商某某诉杨某第三人李某某商品房销售合同一案一审民事判决书

原告（反诉被告）商某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，职业个体，现住肇东市。
委托诉讼代理人帅某某，黑龙江海强律师事务所律师。
委托诉讼代理人高某某，黑龙江海强律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，职业个体，现住大庆市。
委托诉讼代理人闫某某，黑龙江海天庆城律师事务所大庆分所律师。
第三人李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，职业工人，现住肇东市。

原告（反诉被告）商某某与被告（反诉原告）杨某、第三人李某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案，被告（反诉原告）杨某于2016年4月18日提起反诉，本院于2016年4月20日立案，由审判员王建军担任审判长并主审本案，由代理审判员李东徽、人民陪审员孙东升组成合议庭，于2016年9月14日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）商某某及其委托诉讼代理人帅秀海、高海燕到庭参加诉讼，被告（反诉原告）杨敏未到庭，其委托诉讼代理人闫和军到庭参加诉讼，第三人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除2015年11月5日《撤伙清算及收购协议》中原告与被告签订的《商品房收购协议》以及2015年11月5日双方签订的《交接协议（补充协议）》；2、判令被告返还原告交付的购楼订金人民币105万元及银行贷款利息38062.50元（年利率4.35%，自2015年11月8日起计算至2016年9月8日），赔偿原告楼房装修款108,000.00元；诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月5日，原告与被告签订了一份商品房收购协议，按协议约定，被告将其借用黑龙江晨鑫房地产开发有限公司资质投资开发的肇东市丽水嘉园二部小区库存的21套商品房现房，以600万元的价格整体出卖给原告，然后原告再向社会销售。协议中约定购楼款由乙方（原告）分三期付清：第一期2015年11月5日付款105万元购房订金；第二期2015年11月20日付房款375万元；第三期2015年12月20日付房款120万元。如超过2015年12月20日未付清所有房款，按照剩余房款的月利息二分计算利息，如超过2016年3月31日未能付清剩余房款，甲方（被告）有权收回出卖的全部商服。但是，关于出卖方应当遵守的法定义务并未写进协议内容。被告也未将竣工验收的情况以及未到市房产部门办理房屋现售备案等房屋现售许可手续和未取得房屋大产权证的情况如实告知原告。协议订立后，原告以抵账和债权转让的方式，付给被告购楼订金105万元，被告出具了收条，双方又签订了一份楼房交接协议（补充协议），但双方并未进楼房内实际验收交接，被告也未将楼房钥匙交付给原告。协议签订后，原告经进一步了解才发现，被告根本不具备现售商品房的条件，原告根本无法实现向社会销售所购商品房的合同目的：
（一）、被告是自然人，不具备销售商品房的主体资
格。被告以自然人的身份销售商品房，违反《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》中关于销售商品房必须是“具有企业法人执照和资质证书的房地产开发企业”的规定，违反《商品房销售管理办法》第二十二条关于：“不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质的费用”的规定，被告以自然人身份销售商品房是法律强制性禁止的行为。
（二）、被告销售的是商品房现房，但被告的现房并未
完全通过竣工验收合格，竣工验收的各种手续及证件不齐全，房屋质量和安全消防也确实存在严重问题，被告以前卖出去的房屋因漏水等质量问题以及消防不合格等问题，群体上访要求退楼，造成很坏的社会影响，致使原告无法进行现房销售，至今一套楼房也没卖出去。被告销售这样的商品房现房，违反《商品房销售管理办法》第七条第（四）项关于商品房现售必须“已通过竣工验收”的规定。
（三）、被告销售商品房现房，未按照《商品房销售管理办法》规定的程序办理，未到房地产主管部门办理商品房现售备案等现售许可手续，未进行房屋产权初始登记，未办理开发楼盘的大产权证，未取得准予商品房现售的相关手续，违反《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项关于“未依法登记领取权属证书”的房地产“不得转让”的法律强制性规定。
（四）、被告销售的商品房现房未经全部验收合格的交付行为，违反《建筑法》第六十一条第二款关于：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”，以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条关于：“房地产开发项目，经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的强制性规定。
（五）、由于被告以上原因，致使原告在商品房销售合同订立之日起，远超出90日的法定期限未能取得房屋产权证书，按照人民法院《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款（三）中的规定，商品房买卖合同的标的物已为竣工房屋的，自合同订立之日起90日届满，买受人未能取得房屋证书的，应由出卖人即被告承担违约责任。
由于以上的原因，顾客见不到售楼的合法证件，也办不了房贷，都不购买。为此，原告也多次与被告沟通，要求被告尽快解决以上问题，尽快补齐有关竣工验收及销售商品房的手续和证件，被告及其妻子态度蛮横，除催款外什么也不管，还把全部商服楼门用锁头锁上，致使原告无法销售。
综上，被告不遵守法律对销售商品房的规定，不履行合同法定义务的行为，致使原告无法实现面向社会销售商品房的合同目的，根据《合同法》第九十四条（四）项关于有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同的规定，被告的行为已构成根本性违约，原告停付购楼款是正当抗辩，不是违约。原告为维护自己的合法权益，故起诉，请法院支持原告的诉讼请求。

本院认为，本案争议的焦点是在签订履行商品房买卖合同中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）哪方违约。本案被告（反诉原告）杨敏根据与黑龙江晨鑫房地产开发有限公司签订的《共同开发肇东市丽水嘉园小区，统一使用黑龙江晨鑫房地产开发有限公司资质的协议书》在该小区开发的商品房，被告（反诉原告）虽然是以自然人身份销售的房屋，但其性质仍然是商品房销售，不是自然人之间的二手房交易，应受房地产开发和商品房销售方面的法律、法规和规章调整。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）及第三人签订的商品房销售合同有效。本案被告（反诉原告）销售的是库存商品房现房，在其明知房屋质量有缺陷、配套设施尚不健全，未到市房地产主管部门办理商品房现售备案等许可手续，未进行小区房产初始登记，未取得小区房屋权属证书的情况下，还与原告（反诉被告）及第三人签订商品房销售协议，且未将以上情况如实告知原告（反诉被告），有违诚实信用原则。双方发生纠纷后被告（反诉原告）又将出售给原告（反诉被告）的商服门全部上锁，致使原告（反诉被告）无法对外销售。本案被告（反诉原告）在原告（反诉被告）起诉前乃至现在，仍未能补办商品房现房销售备案及现售许可手续，仍未取得小区商品房权属证书，致使原告（反诉被告）无法在法定期限内取得房屋产权证书，无法实现订立合同向社会销售所购房屋的目的，被告（反诉原告）的行为属根本性违约。原告停付下欠楼款属正当抗辩，不属违约。三方当事人均同意解除原来签订的协议，被告（反诉原告）应返还原告（反诉被告）交付的订金，因债权转让通知不能撤销，被告（反诉原告）应返还给原告（反诉被告）现金。原告（反诉被告）诉讼请求有理，应予支持。被告（反诉原告）未能举出销售的房屋验收合格以及商品房现售备案等许可手续和房屋权属证书等证据，其反诉原告赔偿50万元经济损失的请求不予支持。
综上所述，可知原告（反诉被告）商国臣的诉讼请求应予支持，被告（反诉原告）杨敏的抗辩主张及反诉请求无事实根据和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第七十七条、第七十九条、第八十条、第九十四条第（四）项、第九十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（三）项之规定，判决如下：

解除原告（反诉被告）商某某与被告（反诉原告）
杨某、第三人李某某于2015年11月5日签订的商品房收购协议及房屋交接协议（补充协议）。
原告（反诉被告）商某某将购买被告（反诉原告）
杨敏位于肇东市丽水嘉园小区全部商品房（以双方的交接协议书为准）退给被告（反诉原告）杨某。被告（反诉原告）返还收取原告（反诉被告）的购楼订金105万元及利息38,062.50元（银行年利率4.35%，从2015年11月8日起计算至2016年9月8日）、楼房装修费108,000.00元，以上合计1196,062.50元，由被告（反诉原告）杨某于本判决生效后7日内给付原告（反诉被告）商国臣。
驳回被告（反诉原告）杨某关于原告（反诉被告）
商某某赔偿其经济损失50万元的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费15，564.00元，反诉案件受理费18,750.00元，减半收取9,375.00元，均由被告（反诉原告）杨某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。

审　判　长　　王建军 代理审判员　　李东徽 人民陪审员　　孙东升

书记员：王一兵