商品房销售合同纠纷二审民事判决书

湖北和合置业有限公司
平功亮
邹涛
陈启斌（湖北龙田律师事务所）

上诉人（原审被告）湖北和合置业有限公司。地址:仙桃市仙桃大道47号。
法定代表人冯才虎，该公司董事长。
委托代理人平功亮。
被上诉人（原审原告）邹涛，务工。
委托代理人陈启斌，湖北龙田律师事务所律师。
上诉人湖北和合置业有限公司（以下简称和合公司）因与被上诉人邹涛商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2014）鄂仙桃民二初字第00363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月9日公开开庭审理了本案。上诉人和合公司的委托代理人平功亮，被上诉人邹涛及其委托代理人陈启斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，和合公司所举的证据一具有真实性，可以证明涉案房屋所在的和合国际城5号楼高度为75.4米，仙桃市公安消防大队于2012年7月30日对涉案房屋所在的楼栋出具了仙公消验（2012）第0016号建设工程消防验收意见书，综合评定消防验收合格，同意投入使用，本院予以采信。和合公司所举的证据二与本案没有关联性，本院不予采信。
二审查明，和合国际城5号楼建筑工程竣工验收报告载明:湖北中南勘察基础工程有限公司（勘察单位）、山河建设集团有限公司（施工单位）于2012年4月14日签章，和合公司（建设单位）、仙桃市建兴工程建设监理有限公司（监理单位）于2012年4月15日签章，深圳市鑫中建建筑设计顾问有限公司（设计单位）于2012年4月18日签章。和合国际城5号楼高度为75.4米。仙桃市公安消防大队于2012年7月30日对涉案房屋所在的楼栋出具了仙公消验（2012）第0016号建设工程消防验收意见书，综合评定消防验收合格，同意投入使用。
原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，和合公司与邹涛签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收相关规定和行业惯例，建设单位组织工程竣工验收，由建设、勘察、设计、施工、监理单位签署工程竣工验收意见，工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告，再由建设单位向地方人民政府建设主管部门备案。由此可见，工程竣工验收备案的时间在工程竣工验收合格之后。和合公司与邹涛签订的商品房销售合同第八条约定，和合公司应将竣工验收合格的房屋交付邹涛使用。涉案房屋所在的和合国际城5号楼虽然是在2012年9月7日竣工验收备案，但和合公司提交的和合国际城5号楼建筑工程竣工验收报告载明:湖北中南勘察基础工程有限公司（勘察单位）、山河建设集团有限公司（施工单位）于2012年4月14日签章，和合公司（建设单位）、仙桃市建兴工程建设监理有限公司（监理单位）于2012年4月15日签章，深圳市鑫中建建筑设计顾问有限公司（设计单位）于2012年4月18日签章。由此可见，建设、勘察、设计、施工、监理单位最迟在2012年4月14日共同对和合国际城5号楼进行竣工验收，并先后在竣工验收报告上签章确认工程竣工验收合格的意见，故原审以涉案房屋竣工验收备案的时间为和合公司向邹涛支付违约金的截止时间有误，应予纠正。
根据《建设工程消防监督管理规定》第十四条  的规定，单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑，建设单位应向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。和合国际城5号楼高度为75.4米，属于应申请消防验收的建筑物。仙桃市公安消防大队于2012年7月30日对涉案房屋所在的楼栋出具了仙公消验（2012）第0016号建设工程消防验收意见书，综合评定消防验收合格，同意投入使用。故涉案房屋在2012年4月15日还不符合双方约定的交付条件，而是在2012年7月30日经过消防验收合格后才符合合同约定的交付条件。根据双方所签订的商品房买卖合同的约定，和合公司应当从2012年4月15日起至2012年7月30日止按总购房款日万分之五支付违约金21416元（计算方式为107天×400302元×0.5‰／天）。和合公司上诉称，消防工程属于建筑工程中的水电配套工作，既然建筑工程整体验收合格，消防工程也必然合格，与事实和法律规定不符，本院不予支持。
和合公司上诉称，朱琦浩已经代表邹涛就本案的争议事实与和合公司达成了调解协议，邹涛没有权利再向和合公司主张权利。本院认为，邹涛未在朱琦浩等人与和合公司签订的调解协议上签章，和合公司也未举证证明邹涛向朱琦浩出具相应的授权委托书，故朱琦浩与和合公司签订的调解协议对邹涛没有约束力，和合公司的该上诉理由本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、第一百七十条  第一款  第（二）项  ，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  的规定，判决如下:
一、撤销湖北省仙桃市人民法院（2014）鄂仙桃民二初字第00363号民事判决；
二、上诉人湖北和合置业有限公司支付被上诉人邹涛违约金21416元；
三、驳回被上诉人邹涛的其他诉讼请求。
上述款项于本判决生效之日起十日内履行。逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2958元，由上诉人湖北和合置业有限公司负担477元，被上诉人邹涛负担2481元；二审案件受理费2958元，由上诉人湖北和合置业有限公司负担477元，被上诉人邹涛负担2481元。
本判决为终审判决。

本院认为，和合公司所举的证据一具有真实性，可以证明涉案房屋所在的和合国际城5号楼高度为75.4米，仙桃市公安消防大队于2012年7月30日对涉案房屋所在的楼栋出具了仙公消验（2012）第0016号建设工程消防验收意见书，综合评定消防验收合格，同意投入使用，本院予以采信。和合公司所举的证据二与本案没有关联性，本院不予采信。
二审查明，和合国际城5号楼建筑工程竣工验收报告载明:湖北中南勘察基础工程有限公司（勘察单位）、山河建设集团有限公司（施工单位）于2012年4月14日签章，和合公司（建设单位）、仙桃市建兴工程建设监理有限公司（监理单位）于2012年4月15日签章，深圳市鑫中建建筑设计顾问有限公司（设计单位）于2012年4月18日签章。和合国际城5号楼高度为75.4米。仙桃市公安消防大队于2012年7月30日对涉案房屋所在的楼栋出具了仙公消验（2012）第0016号建设工程消防验收意见书，综合评定消防验收合格，同意投入使用。
原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，和合公司与邹涛签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收相关规定和行业惯例，建设单位组织工程竣工验收，由建设、勘察、设计、施工、监理单位签署工程竣工验收意见，工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告，再由建设单位向地方人民政府建设主管部门备案。由此可见，工程竣工验收备案的时间在工程竣工验收合格之后。和合公司与邹涛签订的商品房销售合同第八条约定，和合公司应将竣工验收合格的房屋交付邹涛使用。涉案房屋所在的和合国际城5号楼虽然是在2012年9月7日竣工验收备案，但和合公司提交的和合国际城5号楼建筑工程竣工验收报告载明:湖北中南勘察基础工程有限公司（勘察单位）、山河建设集团有限公司（施工单位）于2012年4月14日签章，和合公司（建设单位）、仙桃市建兴工程建设监理有限公司（监理单位）于2012年4月15日签章，深圳市鑫中建建筑设计顾问有限公司（设计单位）于2012年4月18日签章。由此可见，建设、勘察、设计、施工、监理单位最迟在2012年4月14日共同对和合国际城5号楼进行竣工验收，并先后在竣工验收报告上签章确认工程竣工验收合格的意见，故原审以涉案房屋竣工验收备案的时间为和合公司向邹涛支付违约金的截止时间有误，应予纠正。
根据《建设工程消防监督管理规定》第十四条  的规定，单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑，建设单位应向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。和合国际城5号楼高度为75.4米，属于应申请消防验收的建筑物。仙桃市公安消防大队于2012年7月30日对涉案房屋所在的楼栋出具了仙公消验（2012）第0016号建设工程消防验收意见书，综合评定消防验收合格，同意投入使用。故涉案房屋在2012年4月15日还不符合双方约定的交付条件，而是在2012年7月30日经过消防验收合格后才符合合同约定的交付条件。根据双方所签订的商品房买卖合同的约定，和合公司应当从2012年4月15日起至2012年7月30日止按总购房款日万分之五支付违约金21416元（计算方式为107天×400302元×0.5‰／天）。和合公司上诉称，消防工程属于建筑工程中的水电配套工作，既然建筑工程整体验收合格，消防工程也必然合格，与事实和法律规定不符，本院不予支持。
和合公司上诉称，朱琦浩已经代表邹涛就本案的争议事实与和合公司达成了调解协议，邹涛没有权利再向和合公司主张权利。本院认为，邹涛未在朱琦浩等人与和合公司签订的调解协议上签章，和合公司也未举证证明邹涛向朱琦浩出具相应的授权委托书，故朱琦浩与和合公司签订的调解协议对邹涛没有约束力，和合公司的该上诉理由本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、第一百七十条  第一款  第（二）项  ，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  的规定，判决如下:

一、撤销湖北省仙桃市人民法院（2014）鄂仙桃民二初字第00363号民事判决；
二、上诉人湖北和合置业有限公司支付被上诉人邹涛违约金21416元；
三、驳回被上诉人邹涛的其他诉讼请求。
上述款项于本判决生效之日起十日内履行。逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2958元，由上诉人湖北和合置业有限公司负担477元，被上诉人邹涛负担2481元；二审案件受理费2958元，由上诉人湖北和合置业有限公司负担477元，被上诉人邹涛负担2481元。

审判长：王勇
审判员：胡煜婷
审判员：刘汝梁

书记员：谢筱