唐山市路南区职业技术学校与唐山市路南德宝某丝厂租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：唐山市路南区职业技术学校，住所地唐山市路南区旱桥路1号。法定代表人：陈东利，该校校长。委托诉讼代理人：边亮，该校主任。被告（反诉原告）：唐山市路南德宝某丝厂，住所地唐山市第二十二中院内。法定代表人：阎德宝，该厂厂长。委托诉讼代理人：董晶晶，河北鸿翔律师事务所律师。

原告（反诉被告）唐山市路南区职业技术学校（以下简称路南职校）与被告（反诉原告）唐山市路南德宝某丝厂（以下简称德宝某丝厂）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）路南职校法定代表人陈东利及委托诉讼代理人边亮，被告（反诉原告）德宝某丝厂法定代表人阎德宝及委托诉讼代理人董晶晶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）路南职校向本院提出诉讼请求：1.将所占房屋场地立即清空并交回原告；2.被告按每年6万元的标准支付2013年1月1日起至实际清空并将租赁物返还原告之日止的占用损失；3.被告承担因违约造成相关方的一切损失；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年4月27日被告与唐山市路南区校办企业管理处（现归属原告）签订了《租赁合同》，合同约定使用期限为五年，即从2007年4月27日至2012年12月31日，租金每年3万元，每年6月1日付清。合同签订后双方按合同履行了义务。到2010年时，原告的主管部门对被告租赁的房屋场地进行评估后，原、被告重新商定了租金数额，由原来的3万元改为6万元，被告于2011年和2012年均按6万元交纳租金视为被告认可。2012年l2月31日，双方签订的合同到期后原告即找到被告要求被告退回租赁的房屋场地，但被告一再拖延交回房屋与场地，后原告又多次要求被告退还房屋与场地，但被告以各种理由至今未交回房屋场地。为维护原告的合法权益，请人民法院依法判处被告立即将所占房屋与场地清空并交回原告。被告（反诉原告）德宝某丝厂辩称：依据合同相对性，原告不具有主体资格；原唐山第22中学的土地用途为教育用地，路南职校无权出租诉争房产，亦无权收取租金，请求驳回路南职校的诉讼请求。被告（反诉原告）德宝某丝厂向本院提出反诉请求:1.撤销《租赁合同》；2.反诉被告赔偿反诉原告经济损失；3.诉讼费由反诉被告承担。反诉称：2007年4月27日反诉原告与唐山市路南区校办企业管理处（以下简称甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将学校门口西边原校办工厂使用的厂房、场地租赁给反诉原告使用，期限为五年，即自2007年4月27日至2012年12月31日，租赁每年三万元。并约定，在协议期内，甲方不得将房屋、场地转租给其他部门和个人使用。反诉原告在使用上述房屋、场地期限内，对所租用的简易厂房进行了翻新改造及扩建。合同到期后，反诉被告虽未与反诉原告签订书面协议，但双方口头约定继续由反诉原告使用，并履行至今。后反诉原告得知在合同履行期内，反诉被告将所租赁场地厂房未经反诉原告同意转租给他人。反诉原告认为，反诉被告违约在先，致使反诉原告投入无法回收，《租赁合同》显失公平，请求撤销并赔偿反诉原告的经济损失。原告（反诉被告）路南职校辩称：《租赁合同》合法有效，按照合同约定，德宝某丝厂对厂房的改造，在合同到期后应归属我方所有，与德宝某丝厂并无口头约定继续使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认如下事实：唐山市路南区校办企业管理处与德宝某丝厂于2007年4月27日签订《租赁合同》，合同约定：甲方为唐山市路南区校办企业管理处，乙方为德宝某丝厂。甲方同意将学校门口西边原校办工厂使用的厂房、场地租赁给乙方使用，使用期限为五年，即自2007年4月27日至2012年12月31日止，租金每年三万元，乙方于每年六月一次付清。协议期间限内，乙方负责房屋在使用过程中的维修，保证所有建筑完好。甲方同意乙方对厂区内的简易房屋进行更新改造，费用由乙方承担，协议终止后无偿归甲方所有。在协议期限内，甲方不得将房屋、场地转租给其他部门和个人使用。乙方也不得将房屋、场地转租他人。在协议期限内，如发生自然灾害或国家重大规划等不可抗拒原因，协议不能执行时，双方互不承担经济损失。如单方中断合同，须承担经济损失。甲乙双方盖章签名。合同签订后，德宝某丝厂缴纳租金至2012年。双方对缴纳租金时间没有异议，但对缴纳租金数额是否发生变更持有不同意见。另查明，唐山钢丝厂系唐山二十二中校办企业，于1994年在该校院内投资建设排架结构车间，建筑面积2267.73m2，产权证尚未办理，后阎德宝、张志娟等人将唐山钢丝厂买断改制。唐山市路南区校办企业管理处系唐山教育局附属机构，负责学校内房屋出租。唐山市第二十二中学于2005年8月31日经唐山市路南区教育局南教通字[2005]051号通知冠名为唐山市路南区职业技术学校。原唐山第二十二中学的土地性质为国有划拨土地，土地用途为教育用地。

本院认为，路南职校经冠名管理原唐山第二十二中学的土地、房产，在唐山市路南区校办企业管理处撤销后承受其权利义务，其可以作为本案的诉讼主体。本案中的租赁合同约定了将房屋和场地交付被告使用、收益，被告支付租金的内容，并约定了租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款，符合租赁合同的要件。涉诉房屋土地用途虽系教育用地，但合同并没有违反法律的强制性效力性规定，该合同不属无效合同。故对德宝某丝厂提出的路南职校无权出租，无权收取租金的抗辩理由，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方签订的《租赁合同》对于租赁期限的约定为自2007年4月27日起至2012年12月31日止，现租期已满，原告在合同到期后要求被告清空场地并将租赁物返还，为租赁合同中出租方的权利，故本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。德宝某丝厂在房屋租赁期间届满，继续占有路南职校房屋，没有合法依据，给路南职校造成了损失，损失的范围相当于路南职校将房屋正常出租后所能取得的租金收益，本案中路南职校的预期租金收益损失可以参照合同约定的租金标准。结合路南职校提交的缴款书及德宝某丝厂提交的租赁合同，可以认定双方后期的租金为每年6万元，即每月5000元。路南职校要求德宝某丝厂支付租赁期满后占用期间的房屋租金，本院予以支持。德宝某丝厂提同出租方在租赁合同期间将租赁场地转租他人的意见，因路南职校与他人签订的租赁合同不包括德宝某丝厂的租赁范围，故对其主张本院不予支持。德宝某丝厂反诉要求撤销《租赁合同》，但合同订立过程中，并不存在重大误解、显失公平或欺诈、胁迫等情形，故本院对此主张不予支持。德宝某丝厂反诉要求赔偿损失，涉案《租赁合同》已约定乙方可以对厂区内简易房屋进行更新改造，合同终止后无偿归甲方所有。尽管德宝某丝厂称当时与相关人员口头约定可以长期租赁房屋才对厂房进行翻新、扩建，但德宝某丝厂没有提供其与相关人员口头约定的书面证据，亦未提供其他任何证据支持其主张，其为生产经营获利而进行翻新、扩建的费用应由德宝某丝厂自行负担，故本院对此主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第二百四十五条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）唐山市路南德宝某丝厂于本判决生效后十日内将占用原告（反诉被告）唐山市路南区职业技术学校的场地、房屋清空，并将上述房屋返还给原告（反诉被告）唐山市路南区职业技术学校。二、被告（反诉原告）唐山市路南德宝某丝厂于本判决生效后十五日内给付原告（反诉被告）唐山市路南区职业技术学校自2013年1月1日起实际清空之日止的房屋使用费，按每月5000元标准计算。三、驳回原告（反诉被告）唐山市路南区职业技术学校的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告（本诉被告）唐山市路南德宝某丝厂的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，由被告（反诉原告）负担；反诉案件受理费3050元，由反诉原告（本诉被告）负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。