唐山市海丰线缆有限公司与付某某、唐山中天房地产开发有限公司申请执行人异议之诉一审民事判决书

原告：唐山市海丰线缆有限公司。
法定代表人：周宏贵，职务总经理。
委托代理人：王佳木，该公司职员。
委托代理人：陈福明，河北唯实律师事务所律师。
被告：付某某,女,xxxx年xx月xx日出生,汉族,住唐山市。
委托代理人：郑晓明,付某某之夫，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
被告：唐山中天房地产开发有限公司。
法定代表人：孙瑞琢，职务董事长。
委托代理人：张宝林，该公司员工。

原告唐山市海丰线缆有限公司(以下简称海丰)与被告付某某、唐山中天房地产开发有限公司（以下简称中天房地产）申请执行人异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王佳木、陈福明及被告付某某委托代理人郑晓明、被告唐山中天房地产开发有限公司委托代理人张宝林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告因与被告中天房地产买卖合同纠纷一案，贵院在执行过程中于2016年1月12日作出了（2014）南执字第67号执行裁定，查封被执行人中天房地产坐落于路南区滨湖庄园504-3-501、502、601、602号房产。被告付某某于2016年2月2日提出案外人执行异议，称其购买了本案所涉房产。贵院审查后作出了（2016）冀0202执异2号执行裁定书，认为其异议成立，撤销了2016年1月12日作出的（2014）南执字第67号执行裁定书。原告以为：（2016）冀0202执异2号执行裁定书认定事实不清、适用法律错误。被告付某某的执行异议理由不能成立，应当继续对被告中天房地产名下的路南区滨湖庄园504-3-501、502、601、602号房产采取执行措施。具体理由如下：一、（2016）冀0202执异2号《执行裁定书》（以下简称原执行裁定）认定事实不清。1、原执行裁定对于滨湖庄园504-3-501、502、601、602号房产原始查封时间未予查明。原告与被告中天房地产买卖合同纠纷强制执行一案，案件标的额为本金210余万元及利息。由于原告在审理过程中申请诉讼保全，路南法院于2013年8月9日依法查封了被告中天房地产坐落于路南区滨湖庄园504楼2单元502号、504楼3单元501、502、601、602号的房产，查封期限一年。2014年8月、2015年7月27日原告两次书面申请路南执行局依法对上述财产进行续封。但原执行裁定对上述查封经过并未查明。2、原执行裁定"审理查明"部分认定"上述房产已经出售，在本院查封前，案外人与被执行人签订了书面买卖合同，且案外人已经合法占有房屋并支付了全部价款"不清。法律文书表述内容应当清楚、明确。既然裁定书作出上述事实认定，那么请问：付某某是什么时候与被执行人签订的书面合同？如何约定？价款什么时候支付的？什么时候占有的？裁判文书对上述事实均没有表述。可见，原执行裁定认定事实不清。二、根据《物权法》第16条规定的不动产以登记确定所有权的原则，原告申请查封的五套房产登记在被执行人中天地产名下，对其采取保全、执行措施完全正确。三、被告付某某提出案外人执行异议的理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的要件。法院在审查执行异议过程中尤其要注意审查是否有付款50%以上的银行转账凭证、案外人购买房产是否用于居住、案外人名下有无其他用于居住的房产等内容。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定"金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价的百分之五十。"法院在审查案外人执行异议的过程中，要围绕上述法律规定要件进行逐一审查。具体到本案，案外人与被执行人签订的《滨湖庄园认购协议》落款日期为案外人与被执行人签订的《滨湖庄园认购协议》落款日期为2010年8、9月份，当时被执行人尚未取得商品房销售许可证，该买卖合同无效；付某某提交的购房款支付证据没有当时的银行转账凭证予以印证；付某某亦未提交证据证明名下无其他用于居住的房屋。因此不符合司法解释规定的要件。四、被告付某某与中天地产所签订的上百套商品房买卖合同并非用于居住，实质上是变相的民间借贷合同。实体上这种买卖合同也不能对抗法院执行。付某某与中天地产所签订的《滨湖庄园认购协议》单价仅仅为2000元每平米，明显低于市场价格（另一执行异议申请人刘稳认购协议单价为4728元/平方米）。最少数十套、甚至上百套。稍稍查询即可知道付某某名下是否存在其他用于居住的房屋。有基本法律常识的人即可知道：以明显低价一次性购买上百套住宅显然不是用于自住，而是变相的民间借贷。根据最高院关于执行异议司法解释29条的规定，是不能排除本案执行的。五、本案最早查封时间为2013年8月9日诉讼保全之日，进入执行程序后原告均在查封期限届满前申请续封。不论执行局是否及时续封，均不影响原告首次查封时间及该查封对本案所产生的法律后果。被告付某某所称的"（2014）南民初字第1153号民事判决书"在此之后，依法不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第2款规定"金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。"2013年8月9日诉讼保全查封期限届满前，原告于2014年8月、2015年7月27日两次向路南执行局书面申请续封。如果执行局未及时续封，也是法院工作人员失误所致，不能由此影响到原告的实体权利。六、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定，在案外人执行异议理由成立的情况下，人民法院应当裁定"中止对该标的的执行"，当事人、案外人如不服，十五日内向法院提起执行异议之诉，而不是"撤销"。原执行裁定适用法律错误。而本案原执行裁定书认为案外人异议成立，却没有裁定"中止执行"，而是裁定"撤销原执行裁定"，显然是混淆了民事诉讼法第227条、225条的规定。七、本案被执行人是房地产开发企业，在买受人针对登记在被执行人名下的商品房提出异议的情况下，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，而不是该解释第28条。原执行裁定适用法律错误。法院在审查案外人执行异议的过程中，要围绕该司法解释第29条规定三个要件进行逐一审查。如果案外人的申请符合法定要件，将裁定中止对标的的执行；如不符合法定要件，裁定予以驳回。原执行裁定错误的按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28规定进行审查，必然导致错误的裁判结果。综上所述，原告依据我国《物权法》、《民事诉讼法》及相关规定，提出异议之诉，请求人民法院继续执行2016年1月12日作出的（2014）南执字第67号执行裁定书，对登记在被告中天房地产名下的路南区滨湖庄园504楼3单元501、502、601、602号房产依法评估、拍卖，以维护原告的合法权益。请求判令：继续执行2016年1月12日作出的（2014）南执字第67号执行裁定书，对登记在被告中天房地产名下的路南区滨湖庄园504楼3单元501、502、601、602号房产继续执行；并由被告承担本案诉讼费用。
被告付某某辩称，一、根据已经发生法律效力的（2014）南民初字第1153号河北省唐山市路南区人民法院民事判决书，答辩人与唐山中天房地产开发有限公司签订的滨湖庄园小区504楼3门501室、502室、601室、602室房产的认购协议合法有效，唐山中天房地产开发有限公司应于15日内协助答辩人办理过户手续。根据《物权法》第二十八条"因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书或者人民政府征收决定等生效时发生效力，"异议人自2014年7月30日即拥有上述房产的所有权，可以排除执行。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条至三十条将不动产受让人区分为一般买受人、消费者买受人、办理了物权登记的受让人三种情形，并规定了不同的保护要件，赋予符合法律规定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。答辩人购房时间为2010年8、9月，入住占有时间为2011年7月，均早于涉案房产的首次查封时间，符合本规定第二十八条，可以排除执行。综上，原告的诉讼理由均不成立，请法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。
被告中天房地产辩称，涉案房产在2010年至2011年之间已出售给付某某，并签订了认购协议，付某某交清了房款及物业收费款项，付某某实际占有了涉案房产。涉案房产的出售远远早于被查封的时间
原告为支持其主张，提交了如下证据材料：证据一、（2013）南民初字第1110-2号民事裁定书（复印件一份）、2014年8月8日（2014）南执字第67号执行裁定书（复印件一份）、2016年1月12日（2014）南执字第67号执行裁定书（复印件一份）及补正裁定（复印件一份），证明本案所涉四套房产原告申请路南法院于2013年8月9日通过诉讼保全方式进行查封，案件进入执行程序后2014年8月8日路南执行局进行续封，2016年1月12日再次进行查封；证据二、（2016）冀0202执异2号执行裁定书（复印件一份）及送达回证，证明案外人被告付某某对本案所涉四套房产提出执行异议，经法院审查支持了被告的执行异议。原告对执行异议裁定不服在法定期限内起诉；证据三、房屋所有权证副本3份，证明被告付某某名下有其他用于居住的房产，被告提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条所规定的排除执行要件。
被告付某某对原告所举证据的质证意见为：对证据一中的（2013）南民初字第1110-2号民事裁定书的查封有效期已经过了，和本案没有关联性，（2014）南执字第67号执行裁定书查封有效期已经过了，和本案没有关联性，涉案房产已经判决给被告付某某，不应该再查封；对证据二没有异议；对证据三没有异议，但与本案没有关联性。
被告中天房地产对原告所举证据的质证意见为：对证据一没有异议，充分说明了二被告对该涉案房产的交易时间远远早于查封时间；对证据二、三没有异议。
被告付某某为支持其主张，提交了如下证据材料：证据一、（2014）南民初字第1153号民事判决书复印件一份，证明法院已将涉案房产判决给付某某，付某某实际取得了涉案房产的所有权；证据二、涉案房产的认购手续及入住手续，证明付某某对涉案房产的购买、占有时间均在查封以前。
原告对被告付某某所举证据的质证意见为：对证据一的关联性和证明目的有异议，该判决书形成于2014年7月30日，而原告首次查封涉案房产的日期是2013年8月9日。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第26条第2款，案外人依据执行标的被查封后，作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的不予支持。根据上述司法解释第26条第1款第1、2项，即使该判决形成于法院查封之前，也不能对抗原告申请法院执行，因为规定的是判决书是案外人与被执行人之间权属纠纷以及租赁、借用、保管等，不宜转移财产权属为目的的合同纠纷，判决执行标的归属案外人，且能排除执行的才能得到支持。如果判决书是案外人与被执行人之间，除前项所列合同之外的债权纠纷，判决执行标的归属案外人或向其交付的不予支持。而被告付某某提交的判决书内容为认购协议有效，被告中天房地产配合办理过户手续，该判决结果是以转移财产权属为目的的债权纠纷，不能以此来排除执行；对证据二的关联性和证明目的有异议，本案的被执行人是房地产开发企业，付某某作为买受人，对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，应当适用最高院执行异议司法解释第29条。该司法解释规定只有所购商品房用于买受人居住，而且买受人名下没有其它用于居住的房屋，而通过原告举证和被告的认可，被告名下至少有三套以上用于居住的房产，而尚不包括（2014）南民初字第1153号判决书显示的二被告之间签署的58套房产买卖协议。同时，所有认购协议中，购房单价为每平米2000元，明显低于市场价格，故该组证据与本案无关。
被告中天房地产对被告付某某所举证据的质证意见为：对证据一、二均没有异议。
被告中天房地产为支持其主张，提交了如下证据材料：证据一、涉案房产认购协议，证明被告付某某与中天房地产对涉案房产在2010年至2011年间签订了认购协议；证据二、房款、契税及物业收费款项票据六张，付某某交清了房款及物业收费款项，付某某实际占有了涉案房产。
原告对被告中天所举证据的质证意见为：对证据一、二综合质证，对该两组证据的关联性、证明目的有异议，本案的被执行人是房地产开发企业，付某某作为买受人，对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，应当适用最高院执行异议司法解释第29条。该司法解释规定只有所购商品房用于买受人居住，而且买受人名下没有其它用于居住的房屋，而通过原告举证和被告的认可，被告名下至少有三套以上用于居住的房产，而尚不包括（2014）南民初字第1153号判决书显示的二被告之间签署的58套房产买卖协议。同时，所有认购协议中，购房单价为每平米2000元，明显低于市场价格，故该组证据与本案无关。
被告付某某对被告中天房地产所举证据的质证意见为：对证据一、二均无异议。
经审理查明,2010年8月9日，被告付某某向被告唐山中天房地产开发有限公司购买了滨湖庄园小区58套房产，且房款已全部给付完毕，2011年7月后付某某已实际占有上述全部房产，后付某某于2014年到本院起诉被告唐山中天房地产开发有限公司，确认买卖合同有效，本院以（2014）南民初字第1153号做出判决，确认上述房产认购协议有效，被告唐山中天房地产开发有限公司协助配合付某某办理房产过户手续。原告唐山市海丰线缆有限公司同被告中天房地产开发有限公司在滨湖庄园因开发过程中欠原告唐山市海丰线缆有限公司货款，原告于2013年向本院起诉，本院以（2013）南民初字第1110号作出民事判决书，判决被告中天房地产开发有限公司偿还原告唐山市海丰线缆有限公司货款，原告唐山市海丰线缆有限公司向本院提出执行申请，要求继续查封中天房地产开发有限公司的所有房产，因在执行过程中，付某某以案外人身份提出异议，提出滨湖庄园504-3-501、504-3-502、504-3-601、504-3-602为付某某早已购买并占有。本院以（2016）冀0202南执异2号作出执行裁定书，撤销本院于2016年1月12日作出的（2014）南执字第67号执行裁定书，因原告不服此裁定书，向本院提出申请执行人异议之诉，形成诉讼。

本院认为，被告付某某与被告唐山中天房地产开发有限公司在2010年已经签订该四套房产认购协议，2011年连同其他房产已经实际拥有并使用该房产，本院2014年10月30日以（2014）南民初字第1153号作出民事判决书，再次确认涉案房产归付某某所有。原告唐山市海丰线缆有限公司因被告唐山中天房地产开发有限公司欠货款于2013年起诉，本院以（2013）南民初字第1110号作出判决，判决被告唐山中天房地产开发有限公司偿还原告唐山市海丰线缆有限公司货款，诉中及执行期间查封被告付某某房产，现因付某某提出执行异议，本院作出撤销查封裁定，以上证据足以证明被查封的付某某房产为付某某所有，原告唐山市海丰线缆有限公司的诉讼请求于法无据，不应支持。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：

驳回原告唐山市海丰线缆有限公司诉讼请求。
案件受理费80元，由原告唐山市海丰线缆有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

审判长 马元庆
代理审判员 马岳
人民陪审员 刘温媚

书记员： 赵伟