固安县市场建设服务局与固安县万汇房地产开发有限公司合同纠纷二审民事判决书

固安县万汇房地产开发有限公司
王峻岩（北京闻道律师事务所）
王秋生（北京闻道律师事务所）
固安县市场建设服务局
靳曲（河北敬民律师事务所）

上诉人（原审被告）:固安县万汇房地产开发有限公司，住所地廊坊市固安县永定中路西侧。
法定代表人:刘国兴，总经理。
委托代理人:王峻岩、王秋生，北京闻道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:固安县市场建设服务局，住所地廊坊市固安县惠文街南侧。
法定代表人:王志远，该局局长。
委托代理人:靳曲，河北敬民律师事务所律师。
上诉人固安县万汇房地产开发有限公司（以下简称万汇公司）为与被上诉人固安县市场建设服务局（以下简称固安县市场局）合同纠纷一案，不服廊坊市中级人民法院（2015）廊民三初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人万汇公司委托代理人王峻岩、王秋生，被上诉人固安县市场局委托代理人靳曲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年1月12日，固安县市场局起诉至原审法院，请求法院判令:1、被告履行《迎宾市场拆迁改造合同协议》，交付3151.47平方米商业用房；2、被告给付我局垫支的拆除原建材大棚、服装大厅拆迁补偿费共计37万元；3、被告赔偿因其延迟交房给我局造成的损失，按每年1000000元计算至交房之日，至今已延迟交房3年半合计损失3500000元；4、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为，被告给付原告垫支的拆除原建材大棚、服装大厅拆迁补偿费20万元。
另查明，原告固安县市场局向商户徐季增支付服装大厅拆除补偿费20万元。庭审中，原告提交三份商城租赁合同用以证实涉案商业楼现由被告租赁经营，租金为4-5元／天／平方米。
以上事实，有《迎宾市场拆迁改造合作协议》、《协议书》《迎宾市场商户赔偿协议》、《迎宾市场改造商户搬迁赔偿意向协议》、收条、《关于对市场建设服务局回迁面积及拆迁补偿问题的答复》、《商城租赁合同》及原、被告的当庭陈述可以证实。
原审法院认为，原、被告于2009年8月16日所签订的《迎宾市场拆迁改造合作协议》系双方当事人的真实意思表示、且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照协议履行。依据该协议，被告万汇公司应向原告交付的商业用房面积为4985平方米（包括迎宾市场主楼一层1300平方米、二层1030平方米、三层1030平方米、服装大厅商业楼1625平方米）。因被告万汇公司已直接向商户徐季增、刘建明交付回迁面积共计2329.93平方米（其中包括迎宾市场主楼一层704平方米、二层704平方米、服装大厅商业楼921.93平方米），该事实双方无异议，故扣除上述已回迁给商户的面积后，被告万汇公司还应向原告固安县市场局交付商业用房面积为2655.07平方米（包括迎宾市场主楼一层596平方米、二层326平方米、三层1030平方米、服装大厅商业楼703.07平方米）。
关于原告固安县市场局依据2010年7月9日协议书所主张的496.4平方米的回迁面积，该协议书虽载明固安县迎宾市场服务中心在万汇广场（二期）内拥有496.4平方米土地使用权，但并未就496.4平方米土地的相关问题进行明确约定，而是载明请示固安县人民政府后，待县政府批复后，严格按照县政府批复精神执行。原告并未提供县政府就该问题的批复文件，故该496.4平方米的回迁面积在本案中不做处理，原告可另行解决。
关于原告所主张的因迟延交房给原告造成的经济损失，原、被告双方均同意将2011年9月1日作为计算损失的起点，至本案开庭之日即2015年3月23日止，迟延交房时间已超过3年半，原告在本案中主张3年半的损失，应予支持。《迎宾市场拆迁改造合作协议》第9条约定:丙方自身原因造成丙方不能按期交房，按照每年赔偿乙方经营损失费壹佰万元的标准按日核算，交房时按迟延的总天数计算赔偿金。另根据原告所提交的三份租赁协议可以看出，被告因迟延交房每年给原告造成的经济损失远高于协议约定的每年100万元。故原告固安县市场局请求按照《迎宾市场拆迁改造合作协议》第9条的约定计算损失赔偿的数额，应予支持。被告万汇公司应赔偿原告固安县市场局因迟延交房所造成的损失350万元。另因《迎宾市场拆迁改造合作协议》约定，服装大厅由被告万汇公司自行拆除，现原告固安县市场局向商户徐季增支付了20万元服装大厅拆除费，该费用应由被告万汇公司返还原告。综上，遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  的规定，判决如下:一、被告固安县万汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告固安县市场建设服务局交付面积为2655.07平方米商业用房（包括迎宾市场主楼一层596平方米、二层326平方米、三层1030平方米、服装大厅商业楼703.07平方米）；二、被告固安县万汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告固安县市场建设服务局垫支的服装大厅拆除费20万元；三、被告固安县万汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告固安县市场建设服务局经济损失350万元。案件受理费191800元，保全费5000元，由被告固安县万汇房地产开发有限公司负担。
上诉人万汇公司请求二审法院撤销一审判决第二项，改判第三项将350万元损失改为186万，诉讼费用重新确定。主要事实和理由:1、一审判决上诉人返还被上诉人拆除费20万元没有依据。按照双方签订的《迎宾市场拆迁改造合作协议》第4条，拆除市场建筑的责任在被上诉人，只不过服装大厅因上诉人在主楼施工期间使用暂时保留，待主楼完工后由上诉人自行拆除。从实际情况看，服装大厅也是上诉人委托赵振芳拆除的，与被上诉人无关。从被上诉人提供的证据看，一是被上诉人与徐季增、刘建明签订的《迎宾市场改造商户搬迁补偿意向协议》各一份，被上诉人与徐季增、刘建明约定的17万元和20万元均为搬迁补偿费，属于被上诉人履行《迎宾市场拆迁改造合作协议》第4条约定的义务范畴，并非大厅拆除费。二是徐季增向被上诉人出具的20万元服装大厅拆除费的收条，因为徐季增根本没有拆除服装大厅，被上诉人更不应该垫付徐季增20万元服装大厅拆除费；2、一审判决350万元经济损失明显错误，应予改判。实事求是讲，上诉人在2011年11月和2012年3月，不仅给了被上诉人2329.93平方米，而且多次与被上诉人协商交付剩余面积问题，只因被上诉人额外主张的496.4平方米土地的回迁面积及服装大厅的拆除费问题屡屡搁浅。因此，造成迟延交付被上诉人也是有过错的。双方签订的《迎宾市场拆迁改造合作协议》第8条约定了被上诉人的商业用房委托上诉人租赁，并约定了租金计算的标准。应按照双方的约定计算上诉人应支付给被上诉人的租金，才符合双方的本意。上诉人一再主张，即使按照《迎宾市场拆迁改造合作协议》第9条约定赔偿，也应当将上诉人已经交付的2329.93平方米的面积扣除，对应的价款为164万元，上诉人实际应赔偿的经济损失仅为186万元。另，上诉人万汇公司委托代理人当庭补充上诉意见为:一审遗漏了诉讼当事人即固安县迎宾市场服务中心。经核实，迎宾市场服务中心是个体工商户，目前处于被吊销状态，具备诉讼主体条件。根据《迎宾市场拆迁改造合作协议》，应向固安县迎宾市场服务中心交付相应的房屋面积，而不是被上诉人。在本案中被上诉人不具备原告的主体资格，一审法院对该问题没有进行充分的核实和认定，因此应予以撤销并发还重审。
被上诉人固安县市场局答辩认为:1、一审法院判决被答辩人返还答辩人垫付的拆迁补偿款20万元正确。双方在达成迎宾市场拆迁改造合作协议后，为了进一步落实推进拆迁改造工作，应被答辩人请求，答辩人与服装大厅承租户徐继增达成搬迁赔偿意向协议，约定支付给徐继增搬迁费用（当时暂定17万元，最后确定为20万元），并约定答辩人为徐继增出具欠条之后徐继增将服装大厅交付给答辩人。答辩人为了尽快完成拆迁任务，为徐继增出具了20万元的欠条并收回了服装大厅交付给了被答辩人。按照约定以及拆迁置换市场交易习惯，这笔拆迁费应当由作为开发商的被答辩人承担。因此答辩人在为徐继增出具欠条并支付此笔搬迁费后有权向被答辩人追索并得到支持，一审法院判令被答辩人支付此笔搬迁费正确。至于被答辩人提出的他们自行拆除服装大厅并承担费用的事实不能作为拒付答辩人垫付搬迁费的理由，因为这前后两笔搬迁费用是基于前后不同的事实而产生的；2、一审法院判决被答辩人赔偿答辩人经济损失350万元正确应予维持。一审法院审理查明，被答辩人从认可计算经济损失的2011年9月1日起算，截止到本案一审法院2015年3月23日开庭时止，迟延交房已超过3年半的时间，答辩人暂时主张3年半的经济损失，关于计算经济损失的时间段双方没有异议。关于经济损失的计算标准，依据2009年8月16日签订的“迎宾市场拆迁改造合作协议”第8条规定，被答辩人同意将置换给答辩人的4895平米的商业用房，扣除给原商户的2329.93平米将剩余的约2500平米（实际是2655.07平米）交付给答辩人，事实上被答辩人并没有信守承诺，而是自己通过经营公司将包括应当交付给答辩人在内的商业用房出租给了不同的商户，租金价格按照楼层不同从每日每平米4元到5元不等，一楼租金高三楼租金低，按照每日每平米4元计算，答辩人应当每年收入租金3876402.2元，按照每日每平米5元计算，答辩人应当每年收入租金4845502.75元，也就是说，被答辩人因迟延交付商业用房给答辩人造成的经济损失远远高于双方协议约定每年100万元的标准。一审法院在庭审过程中，已查明被答辩人没有按期交房确已构成违约，并且被答辩人因其违约已给答辩人造成重大经济损失，根据我国合同法第114条的相关规定，结合被答辩人在2009年8月16日签订的“迎宾市场拆迁改造合作协议”第9条的约定，被答辩人承诺因自身原因不能按期交房，按照每年赔偿答辩人经济损失100万的标准按日核算，计算到交房之日。故此一审法院判决被答辩人赔偿答辩人经济损失三年半共计350万元，认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，二审法院应予维持。至于被答辩人上诉状中所讲，迟延交房答辩人存在过错，其主张的理由是不存在的。事实上，造成迟延交房的真正原因，是被答辩人不想按照2009年8月16日签订的“迎宾市场拆迁改造合作协议”的约定，将主楼一层596平米、二层326平米、三层1030平米、商业楼703.07平米合计2566.07平米交付答辩人，而是想把主楼商业价值高的一层取消，用其他商业价值低的楼层替代，并且事实上交房之日到达后被答辩人也确实已将应交付答辩人的房屋出租经营造成房屋无法交付，为此双方不能达成一致意见，根本不是如被答辩人上诉状中所讲，因答辩人额外主张的496.4平米和服装大厅拆迁费问题屡屡搁浅。故此，答辩人认为造成迟延交房的责任完全在被答辩人一方，答辩人不存在任何过错。综上，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，二审法院应予维持。对于上诉人万汇公司当庭补充的上诉意见，被上诉人固安县市场局答辩认为固安县迎宾市场服务中心是答辩人下属部门，不具备独立主体资格，一审法院庭审中核实过两个单位的关系。
本院认为，虽然案外人固安县迎宾市场服务中心为《迎宾市场拆迁改造合作协议》的乙方，但该协议第5条明确约定:“丙方应在取得政府有关部门核发的中标通知书后18个月内，将建筑面积4958平方米的商业用房交付给乙方使用（其中市场局4800平方米，剩余185平方米归还原房主）”。根据该条约定，可以看出被上诉人固安县市场局对案涉房产享有实体权利。同时，对于被上诉人固安县市场局起诉主张权利，案外人固安县迎宾市场服务中心明确表示没有异议，故上诉人万汇公司当庭提出的一审法院遗漏诉讼主体的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被上诉人固安县市场局一审主张的20万元拆迁补偿费，根据其提交的相关证据，可以证实该费用确已发生，上诉人万汇公司作为开发商理应承担相关拆迁费用，一审法院判令其返还并无不当，但一审判决表述为“拆除费”系文字错误，本院予以纠正。关于上诉人万汇公司应赔偿的经济损失数额。根据已查明的事实，上诉人万汇公司未按《迎宾市场拆迁改造合作协议》约定履行交房义务的违约事实清楚，应赔偿被上诉人固安县市场局相关经济损失。对于经济损失的数额，上诉人万汇公司尚未交付的商业房产面积为2655.07平方米，即使按照其二审主张的租金标准1.52元每平米每天计算，每年租金损失数额为147万余元，也超过了被上诉人固安县市场局主张的100万元，故一审法院按照《迎宾市场拆迁改造合作协议》第9条约定计算租金损失并无不当，本院予以认可。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人万汇公司的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费、保全费的负担维持不变；二审案件受理费21360元由上诉人固安县万汇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。

本院认为，虽然案外人固安县迎宾市场服务中心为《迎宾市场拆迁改造合作协议》的乙方，但该协议第5条明确约定:“丙方应在取得政府有关部门核发的中标通知书后18个月内，将建筑面积4958平方米的商业用房交付给乙方使用（其中市场局4800平方米，剩余185平方米归还原房主）”。根据该条约定，可以看出被上诉人固安县市场局对案涉房产享有实体权利。同时，对于被上诉人固安县市场局起诉主张权利，案外人固安县迎宾市场服务中心明确表示没有异议，故上诉人万汇公司当庭提出的一审法院遗漏诉讼主体的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被上诉人固安县市场局一审主张的20万元拆迁补偿费，根据其提交的相关证据，可以证实该费用确已发生，上诉人万汇公司作为开发商理应承担相关拆迁费用，一审法院判令其返还并无不当，但一审判决表述为“拆除费”系文字错误，本院予以纠正。关于上诉人万汇公司应赔偿的经济损失数额。根据已查明的事实，上诉人万汇公司未按《迎宾市场拆迁改造合作协议》约定履行交房义务的违约事实清楚，应赔偿被上诉人固安县市场局相关经济损失。对于经济损失的数额，上诉人万汇公司尚未交付的商业房产面积为2655.07平方米，即使按照其二审主张的租金标准1.52元每平米每天计算，每年租金损失数额为147万余元，也超过了被上诉人固安县市场局主张的100万元，故一审法院按照《迎宾市场拆迁改造合作协议》第9条约定计算租金损失并无不当，本院予以认可。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人万汇公司的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费、保全费的负担维持不变；二审案件受理费21360元由上诉人固安县万汇房地产开发有限公司负担。

审判长：宣建新
审判员：吴悦
审判员：王芳

书记员：张萌