嘉某新天地商业管理有限公司与邓某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：嘉某新天地商业管理有限公司。
住所地：湖北省嘉某县鱼岳镇沿湖大道。
法定代表人：杨志斌，系该公司总经理。
委托代理人：辛珊，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，嘉某县人，嘉某新天地商业管理有限公司职员，住嘉某县。代理权限：特别授权。
委托代理人：马家强，湖北谦顺律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：邓某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，嘉某县人，医生，住嘉某县。
委托代理人：胡婷（邓某之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，嘉某县人，无职业，住嘉某县。代理权限：特别授权。

原告嘉某新天地商业管理有限公司（以下简称新天地公司）与被告邓某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案，依法由审判员汪平红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新天地公司的委托代理人辛珊、马家强，被告邓某及其委托代理人胡婷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新天地公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付房屋租金55875.13元（计算至实际腾退之日2017年5月8日止）及逾期支付违约金80037.40元（计算至实际腾退之日2017年5月8日止）；2、本案全部诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年8月18日，原告受嘉某高地房地产开发有限公司的委托，与被告签订了《嘉某新天地商用物业租赁合同》，原告将嘉某新天地6栋108号商铺出租给被告，建筑面积约为70.60平方米物业出租给被告经营使用。双方就租赁用途、租赁期限、租金标准、缴纳时间、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告按约定交付了店铺给被告经营使用，但被告一直未按照合同约定交纳房屋租金，原告多次向被告送交书面催租、催缴通知书，但被告均不予理会。原告遂诉至法院。
被告邓某辩称，新天地商业城下水道经常堵塞，粪便涌进营业场所，导致无法做生意。新天地二楼餐馆排烟管道规划不到位，致整个六栋商户白天不敢开门，尤其是下午四点以后到处是油烟，顾客进来就走了。加之通往被告承租铺面的过道经常漏水、漏油，行人无法进入，对做生意影响很大。
经审理查明，2015年8月18日，原告新天地公司（出租方）受嘉某高地房地产开发有限公司委托，与被告邓某（承租方）签订了《嘉某新天地商用物业租赁合同》一份，约定：“出租方将嘉某新天地项目商业部分6栋108号物业租赁给承租方经营，建筑面积为70.60平方米。租赁期限为3年，计租起始日2015年9月28日，承租方承诺进场装修日不晚于2015年8月25日；签约租金为每平方米每月65元，第一、二年租金为人民币每平方米每月48.75元，月租金合计约为人民币3442元，年度租金合计约为人民币41304元，即免租3月。租金采用先付后用的原则支付，租金按3个月为一期结算，承租方第一期租金在装修进场前支付，从第二期开始应于每期15日前一次性支付下期租金给出租方，如逾期支付，承租方从逾期之日起每日按未付金额的千分之五计算支付违约金，直到付清全部租金及违约金时止；本合同签订之日起三个工作日内，承租方需支付签约定金10000元，此前缴纳的意向合同定金转为合同定金，多退少补，该定金自起租日始自动转为租金或租赁押金；如发生下列情形，出租方有权书面通知承租方后解除本合同：。承租方未按合同约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费，水费、电费等费用超过十五日的”。合同签订后，原告于当日交付了铺面给被告。且被告于当日交纳2015年9月28日至12月28日的租金10326元。因被告拖欠租金，原告数次书面通知被告交纳租金。2017年5月8日，被告将所承租铺面交还给原告。同年7月14日，原告诉至本院。本案经本院主持调解，双方当事人不能达成一致意见。

本院认为，原告新天地公司受嘉某高地房地产开发有限公司委托以自己的名义与被告邓某签订的《嘉某新天地商用物业租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，依法具有法律效力。原告已经按照合同的约定向被告交付了租赁房屋，被告也应按照约定履行给付租金的义务。原告请求被告交付租金，依法应予支持。按双方约定的每月租金3442元计算，每季度租金为10326元。2015年8月18日，被告邓某交纳第一年第一季度租金10326元。双方约定“租金采用先付后用的原则支付，租金按3个月为一期结算，承租方第一期租金在装修进场前支付，从第二期开始应于每期15日前一次性支付下期租金给出租方，如逾期支付，承租方从逾期之日起每日按未付金额的千分之五计算支付违约金，直到付清全部租金及违约金时止”，根据该约定，被告应于2015年12月13日至28日一次性交付租金10326元（从2015年12月28日起至2016年3月28日止），被告没有按时交付，应承担违约责任，但日千分之五逾期付款违约金超出了国家限制借款利率的规定，本院酌定按年利率24%计算。第一年第二季度下欠租金10326元的违约金应从2015年12月28日开始计算。此后下欠租金的违约金起算时间依次类推。合同约定“承租方未按合同约定如期支付租金，拖欠租金。等费用超过十五日的，出租方有权书面通知解除本合同”，本案中，原告虽对被告送达了交纳租金的书面通知，但并未确定性的通知被告解除合同。但2017年5月8日，被告将所承租铺面交还给原告，可认定为双方以实际行动解除了合同。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、限被告邓某自本判决生效之日起五日内向原告嘉某新天地商业管理有限公司支付租期内下欠的房屋租金56334.07元（自2015年12月28日起至2017年3月28日止按月租金3442元计算租金为51630元，自2017年3月28日起至5月8日止按月租金3442元计算租金为4704.07元），并支付违约金（以10326元为基数，分别从2015年12月28日、2016年3月28日、6月28日、9月28日、12月28日起算至下欠租金51630元清偿之日止，按年利率24%计算；以4704.07元为基数，从2017年3月28日起算至下欠租金4704.07元清偿之日止，按年利率24%计算）。
二、驳回原告嘉某新天地商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3000元，减半收取计1500元，由原告嘉某新天地商业管理有限公司负担500元，被告邓某负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。

审判员 汪平红

书记员： 熊梦玉