嘉某新天地商业管理有限公司与李某及第三人许某房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告嘉某新天地商业管理有限公司。
法定代表人杨志斌，系该公司总经理。
委托代理人施敏，湖北谦顺律师事务所律师。
委托代理人马家强，湖北谦顺律师事务所律师。
被告李某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省嘉某县人。
第三人许某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省嘉某县人。
委托代理人施敏，湖北谦顺律师事务所律师。
委托代理人马家强，湖北谦顺律师事务所律师。

原告嘉某新天地商业管理有限公司（以下简称新天地公司）与被告李某及第三人许某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日受理后，依法由审判员徐宏彪独任审判于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告及第三人委托代理人马家强、被告李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告提出的第11项证据均是书面证据材料，具
有较强的证明效力，且被告也未提出足以反驳的证据，该11项
证据依法应予以采信。被告提出的第1项证据是书面证据材料，
具有真实性、合法性，与本案具有关联性，依法应予采信，但该
合同签署的时间为2014年11月8日；被告提出的第2项证据因
各方当事人均没有异议，且具有真实性、合法性，与本案具有关
联性，依法应予采信；被告提出的第3、4、5项证据缺乏其他证
据印证，证明力不强，对该3项证据不予采信；但原告自认已将
被告商铺内的物品搬迁至他处存放，应予以认定。
根据当事人自认的事实，以及根据以上依法确认的证据，本院可以确认以下事实：2014年11月8日，原告新天地公司（出租方）受嘉某高地房地产开发有限公司委托，与被告李某（承租方）签订了《嘉某新天地商用物业租赁合同》一份，约定：“出租方将嘉某县嘉某新天地项目商业部分8A栋一层114、115号物业租赁给承租方经营。租赁期限为5年，计租起始日2015年3月15日；第一年租金为人民币每平方米每月27元，月租金合计约为人民币2002.86元，年度租金合计约为人民币24034.32元，即免租6月；租金采用先付后用的原则支付，租金按3个月为一期结算，承租方应于每期15日前一次性支付下期租金给出租方，如逾期支付，承租方从逾期之日起每日支付出租方未付金额千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金时止；本合同签订之日起三个工作日内，承租方需支付签约定金10000元，此前缴纳的意向合同定金转为合同定金，多退少补，该定金自起租日始自动转为首月租金，余款自动转为次月租金的一部分；如发生下列情形，出租方有权书面通知承租方解除本合同：......承租方未按合同约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费，水费、电费等费用超过十五日的”。2014年12月2日，原告收取了李某交纳的定金1万元。2015年5月20日和2015年6月20日，嘉某高地房地产开发有限公司与第三人许某、吕卫星及明娟娟、周海涛分别签订了《商品房买卖合同》，约定该公司将新天地项目商业部分房屋将8A栋一层115出售给第三人许某、吕卫星，8A栋一层114出售给明娟娟、周海涛。2015年5月20日和2015年6月20日，第三人许某（甲方）、明娟娟（甲方）分别与原告（乙方）签订了《嘉某新天地授权委托经营管理协议》，约定：甲方把位于嘉某新天地8A栋一层115、8A栋一层114的铺位委托给乙方租赁经营管理；甲方委托给乙方经营管理期限，乙方委托经营管理期限自签约之日起开始，至2020年5月1日终止；甲方同意将自己购买的上述商铺的经营权托管给乙方招商及营运管理，并自甲方与开发商签署《商品房买卖合同》之日起，以乙方的名义为该商铺寻找承租人，与目标承租人签署有关承租意向、合同等文件，按照乙方的方案进行业态规划、商户调整等工作，并负责向商户收取定金、押金、租金等款项，并将属于甲方所有的部分款项按时向甲方支付（甲方自行收取租金的除外）；乙方向签约商户收取的租金，按照租赁合同约定的金额、缴款时间进行收取。原告新天地公司按照合同约定向被告交付了出租房屋，但被告一直未向原告交付租金，原告向被告催缴租金未果。2016年4月21日，原告向被告发出了《解除合同通知书》一份，载明：“鉴于你差欠租金已达数月之久，根据合同，我司有权解除合同、收回商铺。因此，现我司特通知你如下：于即日解除你与我司于2014年11月8日签订的《嘉某新天地商用物业租赁合同》。请你于收到本解除合同通知书或本解除合同通知书送达之日起3日内，停止一切经营活动，清理、腾退你在商铺内的经营商品、物品，将商铺交还我司，并支付我司违约金及差欠的租金等”。原告将《解除合同通知书》张贴于被告租赁的房屋窗户上，并通过快递方式向被告进行送达。四日后，原告自行将被告存放于租赁房屋内的物品搬迁至他处。
本院认为，原告新天地公司受第三人许某及明娟娟、嘉某高地房地产开发有限公司委托以自己的名义与被告李某签订的《嘉某新天地商用物业租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，依法具有法律效力。原告已经按照合同的约定向被告交付了租赁房屋，被告也应按照约定履行给付租金的义务。原告请求被告交付租金，依法应予支持。双方合同中约定“定金自起租日始自动转为首月租金，余款自动转为次月租金的一部分”，被告已交付定金1万元，按双方约定的每月租金2002.86元计算，1万元定金可抵付租金5个月，自2015年8月15日起被告应另行交付租金。从2015年8月15日起至原告向被告发出《解除合同通知书》之日即2016年4月21日止，被告应付租金为16675元。双方约定“租金采用先付后用的原则支付，租金按3个月为一期结算，承租方应于每期15日前一次性支付下期租金给出租方，如逾期支付，承租方从逾期之日起每日支付出租方未付金额千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金时止”，根据该约定，被告应于2015年7月31日前一次性交付三个月租金6009元（从2015年8月15日起至11月15日止），被告没有按时交付，应承担违约责任，但日千分之五逾期付款违约金超出了国家限制利率的规定，酌定按年利率24%计算。被告从2015年8月15日起一直没有另行交付租金，根据双方的约定“承租方未按合同约定如期支付租金，拖欠租金......等费用超过十五日的，出租方有权书面通知解除本合同”，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除......”。原告于2016年4月21日向被告发出了《解除合同通知书》符合双方合同约定及法律规定，原告请求确认双方签订的《嘉某新天地商用物业租赁合同》已于2016年4月21日解除，依法应予支持，被告有义务将嘉某新天地8A栋一层114、115的铺位商铺腾退给原告。被告辩称“店铺的实际交付时间为2015年4月初，故已将租金支付至2015年9月初”，与事实不符，不予支持。被告辩称“原告强行将被告所承租商铺的门锁撬开，并将商铺内价值10万余元的货物及价值2万余元的电脑、监控设备盗走”属于另一法律关系，可另行主张权利，本案不予审理。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第九十六条第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、确认原告嘉某新天地商业管理有限公司与被告李某签订的《嘉某新天地商用物业租赁合同》于2016年4月21日已经解除；
二、被告李某于本判决生效之日起五日内将嘉某新天地8A栋一层114、115号商铺腾退给原告；
三、被告李某本判决生效之日起五日内向原告嘉某新天地商业管理有限公司支付房屋租金16675元，并按年利率24%支付违约金（以6009元为基数计算，从2015年7月31日算至本判决确定的还款之日止；以6009元为基数计算，从2015年10月31日算至本判决确定的还款之日止；以4657元为基数计算，从2016年1月31日算至本判决确定的还款之日止）。
四、驳回原告嘉某新天地商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费650元，由原告嘉某新天地商业管理有限公司负担100元，被告李某负担550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，上诉人在递交上诉状时，根据不服判决的请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17680601040004550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　徐宏彪

书记员：杨洋