四平乐某某合物业管理有限公司与刘某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：四平乐某某合物业管理有限公司。住所：四平市铁西区仁兴街迎春委华亿居大卖场。
法定代表人：许鹏，总经理。
委托代理人：刘爱良，该公司副经理。
被告：刘某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，无职业，住四平市铁东区。
委托代理人：李鸿（刘某某女婿），汉族，xxxx年xx月xx日出生，教师，住四平市铁东区。

原告四平乐某某合物业管理有限公司（以下简称泰合物业）诉被告刘某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告泰合物业的委托代理人刘爱良，被告刘某某的委托代理人李鸿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
泰合物业诉称：被告于2012年4月1日入住华亿嘉苑A8-4-208室。自2015年1月1日至今无故拖欠物业服务费用，经物业公司工作人员多次上门催缴，被告仍拒不履行缴纳物业服务费的义务，故诉至法院，请求：1、判令被告支付物业服务费3273元。2、判令被告支付违约金3000元。3、诉讼费用由被告承担。
刘某某辩称：一、原告无权起诉我，我是跟泰合物业公司华亿嘉苑项目部签的物业管理托管合同，而不是原告。我在物业公司办公室没有看到他们的工商执照，他们是挂靠在北京乐某某合物业公司四平分公司名下。我上工商局查过，北京乐某某合物业公司四平分公司已于2013年12月30日被注销，不是变更公司名称，说明物业公司无照经营。到税务局也没有查到该公司。他们所收取的一切费用均没有市物业主管部门及市物价主管部门批准，属于违规收费，不能提供正规发票，属违法经营。他们把公司注销的目的就是偷税漏税，所以我有权拒交物业费。二、物业公司乱收费。物业公司违背[四平市城市棚户区改造领导小组办公室文件]四棚改办[2008]6号第11条，物业公司收费项目及标准必须经市物业主管部门及市物价管理部门批准，并公示后方可收取。在没有批文和公示的情况下乱收费，你不交钱就不给你办理入住手续，没有办法，我只好先把钱交了跟物业公司签一个格式化合同。物业公司违规多收我4143元。按合同第13条，两年后物业公司应给我15122元。两年后物业开始收第三年物业费，物业单方把物业费由0.6元调到0.8元，我找到物管员要求物业返装修保证金，物管员不给返装修保证金，于是我去物管办和市物价局反映物业违规收费情况。物管办的领导说：“物业违规收费”我给刘经理打电话。还说：“棚户区改造物业收费标准是0.2元/月/平方米。我去物价局，物价局领导让我直接找到刘经理，让他返钱，包括每吨水多收的0.25元，都让物业返给我。可我找到刘经理，他答应返装修保证金和垃圾清运费，水费每吨多收我0.1元/吨，但是得把2014年物业费扣下，我也没办法，只能把物业费交了，因为钱在物业手里。2014年11月物业又开收2015年的物业费，由于物业手里有违规收费没退给我，你把违规收费退给我，我交物业费，但物业公司不退费并还继续违规收费，所以我就没交2015年的物业费。由于物业理亏，所以物业再没找我。2015年9月我家已经停水几天了，我看见别人家并没停水，我打开管道井，我看到我家水管被切断了，因为管道井只有物业能打开，所以我家的水管是物业切断了，于是我找到刘经理（有录像为证）他不承认是物业切断的，我找他之后他却派工作人员给接上了。工作人员说：“没办法，给人打工就得听人家的”。言外之意领导让切就切，让接就得接。三、关于物业服务。小区的现状就是脏、乱、差，都不如没有物业的小区整洁。按合同第二条物业管理服务费为0.6元/月/平方米。2013年10月以后物业按0.8元收取。第八条（二）小区到处私搭乱建无人管；第九条（二）可视门铃为什么一年多没有人修，我家门铃到现在也不能用。第十条（二）为什么在可视区业主被打，自行车丢失，物业却拿不出录像。（三）车辆在小区随意停放，只收钱。第十一条（一）为什么楼道楼梯有时多天没人清扫，因为缺少保洁员。第十二条有专业绿化人员吗？请公布名字和他们的专业证书。（二）树已枯死几年，你们没有做到定期清除，并适时补种。（五）保证花草树木长势良好，现在是杂草遍地。以上列举的种种现象说明物业服务不到位，违反了合同中他们本应尽的义务，应降低服务费。四、物业公司收取的停车费（每车每年1000元）和小区内设立的广告位收取的费用，应归我们全体业主所有，这部分收益应分给业主。冲抵部分物业费。综上所述，对这样侵害群众利益、偷税漏税、违法经营的企业，法院应当对该公司立案调查，对他们侵害群众的非法所得，应当让他们返还群众。希望法院作出公平的判决，判决驳回原告的诉讼请求，返还物业多收取的费用，并支付年息24%的利息。
在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：
1、企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明、代表人身份证复印件、授权委托书、被受权人身份证复印件，证明乐某某合物业管理有限公司的主体资格及代表人身份、授权委托人身份情况。
被告质证意见：没有看到工商局变更手续，公司地址在铁西区，营业执照在铁东区，经营地址不正确。
2、物业服务合同（业主公约）证明：原被告之间存在物业服务委托合同关系，被告未按合同约定履行支付物业服务费用的义务；
被告质证意见：合同公章是泰合物业公司华亿嘉苑项目部，不是和四平乐某某合物业管理有限公司签的合同，该合同是格式化合同，违约金按日千分之五收取是无效的。
3、物业服务费价格调整的公告、公告公示的照片，证明乐某某合物业公司依据相关法定程序对物业服务费用的价格进行调整，调整物业服务费的价格符合物业管理条例相关规定。
被告质证意见：原告公司没有市物管部门和物价部门的批文，93.82%不知如何计算的，数字是原告自己写上去的。
4、价格调整后缴费业主的票据复印件，证明该小区三分之二以上业主都同意物业服务费价格调整并缴纳了物业服务相关费用。
被告质证意见：没有看到原件，这个数字不是准确的。
5、物业服务催缴记录，证明乐某某合物业公司向被告催交过物业服务费。
被告质证意见：没有看到该催缴记录。
6、我公司的回访统计表，证明我公司提供的服务98%的业主是满意的。
被告质证意见：该证据是造假的，不属实。
被告向法庭提供证据材料如下：
1、物业管理托管合同，证明在合同后页签字盖章处，不是四平乐某某合物业管理有限公司盖章，而是泰合物业华亿嘉苑项目部盖的公章，说明我不是和原告公司签订的物业管理托管合同。
原告质证意见：被告是与北京乐某某合物业管理有限公司签订的合同。
2、企业机读档案资料，证明北京乐某某合物业管理有限公司已经在工商部门被注销了。
原告质证意见：无异议。
3、市棚改办[2008]6号文件，证明第11条物业公司收费项目及标准需经市物价主管部门及市物价管理部门批准、公示后方可收取，属于乱收费。
原告质证意见：文件不能作为证据使用，该文件与物业管理无关，与本案无关。
4、市发改委收费科关于小区物业收费相关问题解释，证明物业乱收费，所收的费用均属违规，侵害业主利益。
原告质证意见：没有公章，不属于政策、法规，该解释应源于省179号文件的相关补充规定，在179号文件第3、4条第二款明确指出了业主与物业服务企业签订业主公约的从其约定。
5、被告列举物业公司违规收费项目清单（其中包括9项内容），证明上述九项收费均属违规收费。
原告质证意见：该清单没有签字、盖章，属于无效证据，与本案无关。
6、物业公司收费收据3张，证明物业公司收费不开正规发票，偷税漏税，违法经营。
原告质证意见：对证明问题有异议，该票据明显标注，发票已开具，凭此收据换取发票，业主随时可以凭收据到物业公司换取正规发票，其他与本案无关。
7、录像，证明原告代理人是物业公司经理，管道井钥匙只有物业公司有，所以是物业公司把水停了。
原告质证意见：有异议，该段录像不能证实是物业公司对被告进行断水，并且公共管道井在相关公共单位均有钥匙，如物业公司、供热公司、自来水公司、燃气公司都有钥匙。
8、录像，证明原告公司派工作人员去修理水管。
原告质证意见：有异议，该段录像证明物业公司工作人员在工作，其位置、事项不明确。
9、华亿嘉苑南区7号楼业主对物业服务不满意签字单，证明56人对物业服务不满意，并在签字单上签字按印。
原告质证意见：有异议，该证据不具有合法性，来源不明，并非业主真实意思表示。
10、华亿嘉苑南区7号楼业主不同意物业费涨价、没看到涨价公示签字单，证明56人没有看到涨价公示。
原告质证意见：有异议，该证据不具有合法性，来源不明，并非业主真实意思表示。
经审理查明：被告刘某某的房屋位于四平市铁东区华亿嘉苑小区A8-4-208室，建筑面积94.89平方米。2011年8月30日华亿嘉苑小区开发商四平市华亿地产集团有限公司与北京乐某某合物业管理有限公司四平分公司签订《前期物业服务合同》，选聘北京乐某某合物业管理有限公司四平分公司对其开发的华亿嘉苑小区提供前期物业管理服务。2012年4月3日被告与北京乐某某合物业管理有限公司四平分公司签订了《物业管理托管合同》、《业主公约》，同意由北京乐某某合物业管理有限公司四平分公司负责被告所在华亿嘉苑小区的物业管理。约定物业管理服务费金额为每月0.6元/平方米，公共照明及智能维护费、电梯使用费、楼宇防盗门、社区监控系统、水泵维护费另行向业主收取。物业公司承担对社区的公共房屋部位的维护维修，设施维护维修，绿化养护，环境卫生保洁，公共秩序维护，档案数据管理和服务。同时约定业主每年应于首年开发商交房日期前30日内主动到物业服务企业交纳下年度物业费，逾期未交者物业公司按日收取5‰的违约金。
另查明：北京乐某某合物业管理有限公司于2013年12月31日经四平市工商行政管理局铁西分局核准，名称变更为四平乐某某合物业管理有限公司，注册号为11010800969452。原公司的事务现由四平乐某某合物业管理有限公司进行接管。2013年因物价上涨，物业员工工资提高及其他费用上涨等因素，泰合物业公司在征得华亿嘉苑小区93.82%业主同意后，将物业服务费由多层物业费每月0.6元/平方米调整为每月0.8元/平方米；高层物业费由每月1.05元/平方米调整为每月1.20元/平方米；商网物业费由每月0.8元/平方米调整为每月1.0元/平方米，并以公告的形式在小区予以公示，97%以上的业主均同意物业服务费价格调整，并陆续交纳了物业服务相关费用。
再查明：被告以原告主体不适格、乱收费、侵占停车费、广告位费、小区环境差、安保、绿化不合格，物业服务管理不到位为由，自2015年1月1日至2015年12月31日期间拖欠物业服务费1091元；2016年1月1日至2016年12月31日期间拖欠物业服务费1091元；2017年1月1日至2017年12月31日期间拖欠物业服务费1091元，合计拖欠物业服务费3273元。泰合物业多次向被告催要，但被告至今未交纳。
上述事实，有原告提供的企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被受权人身份证复印件、物业管理托管合同、物业服务费价格调整的公告，公告公示的照片、价格调整后缴费业主的票据复印件、物业服务费催缴通知、物业公司服务回访统计表及其他证据材料在卷为凭。
本案诉讼争议的焦点是：原告四平乐某某合物业管理有限公司要求被告刘某某支付物业服务费3273元及违约金3000元是否合理？
根据原告的陈述，被告的答辩及原、被告举证、质证情况，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：
原告四平乐某某合物业管理有限公司要求被告刘某某支付物业服务费3273元合理。被告应支付原告违约金981元。

本院认为：物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案被告刘某某系原告提供物业服务小区的业主，双方签订的《物业管理托管合同》是双方在自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，该合同不违反法律及社会公共利益，合法有效。合同签订后，被告刘某某一次性向原告缴纳了两年的物业服务费，可视其接受并认可了原告提供的物业服务，双方已经形成了事实上的服务与被服务的法律关系，原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在向被告刘某某提供物业服务的同时，有权利向被告收取物业服务费，被告应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。关于被告辩称原告主体资格问题，因原告已经提供证据证明其公司名称于2013年12月31日变更为四平乐某某合物业管理有限公司，原告仅变更了公司名称，并不是公司主体变更，因此，被告辩称其未与原告签订物业服务合同的主张，本院不予采信。关于被告辩称原告乱收费，调整物业服务费价格不合理问题。我国目前物业服务价格分为政府指导价和市场调节价，随着社会的发展，物业成本的不断上涨，原告泰合物业于2013年将物业费价格调整为每月0.8元/平方米后，华亿嘉苑小区三分之二以上业主均同意物业服务费价格调整，并陆续缴纳了相关物业服务费，由于调整后的服务费价格每月涨幅在0.2元/平方米，符合当地经济收入及正常消费水准，价格较为合理，故本院对原告调整后的物业服务费价格予以保护。关于被告辩称原告安保不合格问题。由于丢失自行车及被人打伤均属治安案件或刑事案件，有实际的侵权人，并非因原告安保设施不合格引起的，被告应向公安机关反映解决，物业的安保责任应属安全防范责任并非绝对的安全保障责任，因被告没有证据证明丢失物品及受到第三人伤害是由于原告的过错直接造成的，故本院对被告称因原告安保不合格而不交物业费不予支持。关于被告辩称原告管理的小区环境差、绿化不合格，服务管理不到位问题。被告举出华亿嘉苑南区7号楼56名业主对物业服务不满意签字单来证明。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。由于华亿嘉苑南区7号楼56名业主均未能出庭接受当事人的质询，其不出庭不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十六条规定的情形，据此，被告举出的56名业主对物业服务不满意签字单的真实性无法确认，不能作为认定案件事实的依据，本院不予采信。关于被告辩称物业公司停水问题，被告举出视频录像予以证明。由于该视频录像仅显示出物业公司工作人员在工作，工作的具体位置、事项不明确，被告以此证明原告对业主停水证据不充分，本院不予采信。关于被告辩称原告侵占停车费、广告费，认为该费用应归业主所有问题。因涉及全体业主和物业公司双方的权利义务关系，如被告对上述费用的收取、使用有异议，可另行诉讼。关于被告辩称原告收取物业费不能提供正规发票，属违法经营，偷税漏税问题。由于该问题并非民事案件审理范围，故本院不予审理。综上，被告拒绝向原告缴纳物业服务费没有事实依据和法律依据，本院对被告的上述抗辩不予采信。。据此，原告诉请被告缴纳拖欠的物业服务费3273元合理，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因双方在合同中有约定，现被告自2015年1月1日拖欠物业费至今，属于违约，应承担违约责任。原告泰合物业主张依据双方签订的合同要求按日5‰收取违约金过高，本院酌情按应缴物业服务费数额的30%予以保护，即981元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百七十四条第一款（八）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：

一、被告刘某某于本判决生效后五日内一次性给付原告四平乐某某合物业管理有限公司物业服务费3273元、违约金981元，合计4254元。
二、驳回原告四平乐某某合物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告刘某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告刘某某负担。
本判决为终审判决。

审判员　　郑学文

书记员：周璐