合同于2018年1月5日解除。针对原告诉清，具体分析如下：
　　第1至3项，审理中达成调解协议并由本院出具民事调解书。
　　第4项租金287,429.18元、物业管理费17,201.68元、推广宣传费7,837.81元、水费379.89元、电费11,053.20元。印某公司对租金、水费、电费均无异议，仅对宣传推广费有异议，对此，系争合同对宣传推广费有明确约定，且前期也实际履行，故对异议不予采纳，对原告的该项诉清全部予以支持。
　　第5项已支付租金、推广宣传费的逾期违约金4,353.95元。印某公司对逾期时间、计算方式无异议，认为约定的违约金过高，请求调整。本院综合合同履行情况、原告的损失、印某公司的过错等因素，酌情调整为2,200元。
　　第6项未支付的租金、物业费、推广宣传费用产生的违约金(按照每日千分之一，自应付之日分期计算至实际支付之日止，截止2018年2月26日为64,727.89元)。印某公司对拖欠期间、计算方式无异议，认为约定的违约金过高，请求调整。本院综合合同履行情况、原告的损失、被告的过错等因素，酌情调整：截止2018年2月26为3.30万元；2018年2月27日起，以312,468.67元为基数，按照每日万分之五计算至实际履行之日止。
　　第7项违约金259,637元。原告主张的计算方式为：6个月租金+6个月物业管理费+1个月装修免租期租金。印某公司确认存在符合合同约定的根本违约行为，但约定的违约金过高，请求调整。本院综合合同履行情况、原告的损失、被告的过错等因素，酌情调整15万元。
　　第8项房屋占用费(按照合同约定租金的2倍计算)、物业管理费，均从2018年1月6日计算至2018年6月13日。印某公司认为实际损失就是租金，应按照租金标准计算，对其他无异议。对此，本院综合考量合同约定、实际损失等因素，酌情将占用费、物业管理费调整为23万元。
　　第9项占用费(2018年2月5日至实际办理完毕迁出该商铺的相关工商变更登记、备案手续之日止的占用费，按照房屋租金2倍计算)。印某公司认为该项费用与第8项诉讼请求重复计算。对此，该费用为占用注册地址费用，双方在诉讼中对房屋腾退问题达成调解后，印某公司积极配合履行变更手续，原告也未因此产生损失，加之印某公司已承担解除合同违约金及房屋占用费，故不宜再承担该笔费用，对该项诉讼请求不予支持。
　　第10项律师代理费基础费用18,106元及风险代理费用82,718元(暂估，具体金额在本案判决生效、执行前无法确定)。对于基础费用，未违反法律规定，本院予以支持。对于风险代理费，鉴于原告明确该项费用在本案判决生效前无法确定，故本案中不予处理。
　　另，原告、被告三方共同确认履约保证金79,670元、公用事业费押金1,601元、装修押金4,002元(合计85,273元)在上述应付款项中予以抵扣，本院予以准许。原告以两被告存在关联关系为由要求圣芒可公司共同承担，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：
　　一、被告上海印某餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告国家会展中心(上海)有限责任公司租金287,429.18元、推广宣传费7,837.81元、物业管理费17,201.68元、水费379.89元、电费11,053.2元。
　　二、被告上海印某餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告国家会展中心(上海)有限责任公司逾期违约金2,200元。
　　三、被告上海印某餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告国家会展中心(上海)有限责任公司逾期违约金(分两部分：1.3.30万元；2.以312,468.67元为基数，按照每日万分之五，自2018年2月27日起计算至实际履行之日止)。
　　四、被告上海印某餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告国家会展中心(上海)有限责任公司违约金15万。
　　五、被告上海印某餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告国家会展中心(上海)有限责任公司房屋占用费、物业管理费23万元。
　　六、被告上海印某餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告国家会展中心(上海)有限责任公司律师费18,106元。
　　(被告上海印某餐饮有限公司在支付上述第一至六项费用时，可扣除原告国家会展中心(上海)有限责任公司已占有的85,273元)
　　七、驳回原告国家会展中心(上海)有限责任公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费13,080.12元，由原告负担2,616.02元，被告上海印某餐饮有限公司负担10,464.09元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：吴小国

书记员：贺  欢