唐山市海晨房地产经纪有限公司与唐山市新野房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案民事判决书

唐山市海晨房地产经纪有限公司
陈君（河北唐正律师事务所）
徐明（河北唐正律师事务所）
唐山市新野房地产开发有限公司
陈开华（河北唐山开平区法律服务所）

原告唐山市海晨房地产经纪有限公司，住所地唐山市唐海县唐海镇光源路东侧，组织机构代码66658702-0。
法定代表人韩超，该公司董事长。
委托代理人陈君，河北唐正律师事务所律师。
委托代理人徐明，河北唐正律师事务所律师。
被告唐山市新野房地产开发有限公司，住所地唐山市开平区新城路东侧，组织机构代码78700775-8。
法定代表人王志敬，该公司董事长。
委托代理人陈开华，唐山市开平区法律服务所法律工作者。
原告唐山市海晨房地产经纪有限公司与被告唐山市新野房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2012年11月2日受理后，依法组成由审判员赵彩虹担任审判长，审判员么伟利、代理审判员李健参加的合议庭审理本案。2012年10月19日本院依据原告唐山市海晨房地产经纪有限公司申请和提供的担保，对被告唐山市新野房地产开发有限公司的财产予以诉前保全。2012年11月16日，被告作为申请人以原告偷刻申请人公司结算专用章骗取资金已构成诈骗罪为由，向本院申请延期审理，唐山市公安局古冶区分局林西派出所对此已受理并在进一步调查之中。本院于2013年3月11日做出裁定中止审理。2013年5月12日唐山市公安局古冶区分局做出不予立案通知书，本院于2013年5月23日恢复审理，并于2013年6月3日公开开庭进行了审理。原告唐山市海晨房地产经纪有限公司委托代理人陈君、徐明，被告唐山市新野房地产开发有限公司的委托代理人陈开华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经庭审质证，原告提交的证据一、销售合作协议，加盖了原、被告的合同专用章及法定代表人印章，证据二、三、四虽然没有被告签字但在上述证据的齐缝上加盖了原、被告的印章，因此对上述证据一、二、三、四的真实性、合法性、关联性予以确认。
五、2011年10月10日原、被告双方签订的《补充合同一》，记载着各楼房的均价；
六、2011年10月27日原、被告双方签订的《补充合同二》，记载着各楼层的底价；
七、2011年11月1日被告出具的《新野蓝郡首次销售报价表以及优惠政策》，记载着允许优惠政策的幅度。
被告对原告提交的证据五、六、七有异议，提出《补充合同一》加盖了合同专用章、《补充合同二》加盖了被告公章，而且是补充条款，是原告方订好以后拿到被告所在地，由被告不懂业务的人盖了章，《补充合同一》补充不完善，没有量化指标，只是按乙方的意志，草拟了一份盖了章；《补充合同二》没有约定在售后环节中的责任和义务，补充合同权利义务应对等，不应强加给一方。《新野蓝郡首次销售报价表以及优惠政策》中“王志静”的签字不像是其本人所签，而且没有加盖合同专用章。
经庭审质证，被告的抗辩理由不成立，对证据五、六、七的真实性、合法性、关联性予以确认。
八、2011年至2012年10月期间的《选房确认书》148份，证明原告共销售了148套房屋，2011年11月5日和6日选房确认书中有的加盖了被告的合同专用章，有的加盖了被告的销售专用章，在11月中下旬以后到2012年的10月基本都是被告的销售章。
被告对真实性有异议，确认书中既有复印件也有原件，被告给原告方销售的房产是134套，而原告提供的是148套。
九、《新野蓝郡房源价格优惠批复证明》复印件是甲方领导给特定客户的相关优惠，这部分销售包含在销售的148套房产里。
被告有异议，要求与原件核对，王志静三个字中“静”不是这么写，王志静的“静”是“敬”，而且有的没写日期。
原告提出这些原件已由被告收回，内部存档。
十、八套主房和储藏室结算单，主房成交164笔，退16套，有不要储藏室的，所以储藏室所销售的数量与主房的销售数量不一致。根据选房确认书统计出销售佣金，“F”代表成交总房款减去“I”底价总房款为主房溢价金额，总的销售佣金是788374元，已支付320000元，剩468374元未付。
被告对真实性有异议，因为原告私刻伪造被告专用章。
被告为反驳原告的主张，提交如下证据:
一、被告已交付原告32万元的代理费凭证复印件，其中2011年12月20日支付10万元、2012年1月19日支付5万元、2月28日支付10万元、3月26日支付5万元、6月5日支付2万元，共计32万元。
原告对该证据没有异议，提出收据上面王志静签字也书写了“静”，并且这些收据表明是售房的代理佣金与被告的预付账不相符。通过2012年3月26日和6月5日的付款凭证，表明被告在答辩时说原告方违约明显是不成立的。
二、2012年10月18日开平公安局治安大队的证明复印件，证明唐山新野房地产开发有限公司今年未在我单位办理过“唐山新野房地产开发有限公司结算专用章”刻制审批手续。
原告有异议，提出复印件无法表明该证据的真实性和合法来源，且公章看不清楚，即使有原件，其内容并没有表述在2011年是否有刻制专用章的审批手续。治安大队应当将办理过刻制专用章的审批手续进行表述，现在出现五个章，有公章、法人章、合同专用章、销售合同专用章、结算专用章，就是没有看到财务专用章，我们接触过的章是否都有刻制审批手续？如果都没有的话，那么就是被告方私刻的专用章。
经庭审质证，原告唐山市海晨房地产经纪有限公司提交的证据八、九、十证明其销售148套楼房（已扣除退房），尚欠销售代理费及溢价款468374元未付，被告有异议，认为原告只为其销售了134套楼房，收取32万元销售代理费，被告所提交支付代理费凭证中也有“王志静”签名，佐证了原告提交的（证据九）有“王志静”签名的《新野蓝郡房源价格优惠批复证明》，结合被告承认直接收取购房款的事实，能够认定原告为被告销售出148套楼房，因此对原告提交的证据八、九、十，被告提交的证据一的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告提交的证据二、开平公安局治安大队的证明无法与原件核对，对其真实性、合法性、关联性不予确认。
本院认为，原、被告签订的代理销售合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原、被告均应按照合同的约定，全面履行自己的义务。本案中通过原告提交的选房认购书可以认定原告为被告销售出148套房产，认购书只是商品房预约合同的表现形式之一，而非正式的房屋买卖合同。双方合同约定支付销售代理费的前提是所售房屋买卖合同签订，按揭材料备齐，合同款的首付款项全部到位（不含银行按揭部分），若签订相关协议并且合同价款的首付款项全部到位后（不含银行按揭部分），甲方向乙方支付该售出房屋代理回报的80%，待签订房屋买卖合同按揭材料备齐后，付清代理回报。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告提交的证据材料无法证明购房人是否交清了合同款的首付款，也无证据证明是否与被告正式签订了房屋买卖合同，因此原告要求被告进行结算，并不具备合同约定的条件，但被告承认还欠原告243442元销售代理费，属于当事人自认，对原告要求被告给付销售代理费243442元的诉讼请求，予以支持。另外，被告否认其刻制过“唐山市新野房地产开发有限公司结算专用章”，曾以原告私刻其公司“结算专用章”向公安机关报案，公安机关认为“唐山市海晨房地产经纪有限公司犯罪事实显著轻微，不需要追究刑事责任”作出不予立案通知书。所以该“结算专用章”不具有法律效力，不能作为原、被告双方结算的依据。合同约定如甲方（被告）未按约定及时支付乙方回报超过3日，则乙方有权在销售现场从下一期售楼款中扣除作为回报，如在5日内仍未支付乙方回报，则乙方有权解除本协议，甲方应赔付乙方经济损失，并于10日内支付乙方30万元违约金及相应的代理回报。本院认为被告未及时支付回报，原告完全可以选择在销售现场从下一期售楼款中扣除作为补救措施防止损失的扩大，再者原告要求支付回报未完全达到双方约定的结算条件。因此对原告要求被告支付违约金及利息的诉讼请求不予支持。被告提出原告违约，要求其承担违约责任，但未提出反诉，本案不予涉及。依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第四百零五条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  的规定，判决如下:
一、被告唐山市新野房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告唐山市海晨房地产经纪有限公司销售代理费及溢价回报人民币243442元。
二、原告唐山市海晨房地产经纪有限公司其他诉讼请求不予支持。
如果被告唐山市新野房地产开发有限公司未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11934元，由被告唐山市新野房地产开发有限公司负担3572元，由原告唐山市海晨房地产经纪有限公司负担8362元。保全费4520元，由被告唐山市新野房地产开发有限公司负担1353元，由原告唐山市海晨房地产经纪有限公司负担3167元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，原、被告签订的代理销售合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原、被告均应按照合同的约定，全面履行自己的义务。本案中通过原告提交的选房认购书可以认定原告为被告销售出148套房产，认购书只是商品房预约合同的表现形式之一，而非正式的房屋买卖合同。双方合同约定支付销售代理费的前提是所售房屋买卖合同签订，按揭材料备齐，合同款的首付款项全部到位（不含银行按揭部分），若签订相关协议并且合同价款的首付款项全部到位后（不含银行按揭部分），甲方向乙方支付该售出房屋代理回报的80%，待签订房屋买卖合同按揭材料备齐后，付清代理回报。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告提交的证据材料无法证明购房人是否交清了合同款的首付款，也无证据证明是否与被告正式签订了房屋买卖合同，因此原告要求被告进行结算，并不具备合同约定的条件，但被告承认还欠原告243442元销售代理费，属于当事人自认，对原告要求被告给付销售代理费243442元的诉讼请求，予以支持。另外，被告否认其刻制过“唐山市新野房地产开发有限公司结算专用章”，曾以原告私刻其公司“结算专用章”向公安机关报案，公安机关认为“唐山市海晨房地产经纪有限公司犯罪事实显著轻微，不需要追究刑事责任”作出不予立案通知书。所以该“结算专用章”不具有法律效力，不能作为原、被告双方结算的依据。合同约定如甲方（被告）未按约定及时支付乙方回报超过3日，则乙方有权在销售现场从下一期售楼款中扣除作为回报，如在5日内仍未支付乙方回报，则乙方有权解除本协议，甲方应赔付乙方经济损失，并于10日内支付乙方30万元违约金及相应的代理回报。本院认为被告未及时支付回报，原告完全可以选择在销售现场从下一期售楼款中扣除作为补救措施防止损失的扩大，再者原告要求支付回报未完全达到双方约定的结算条件。因此对原告要求被告支付违约金及利息的诉讼请求不予支持。被告提出原告违约，要求其承担违约责任，但未提出反诉，本案不予涉及。依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第四百零五条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  的规定，判决如下:

一、被告唐山市新野房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告唐山市海晨房地产经纪有限公司销售代理费及溢价回报人民币243442元。
二、原告唐山市海晨房地产经纪有限公司其他诉讼请求不予支持。
如果被告唐山市新野房地产开发有限公司未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11934元，由被告唐山市新野房地产开发有限公司负担3572元，由原告唐山市海晨房地产经纪有限公司负担8362元。保全费4520元，由被告唐山市新野房地产开发有限公司负担1353元，由原告唐山市海晨房地产经纪有限公司负担3167元。

审判长：赵彩虹
审判员：么伟利
审判员：李健

书记员：欧阳丽梅