“唯一住房”能否强制执行？法律规定与实践分析

2025-07-30 李北斗 评论0

在司法实践中，“唯一住房”无法强制执行的问题长期存在，造成债权人权益受损与被执行人居住权保障之间的矛盾。许多债务人以“唯一住房”为由规避执行，引发公平性争议。以下从法律规定、执行条件、例外情形及原则出发，分析“唯一住房”执行的可行性。

法律依据

1. 不可执行的法律渊源

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第244条，人民法院可对被执行人财产采取查封、扣押、拍卖等措施，但需保留被执行人及其扶养家属的生活必需品。

最高人民法院《查封、扣押、冻结财产的规定》（2004年）第6条进一步明确：

对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债。

该条款强调“生活所必需的居住房屋”，而非“唯一住房”。实践中，“生活所必需”常被解读为“唯一住房”，导致只能查封、无法变现的困境，形成了“唯一住房不可执行”的普遍认识。

2. 可执行的例外情形

2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条明确了“唯一住房”可执行的三种情形：

1. 其他住房可供居住：被执行人有扶养义务的人（如子女）名下有其他能够维持生活必需的居住房屋。

2. 逃避债务转移房产：执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让名下其他房产，仅剩“唯一住房”。

3. 提供替代居住条件：申请执行人按当地廉租住房保障面积标准为被执行人及家属提供居住房屋，或同意从房屋变价款中扣除5至8年当地平均租金。

此外，若房屋为执行依据确定的交付对象，且自执行通知送达起已给予3个月宽限期，被执行人以“生活必需”为由提出异议，法院不予支持。

3. 抵押房产的特殊规定

根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第1条，已设定抵押的房屋（无论是否“唯一住房”）可被查封，并根据抵押权人申请拍卖、变卖或抵债。执行时，需给予被执行人及其扶养家属6个月宽限期，宽限期满后可强制迁出。

4. 不可执行的特殊情形

根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第6条，若被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题，法院不得强制迁出。此类“唯一住房”在排除可执行情形后，通常不可执行。

执行“唯一住房”的原则

为平衡债权人权益与被执行人居住权，执行“唯一住房”需遵循以下原则：

1. 穷尽其他执行措施：优先执行被执行人其他财产，避免直接处置“唯一住房”。

2. 申请人申请在先：法院不得主动对“唯一住房”采取处分性措施，需以申请执行人申请为前提。

3. 解决临时住房在先：执行前，申请执行人应提供临时住房或垫付租房费用，确保被执行人居住权。

4. 有益执行：综合考虑处置费用（如评估、拍卖等）与剩余价值，若无明显收益，不宜执行。

租金扣除的裁量

在提供替代居住条件时，法院根据房屋变价款、被执行人收入及配合程度，裁量扣除5至8年租金：

• 配合执行：可适当减少租金年限。

• 不配合执行：按最低5年标准扣除，法院仍可强制执行。

相关案例

案例一：抵押房产执行

案例名称：施晓华与洪其平合伙协议纠纷执行复议案（福建省高级人民法院，2014闽执复字第29号）
案情：被执行人房产已设定抵押，法院根据抵押权人申请拍卖该房产。
裁判要点：即便为“唯一住房”，已设定抵押的房产可根据抵押权人申请依法拍卖，优先保障抵押权人权益。

案例二：提供租金执行

案例名称：徐炳鹤执行复议案（辽宁省沈阳市中级人民法院，2017辽01执复42号）
案情：法院对被执行人“唯一住房”执行时，考虑其两名未成年子女，预留8年租金（每月1500元）。
裁判要点：根据当地租金标准及被执行人家庭情况，预留合理租金后可强制执行。

案例三：超标准住房执行

案例名称：樊梅花执行复议案（江西省高级人民法院，2015赣执复字第00001号）
案情：被执行人住房为高档商品房，面积超出最低生活标准。法院采取“以大换小”方式执行。
裁判要点：超标准“唯一住房”可在保障最低居住需求后执行，程序合法。

结论

“唯一住房”并非绝对不可执行。在特定条件下（如抵押权存在、提供替代居住条件等），法院可依法执行，平衡债权人与被执行人权益。司法实践需严格遵循法律规定与原则，确保执行的公平性与合法性。