唐某建兴物业服务有限公司与邱某展、孟某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告:唐某建兴物业服务有限公司。
法定代表人：刘建龙，职务经理。
委托诉讼代理人：黄立臣，河北开原律师事务所律师。
被告：邱某展，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，唐某市水务局人事处副处长，住唐某市。
被告：孟某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，唐某市人大常委会司法处处长，住唐某市。

原告唐某建兴物业服务有限公司与被告邱某展、孟某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐某建兴物业服务有限公司委托诉讼代理人黄立臣及被告孟某某到庭参加诉讼。被告邱某展经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐某建兴物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业服务费31315元及按照日0.3%计算的违约金；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月26日，原、被告签订物业合同，原告为被告位于东城绿庭小区A-1商业房产提供物业服务，被告按照每月每平方米1元标准向原告支付物业服务费。合同约定，被告不按期付费时，原告有权要求被告按照拖欠金额的0.3%按日加收滞纳金。合同签订后，原告仅交纳了一年的物业服务费，尚欠2015年8月26日至2017年12月25日物业服务费（1118.4平方米×1元平方米月×28个月=31315元）未交纳。原告多次催促被告履行合同义务，但被告仍拒不交纳。原告认为，双方签订的物业合同合法有效，原告已按照合同约定履行了物业服务义务，被告拒不履行合同义务行为严重损害了原告的合法权益，现原告诉至法院，望判如所请。
被告邱某展未作答辩。
被告孟某某辩称：1、首先，被告与原告之间从始至终未签订过物业服务合同，原告在证据中也未能提交有被告签署过的物业服务合同。依据国务院《物业管理条例》第二条之规定，在未签订物业服务合同的情况下，原、被告之间也就不存在物业服务关系，原告也无权向被告主张物业服务费；其次，即使原告主张以”前期物业管理”之规定对被告进行规范，但依据国务院《物业管理条例》第二十二条、第二十三条、第二十五条及《唐某市物业管理条例》第二十九条第三款之规定，前期物业买卖合同应该在被告与开发商签订的商品房买卖合同中作为附件出现，让被告明知合同的具体内容，而恰恰被告与开发商所签订的商品房买卖合同中没有这一附件，原告也未能提供有力证据。综上，本案中前期物业合同对被告应不具备约束力，原告主张被告应向其支付物业服务费的请求于法无据。2、根据国务院《物业管理条例》第四十条及《唐某市物业管理条例》第四十条第一款之规定，即便原、被告存在物业服务关系，但因原告并未实际尽职尽责履行法定服务义务，而不能全额主张物业费用。原告卫生清洁清运记录，关于被告所购商业楼名称表述为”商业南楼”，不难发现被告所购的商业楼并未在原告日常卫生清洁清运的范围内，这也是为什么即使天然居负责人多次找到原告要求安放垃圾桶、清运垃圾，均被原告不予理睬的原因。天然居酒店的说明、天然居酒店与孟某签署的3份《卫生清运协议》和4张收条、天然居酒店负责人翟某和垃圾清扫清运人孟某的证言，足以推断出原告从始至终没有把商业南楼纳入他们的物业服务范围，并未实际尽责履行法定服务义务”清洁服务卫生”。被告不得不委托他人进行垃圾清扫和清运，从而支出额外费用，合计25200元。综上，即使原、被告间存在物业服务关系，依据公平原则以及上述规定，结合被告提交的证据，对被告所支出的该笔费用也应该在物业服务费中给予刨除。3、首先，原、被告间并未签署过物业服务合同，0.3%的违约金规定也无从谈起；其次，即便原、被告间存在物业服务关系，那么物业服务费的不按时交纳也是因为原告没有尽责履行法定义务，在天然居酒店多次主动找其协商的情况下，不重视、不解决、任意拖延所致，责任不应只归于被告一方，如此之高的违约金有失公平。综上，原告的违约金诉请缺乏事实根据，有违事实。被告认为原告表述情况与事实情况不符、所提供证据明显不足、缺乏法律依据，请求法院本着公平、合理的原则，依法公正判决。
本院经审理认定事实如下：2008年5月20日，原告与唐某建兴房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。合同约定，在物业管理区域内，原告提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。该合同并规定物业服务费用按年交纳，除首次交费外，业主或物业使用人应在每年度第一个月1-15日内交纳，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每逾期1日加收应付金额的千分之三的标准向原告支付违约金。2014年9月12日，二被告通过与唐某建兴房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，购买了坐落于唐某市开平区开平镇东城绿庭小区的商业南楼A幢1号商业楼。同日，范晓青交纳该商业楼2012年8月26日至2015年8月26日的物业服务费共计40263元。该房产自2015年8月27日至2017年12月25日的物业费31315元至今尚未交纳。原告于2017年7月23日在本案房产处张贴了《缴费通知书》，在原告2012年的《保安巡查记录表》中的负责区域、人员表中有步行街南侧底商的记载。
另查明，原告具有物业服务企业三级资质。《唐某市物业服务收费管理实施办法》附件2《唐某市普通住宅物业服务收费政府指导价》规定，具有三级资质的物业服务的收费标准为最高政府指导价每平方米1.5元。被告当庭表示在其与开发商签订上述《商品房买卖合同》时不知道上述范晓青交纳了该案房产的物业服务费40263元，其是在原告起诉后知道范晓青肯定交过，并表示因其与原告之间没有签订物业服务合同，原告也没有明示，所以其要求减免物业费，其本人没有交过物业费。
以上事实有原告提交的《前期物业服务合同》复印件1份、原告《资质证书》复印件1张、《唐某市物业服务收费管理实施办法》复印件1份、《商品房买卖合同》复印件1份、《收据》复印件1张、《照片》1张、《保安巡查记录表》复印件1份；被告提交的《商品房买卖合同》和《保安巡查记录表》中的复印件各1张及原、被告陈述在卷佐证。

本院认为，民事主体有权按照自己的意思表示设立民事法律关系，并应按照法律规定履行民事义务，承担民事责任。本案物业服务合同纠纷涉及的是物业服务企业即原告与业主即二被告间的法律关系，而非物业建设单位选聘物业服务企业即原告、物业建设单位向业主即二被告出售物业所涉及的法律关系，不同的法律关系，涉及的责任主体不同。物业服务企业与业主在服务期内，应从共同提高生活环境质量出发，建立和谐、务实的物业服务关系，通过充分沟通、协商，切实解决有关问题，通力避免和减少诉讼。本案中，在二被告邱某展、孟某某与唐某建兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》的同日，范晓青交纳了该合同约定房产的至2015年8月26日的物业服务费40263元，对于此较大金额的费用，且系为二被告自身所购房产所交，被告孟某某对此表示不知道有违常理，加之其现表示范晓青肯定交过，其现请求减免物业服务费，而非不应交纳物业服务费，故本院认定二被告与原告存在事实上的物业服务关系。据此，原告与唐某建兴房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对二被告依法具有约束力，原告提供了有关的物业服务。在原告物业服务费收费标准符合《唐某市普通住宅物业服务收费政府指导价》规定的前提下，二被告对其所购本案房产尚欠的物业服务费应承担民事责任，其除应给付原告至2017年12月25日的物业服务费31315元外，还应当给付原告自欠交物业服务费当年度第一个月第16日（遇法定节假日顺延）起至清结时止的逾期交费违约金。但《前期物业服务合同》规定的日0.3%的违约金计算标准过高，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款的规定，调整为按照年利率24%计算。原告关于原、被告于2014年8月26日签订物业合同的诉称与事实不符，本院不予采信。被告孟某某虽然在本案中提交了名为证人翟某、孟某的书面证言、名为唐某市开平区天然居酒店的说明、卫生清运协议（天然居酒店与孟某签订）、收条（孟某收天然居酒店清理垃圾款）及房屋租赁合同（邱某展与天然居酒店签订）等证据，但因证人未出庭，证言依法不能采信；说明没有加盖印章，也无负责人签字，没有证明效力；卫生清运协议、收条及房屋租赁合同的主体、内容，无其他证据佐证与本案原、被告及诉争内容具有必然的关联性，故被告孟某某举证不利，不能证实原告的物业服务存在明显瑕疵和被告所述其委托他人进行垃圾清扫、清运，从而支出额外费用的事实，不能实现其减免物业服务费的主张。为保护当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

被告邱某展、孟某某于本判决生效后10个工作日内给付原告唐某建兴物业服务有限公司截至2017年12月25日的物业服务费31315元，同时给付原告自欠交物业服务费当年度第一个月第16日（遇法定节假日顺延）起至清结时止以应付未付物业服务费金额为基数，按照年利率24%计算的逾期交费违约金。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费293元，由被告邱某展、孟某某担负。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐某市中级人民法院。

审判员 谢长海

书记员： 刘珊珊