唐某某与巴东县兴业房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告：唐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，户籍所在地湖北省巴东县，现住湖北省巴东县。
委托诉讼代理人：雷泽州（系原告唐某某之夫），xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，户籍所在地湖北省巴东县，现住湖北省巴东县。
委托诉讼代理人：宋发辉，湖北施南律师事务所律师。
被告：巴东县兴业房地产开发有限责任公司，住所地湖北省巴东县信陵镇巴山路。
法定代表人：史祖全，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邹建文，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，系巴东县兴业房地产开发有限责任公司滨江国际项目办公室主任，住湖北省巴东县。

原告唐某某与被告巴东县兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告唐某某的委托诉讼代理人雷泽州、宋发辉，被告兴业房地产公司的委托诉讼代理人邹建文到庭参加诉讼。本案审理期限届满前，原、被告均同意继续适用简易程序审理，本院决定继续适用简易程序审理并报经院长批准后，延长审理期限三个月。诉讼中，原、被告申请一个月期限庭外和解，本案扣除审限一个月。本案现已审理终结。
原告唐某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方2013年4月28日签订的《商品房买卖合同》；2.被告向原告支付违约金173922.04元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年4月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于巴东县信陵镇沿江路188号滨江国际广场1栋1单元1603号房屋。双方在合同中约定建筑层数为地上20层、地下5层；原告所购房屋建筑面积为171.65平方米，套内面积137.66平方米、公摊面积33.99平方米；单价为3718.30元、房屋总价款638246元；被告在2014年3月28日交房，逾期按已付房屋价款每天收取万分之五的违约金；相关公共配套建筑须在2014年6月28日前竣工；被告在交房后360天内将办证所需要的材料交于办证部门备案，逾期按已付房屋价款的0.1%支付违约金。原告在签订合同后如约支付了全部购房款，但被告直到2014年8月21日才将未经验收合格的房屋交于原告。被告原宣传的连廊及天桥也未修建，同时被告在地上共修建了25层房屋，被告至今也未给原告办理房屋所有权证书，被告的行为已构成违约。综上所述，被告未按双方签订的《商品房买卖合同》的约定修建、交房、办证和使用该房屋的公共部分，其行为已构成违约并损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判准所请。

本院认为，本案立案时确定的案由为房屋买卖合同纠纷，但案涉交易行为系房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为，按照案由确定的标准，本案案由应为商品房预售合同纠纷。原告唐某某与被告兴业房地产公司签订的《商品房买卖合同》未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。原、被告均应当按照合同约定继续履行合同，因此对原告要求继续合同的请求，本院以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告兴业房地产公司应当在2014年3月28日前将经验收合格并符合合同约定的“滨江国际广场”第1幢1单元1603号房交付给原告唐某某使用，但兴业房地产公司未按合同约定的期限履行交付房屋的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告兴业房地产公司未按约定期限交付房屋的行为构成违约，应承担继续履行并赔偿损失的违约责任。原、被告在《商品房买卖合同》中约定了“出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。现原告要求继续履行合同并要求被告兴业房地产公司按合同约定承担违约责任，符合合同的约定，其正当合理的诉讼请求，本院予以支持。原、被告在合同中约定“出卖人应当在2014年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；”根据双方的上述约定，被告给原告交付的商品房须经验收合格，验收标准需符合国家和地方人民政府的规定。案涉建设工程是高于十九层的住宅建筑，按相关国家标准，系一类高层住宅建筑，属于依法应当进行消防验收的建设工程。该项目直到2015年7月22日才通过消防验收。故被告通知于2014年5月20日交房时，案涉商品房不具备合同约定的交付条件。原、被告在合同中约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”案涉房屋虽于2015年7月22日才达到合同约定的交付条件，但原告于2014年8月21日办理了接房手续，占有、使用了房屋。因此被告兴业房地产公司逾期交房的时间应为2014年3月28日至2014年8月21日，共计145天。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据合同约定的违约损失赔偿额的计算方法，被告兴业房地产公司自2014年3月29日至2014年8月21日应承担的逾期交付房屋违约金为46272.84元（638246元×日利率5‰0×145天）。案涉合同约定了“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，被告兴业房地产公司即应按此约定执行。按照举证责任分配原则，被告兴业房地产公司应举证证明其在案涉商品房交付原告使用后360日内，已将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但兴业房地产公司并未向本院提交其已将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的证据，因此在产权登记方面本院认定被告兴业房地产公司确实存在违约行为，其应当按照合同约定支付违约金638.25元。故对原告要求被告兴业房地产公司支付逾期办证（也即逾期提供办证资料）违约金638.25元的诉讼请求，本院予以支持。案涉合同约定的“合同生效后，出卖人与买受人双方不得终止合同，如一方违约，付给守约方总房款的20%违约金”并不是指违背合同关于“该商品房所在小区内所有停车位、棚、会所、临时摊点、广告位及附楼裙、公共设施、顶临街的广告的经营权属出卖人所有，买受人不得占用，搭建构筑物”这一约定违法而应承担的违约责任，而是指合同生效后，出卖人与买受人双方不得终止合同，因此即便双方约定的前述内容违法，原告也不能依此主张按被告总房款的20%承担违约金，故对原告关于此部分内容要求被告支付违约金127649.20元的请求，本院不予支持。至于案涉合同约定违约金是否过高的问题，合同法第一百四十条规定的违约金制度已经确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，合同法该条第二款明确规定“约定的违约金过分高于违约损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，据此应当解释为只有“过分高于造成的损失”的情形下方能适当调整违约金，而一般高于的情形并无必要调整。鉴于此，被告兴业房地产公司在本案中已经构成违约，其也没有证据能够证实日万分之五的违约金属于过高情形，因此合同约定的日万分之五的违约金不能被认定为过高，被告兴业房地产公司提出的将违约金调至5000元以下的请求，本院不予支持。综上，原告唐某某正当合理的诉讼请求，本院予以支持；被告兴业房地产公司合理合法的辩解意见，本院以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告巴东县兴业房地产开发有限责任公司继续履行与原告唐某某于2013年4月28日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告巴东县兴业房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内，向原告唐某某支付2014年3月29日起至2014年8月21日止逾期交付房屋的违约金46272.84元，逾期提供办证资料违约金638.25元，共计46911.09元；
三、驳回原告唐某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3778元，减半收取1889元，由原告唐某某负担1389元，由被告巴东县兴业房地产开发有限责任公司负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定之义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。

审判员　　罗杨军

书记员：李辉 附本案适用的法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》： 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国消防法》： 第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。 第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案： （一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收； （二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。 依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地，客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》： 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。